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• 144****6512

  這個(gè)問題太宏大了。我試著簡(jiǎn)單的說說吧。
  1、成立房地產(chǎn)，先暫定資質(zhì)。有相應(yīng)的人員資格證書。
  2、買地。也就是通過招拍掛得到出讓土地，需要大筆錢。
  3、買地成交確認(rèn)書拿到后（土地證沒辦理前）即應(yīng)該到規(guī)劃局辦理規(guī)劃示意圖和《用地規(guī)劃許可證（內(nèi)含紅線圖）》，繳納規(guī)劃服務(wù)費(fèi)。
  4、到發(fā)改委辦理《立項(xiàng)》，期間需要做《環(huán)評(píng)》《安評(píng)》（大筆費(fèi)用）《水資源報(bào)告》，繳納水土保持費(fèi)（大筆費(fèi)用）《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》，以上均為有關(guān)系的中介來(lái)做，各種花錢。
  5、國(guó)土資源局地理科辦理《土地證》。
  6、設(shè)計(jì)院做規(guī)劃方案文本，送規(guī)劃局審方案，拿到方案審批書，給圖紙審查科，拿整套施工圖，刻光盤審施工圖，繳納施工圖審查費(fèi)，防雷審查，繳納防雷檢測(cè)費(fèi)等。審?fù)旰笊w章4套，一套建筑圖送回規(guī)劃局存檔。
  7、住建局辦理施工、勘察、監(jiān)理等配合主體的招投標(biāo)。繳納相關(guān)費(fèi)用。
  8、消防審查，免費(fèi)不能免人情。
  9、人防審查，不建設(shè)人防的繳納大筆異地建設(shè)費(fèi)，建設(shè)的，繳納大筆人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)，出圖。
  10、物價(jià)局價(jià)格調(diào)節(jié)基金審查。（7、8、9項(xiàng)蓋三個(gè)章）
  11、回規(guī)劃局，辦理《工程規(guī)劃許可證》，繳納規(guī)劃服務(wù)費(fèi)。
  12、報(bào)建，分質(zhì)監(jiān)站報(bào)監(jiān)和安全報(bào)建兩個(gè)，繳納監(jiān)督服務(wù)費(fèi)和定額管理費(fèi)。
  13、繳納大筆的勞保統(tǒng)籌和配套費(fèi)。大筆啊！還有農(nóng)民工保證金。
  14、辦理《開工許可證》

  查看全文↓ 2019-06-28 12:43:43
• 153****1021

  好，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1.土地費(fèi)用=樓面價(jià)+土地交易稅費(fèi)（契稅+手續(xù)費(fèi)）
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成2.相關(guān)手續(xù)費(fèi)用=人防費(fèi)+測(cè)繪費(fèi)+一書二證費(fèi)和招標(biāo)管理費(fèi)其它費(fèi)用（一書兩證=建設(shè)項(xiàng)目選址意見書+建設(shè)用地規(guī)劃許可證+建設(shè)工程規(guī)劃許可證）
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成3.建安費(fèi)用=場(chǎng)地平整費(fèi)+勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+施工用水電以及打樁工程費(fèi)+土建費(fèi)用+裝修工程費(fèi)用
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成4.配套費(fèi)(大配套費(fèi)用和小配套費(fèi)用)= 大配套費(fèi)和教育配套費(fèi)+小配套費(fèi)=配電貼費(fèi)+自來(lái)水管道鋪設(shè)費(fèi)+煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)+綠化費(fèi)
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成5.開發(fā)成本費(fèi)用=物業(yè)維修基金(物業(yè)費(fèi)用)+ 管理費(fèi)(行政費(fèi)用)+利息(銀行貸款)
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成6.稅費(fèi)=印花稅(銷售收入×0.03%)+土地增值稅預(yù)征(1%)+營(yíng)業(yè)稅及附加(5.55%)+所得稅預(yù)征(15%×33%)+銷售傭金(2%)、手續(xù)費(fèi)(0.08%)+廣告營(yíng)銷費(fèi)(3%)+財(cái)務(wù)成本(3%)
  房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成7.戶型之間價(jià)格系數(shù)=朝向系數(shù)+位置系數(shù)+景觀系數(shù)+設(shè)計(jì)系數(shù)+噪音系數(shù)+調(diào)整系數(shù)+階段系數(shù)疊加組成的
  例子：假設(shè)開發(fā)項(xiàng)目是市中心的一個(gè)中等規(guī)模樓盤，售價(jià)為15000元/平方米，毛坯房。

  查看全文↓ 2019-06-28 12:43:37
• 154****0934

  委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證流程
  　　(一)開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)的辦理流程
  　　第一步：簽訂委托協(xié)議
  　　委托代辦的協(xié)議中應(yīng)明確約定：
  　　(1)開發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。如果是兩證分離的地區(qū)，一定要注明土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。當(dāng)然如果因?yàn)樾姓?，本地暫時(shí)無(wú)法取得土地使用權(quán)證的，只能讓步了。
  　　(2)開發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的正式收繳憑證。
  　　(3)約定一旦因開發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或辦證發(fā)生錯(cuò)誤的情況時(shí)如何處理，**好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發(fā)商應(yīng)賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法。
  　　(4)約定如果貸款銀行扣押產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房合同的，購(gòu)房人如何核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫@種情況下購(gòu)房者往往只能看一眼產(chǎn)權(quán)證。
  　　(5)約定辦理抵押登記的事宜。有些銀行不扣押產(chǎn)權(quán)證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚。
  　　(6)約定代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。如果購(gòu)房合同對(duì)此沒有詳細(xì)約定，請(qǐng)一定要在這份委托協(xié)議中爭(zhēng)取加入這些條款。

  查看全文↓ 2019-06-28 12:43:32

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問地產(chǎn)開發(fā)商打樁需什么手續(xù)？
  答

  根據(jù)我在設(shè)計(jì)院的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樁基礎(chǔ)的成本一般是整棟建筑的30％，有地下室的和人防的建筑，尤為突出。望采納。

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• 問 ??開發(fā)商怎么辦理按揭呢？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  個(gè)人購(gòu)房貸款，開發(fā)商要與貸款銀行簽有“銀企合作協(xié)議”，內(nèi)容主要是開發(fā)商在該銀行開立存款帳戶，售房款入該帳戶，銀行為該開發(fā)商的樓盤銷售提供個(gè)人住房按揭貸款。 簽署協(xié)議時(shí)，開發(fā)商要出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證，該樓盤的國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地許可證及施工許可證。待取得該樓盤的“預(yù)售許可證”后，開發(fā)商即可進(jìn)入銷售、銀行提供貸款等。 購(gòu)房者到售樓處購(gòu)房時(shí)，可要求開發(fā)商出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照及“商品房預(yù)售許可證”，核對(duì)證、照的單位名稱是否一致，如一致，說明該樓盤已取得銷售許可（另4證肯定有，沒有的話“預(yù)售證”辦不出來(lái)）。

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• 問 ??地產(chǎn)開發(fā)商從哪里做起？該怎么查詢呢？
  答

  我覺得你應(yīng)該從房地產(chǎn)銷售做起，銷售的基礎(chǔ)知識(shí)：要想做好銷售工作，首先需要了解該項(xiàng)目的簡(jiǎn)介、地理位置、戶型的優(yōu)點(diǎn)這些是**主要的，必要的時(shí)候還可給房地產(chǎn)開發(fā)商做個(gè)簡(jiǎn)單介紹以便來(lái)吸引購(gòu)房或者看房的人。然后再做個(gè)市場(chǎng)了解，了解一下你所在區(qū)域的居民生活水平，以便制作一個(gè)銷售推廣計(jì)劃?！　′N售技巧：當(dāng)每天的客流量不再增加甚至下降的時(shí)候，我們?nèi)绾尾拍芴嵘N售？　　一、 提高進(jìn)店率?！　《? 提高成交率　　三、 提高客單價(jià)　　今天我們重點(diǎn)講解如何提高客單價(jià)，即連帶銷售?！　『芏鄷r(shí)候，我們都在為增加銷售額而絞盡腦子，不知道怎么辦！其實(shí)，在我們身邊就有很多這樣可以借鑒的例子。每當(dāng)我在麥當(dāng)勞點(diǎn)完可樂，點(diǎn)完漢堡之后，那個(gè)營(yíng)業(yè)員一定會(huì)問我：先生，要不要試一下我們**新的蘋果派呢? 或者是：先生，加多2元錢，小杯可樂可以換大杯哦！記得我在一次商場(chǎng)購(gòu)內(nèi)衣時(shí)，在付款時(shí)，營(yíng)業(yè)員問：先生，母親節(jié)到了，你要一套×××作為禮物送給您的母親嗎?設(shè)想當(dāng)你聽到這樣的話語(yǔ)，會(huì)忍心拒絕嗎？其實(shí)還有很多很多這樣的例子，就是因?yàn)槎鄦柫诉@么一句話，10個(gè)人當(dāng)中，至少會(huì)有4-5個(gè)人會(huì)接受，這樣，你的銷售額很輕松的就增加。這也就是我現(xiàn)在想說的在促銷中追加銷售的問題。事情看得多了，分析一下，做好連帶銷售也有一定技巧?！　‰m然，作為一名銷售員，你每次在做追加銷售的時(shí)候，顧客都會(huì)不由自主的很容易接受銷售，但是，如果你在一開始就直接銷售給他的話，他一定會(huì)有所抗拒！大家一定要明白，當(dāng)顧客在自主購(gòu)買一些產(chǎn)品后，您再做追加銷售，顧客就會(huì)認(rèn)為你是在幫助他獲得更完美的服務(wù)，而不是為了推銷他認(rèn)為可有可無(wú)的產(chǎn)品！顧客會(huì)購(gòu)買你追加的銷售，也是對(duì)他自己之前要做出購(gòu)買的決定的一種認(rèn)可！　　在做追加銷售的時(shí)候，尤其在服飾穿著類商品銷售時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：　　1、把握時(shí)機(jī)，一定要在客戶已經(jīng)確認(rèn)要購(gòu)買了，但是還沒有完成付款交易的時(shí)候；　　2、給出一個(gè)簡(jiǎn)單但是可以打動(dòng)人的理由；　　3、推出一個(gè)非常簡(jiǎn)單，一看就懂不需要多加解釋的產(chǎn)品或者服務(wù)；　　4、追加介紹的商品，一般是你有把握的商品，否則客戶會(huì)把先選定的商品一并放棄?！　?、說完這句話后請(qǐng)閉嘴，不要多說話，看著客戶，進(jìn)行無(wú)聲的較量，你越多說，成交的機(jī)會(huì)將會(huì)越少?！　∩唐返淖芳愉N售，也是我們常說的做足做好顧客的連帶銷售。在換季商品多、打折季中客單價(jià)低的情況下，如何提高商品的連帶銷售額，給自身的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一套有效的追加銷售話術(shù)，是我們努力提升銷售業(yè)績(jī)的好方法。我想大家只要對(duì)每一個(gè)顧客都說好這一句話，立刻就可以為你增長(zhǎng)至少40%以上的銷售！

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• 問 ??開發(fā)商給出天井房間該怎么維權(quán)？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  辦理了《房地產(chǎn)權(quán)證》之后，就是別墅的所有權(quán)人，是可以改造或重建的，但必須要先到規(guī)劃部門辦理審批手續(xù)。 別墅改建先要征得鄰居同意，這里說的征得鄰居同意。就是影響鄰居的權(quán)利，如房隔距、景觀視線、采光...等權(quán)利。如果有規(guī)劃部門手續(xù)，但不能影響鄰居休息。 **不可理解的有些別墅業(yè)主只單一貪圖面積，非要把兩至三層的別墅搞成四層的洋房；或犧牲容積率的代價(jià)，不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷“修”。不但降低了自己的住宅品質(zhì)及價(jià)值，而且一但今后再想把洋房改建回別墅，就算是有錢有權(quán)，國(guó)家政策放在那里，規(guī)劃部門誰(shuí)也不敢去審批。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。 國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。 別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。 容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。

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• 問 ??開發(fā)商延期交房怎么辦？房地產(chǎn)開發(fā)商遲遲不交房該怎么辦？
  答

  首先應(yīng)當(dāng)確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，一般商品房買賣合同中會(huì)有約定。有約定的，當(dāng)然從其約定，如果合同未對(duì)違約責(zé)任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來(lái)確定違約責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購(gòu)房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。而當(dāng)開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。購(gòu)房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

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