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• 132****2155

  公房的土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種完全不同的性質(zhì)的：對于具有房屋所有權(quán)的權(quán)利人，可以獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利，但是對于國家所有的土地只有使用權(quán)和（賣出時）轉(zhuǎn)讓權(quán)。
  
  1、土地使用權(quán)是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(2004年修正版) 第二條規(guī)定： 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
  也就是說，當(dāng)你購買或租賃城鎮(zhèn)的商品房或租賃房時，你只有房屋所有權(quán)；對于土地屬于國家全民所有，房產(chǎn)權(quán)利人對于土地只有規(guī)定年限的使用權(quán)。
  2、房屋所有權(quán)是對于購買具有房屋所有權(quán)商品房、二手房而言的：房屋所有權(quán)，又叫不動產(chǎn)所有權(quán)（原來是具有政府部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，從2015年3月1日起開始啟《不動產(chǎn)權(quán)證書》），是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:15:01
• 132****8050

  你好，公房土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。商品房的土地出讓性質(zhì)是指土地使用權(quán)者（也就是賣方）已經(jīng)向國土局繳納了土地出讓金，在買賣過戶手續(xù)中，買方就可以省掉這個部分的錢。
  

  查看全文↓ 2019-06-26 15:14:53
• 151****2530

  房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際仍然屬于國家。
  　　房改房即為已購公有住房，是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。
  　　在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時的交易是不完全的市場交易。當(dāng)居民出售住房時，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場價進(jìn)行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權(quán)的。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:14:46

相關(guān)問題

• 問 已售公房土地屬于什么性質(zhì)
  答

  公房土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。

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• 問 ??買下單位的公房后房子是什么性質(zhì)？誰能說說呢？
  答

  要看具體情況，可以是經(jīng)濟(jì)適用房，也可以是福利分房。1、如果房產(chǎn)證上說明不能買賣，房產(chǎn)局是不會給過戶的。2、如果是房主，可以先把房產(chǎn)證掛失，辦理新的房產(chǎn)證上就沒有不能買賣的銘文了。就可以過戶，不過會收取百分之一的土地收益金。3、全額集資房的擁有者對房屋擁有全部產(chǎn)權(quán)。4、如果這種房屋**后經(jīng)過國家房地局和相關(guān)部門審批后拿到了產(chǎn)權(quán)證，就可以放在市場上買賣，否則只能用于個人居住或出租，不能買賣。

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• 問 ??買公房注意什么？誰能說說呢？
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮 二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段： （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 三、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人 首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。 以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。 傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 交易費用 流程 交易費用 流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費 ●其它費用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費 ●申請貸款所繳納的**款免收手續(xù)費 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理

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• 問 ??荒坡屬于集體土地嗎？誰能說說呢？
  答

  《農(nóng)村土地承包法》第四十四條 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，適用本章規(guī)定。　　第四十五條 以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標(biāo)、競價確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費由雙方議定?！　〉谒氖鶙l 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

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• 問 ??什么是單位公房？誰能說說呢？
  答

  一、關(guān)于公產(chǎn)房的性質(zhì) 所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權(quán)屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。 按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種： 第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn) 管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。 第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。 第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。 二、公房產(chǎn)繼承中的法律問題 關(guān)于公產(chǎn)房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是中國社會所特有的一種事物?，F(xiàn)在公產(chǎn)住房的產(chǎn)權(quán)在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規(guī)定進(jìn)行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。 從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。 按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。 當(dāng)然隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于公產(chǎn)房的繼承問題出現(xiàn)較多的緩沖處理?，F(xiàn)在許多認(rèn)為公產(chǎn)房可以繼承的人認(rèn)為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產(chǎn)”，當(dāng)然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合中國現(xiàn)實的社會實際。 實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！?從這些規(guī)定來看，公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過住房部門同意是可以變更的。

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