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• 136****2629

  一、 如何認(rèn)定公房使用權(quán)
  公有住房是指產(chǎn)權(quán)屬于房管部門所有的直管公房或產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統(tǒng)意義認(rèn)為產(chǎn)權(quán)人對(duì)住房的所有權(quán)與實(shí)際控制權(quán)是分離的，其分得住房后，可以在符合法律規(guī)定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和占有權(quán)，而不享有交易、出租和處分權(quán)。
  作為特定環(huán)境下形成的公有住房使用權(quán)，其法律性質(zhì)也具有一定的特殊性。公有住房使用權(quán)是一種債權(quán)?？蓮囊韵聝煞矫嬗枰宰糇C：從法律規(guī)定的權(quán)義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃等。這種公有住房使用權(quán)“乃系對(duì)于他人之物，得為使用受益之權(quán)利，并非如物權(quán)之直接支配其標(biāo)的物之獨(dú)立的權(quán)利，而系從屬于租賃權(quán)之權(quán)能”這種權(quán)利更具有債權(quán)性質(zhì)；從不動(dòng)產(chǎn)租賃的立法看，公有住房使用權(quán)的法律屬性應(yīng)屬于債權(quán)性質(zhì)，由于“被賦予對(duì)抗力而成為近似于物權(quán)的權(quán)利”因此公有住房使用權(quán)似乎呈現(xiàn)出物權(quán)化特征，然而，由于公有住房使用權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系仍然是一種契約關(guān)系，即承租人有交付房屋的請(qǐng)求權(quán)，出租人有租金之支付請(qǐng)求權(quán)，符合債權(quán)的一般特征。故本質(zhì)上，公有住房使用權(quán)為債權(quán)。國家作為公有住房的所有權(quán)人，授權(quán)有關(guān)的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關(guān)系，現(xiàn)行法規(guī)如《城市公有房屋管理規(guī)定》也認(rèn)定公有住房使用權(quán)是一種租賃債權(quán)。
  二、 公房使用權(quán)有哪些形式
  （一）低保福利住房。主要是政府部門對(duì)低收入家庭、享受國家**低保障的城市居民所給予的一種社會(huì)福利性住房。承租人只需給付象征性房租即可使用該房屋，由此也稱之為“廉租房 ”。
  （二）單位福利性分房。企事業(yè)單位或國家機(jī)關(guān)根據(jù)職工的工齡、職務(wù)級(jí)別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關(guān)系，房屋所有權(quán)歸單位所有，職工享有承租使用權(quán)。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產(chǎn)權(quán)屬于單位，而單位有權(quán)分配的直管公房包括單位交由房管部門進(jìn)行管理以及房屋調(diào)換后交由單位分配給職工的住房。
  （三）因房屋拆遷取得的房屋使用權(quán)。在實(shí)行貨幣化拆遷之前，產(chǎn)生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷后所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產(chǎn)權(quán)人放棄產(chǎn)權(quán)，調(diào)換分得公有住房。
  

  查看全文↓ 2019-06-26 14:06:08
• 148****7931

  房產(chǎn)權(quán)是在我們?nèi)粘Ｉ钪谐霈F(xiàn)頻率極高的一個(gè)詞匯，房產(chǎn)權(quán)是什么呢?根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條以及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條及第四十一條之規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)是房屋所有權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)。其中土地使用權(quán)**長年限為七十年，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。房屋購買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問題：第一應(yīng)考察所購房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;第二應(yīng)與賣房人簽訂購房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款;第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  (一)居住用地七十年;
  (二)工業(yè)用地五十年;
  (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
  (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
  (五)綜合或者其他用地五十年。

  查看全文↓ 2019-06-26 14:05:31
• 144****6315

  也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向該企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊?br/>公房有時(shí)也指拆遷后分到的房子。
  公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的**大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門對(duì)賣方進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)由房管站驗(yàn)房。
  一、關(guān)于公產(chǎn)房的性質(zhì)
  所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。
  按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：
  第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。
  第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。
  第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時(shí)一般需要取得上市許可證。
  二、公房繼承概述
  關(guān)于公產(chǎn)房能否繼承的問題，實(shí)踐中爭議很大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是中國社會(huì)所特有的一種事物。公產(chǎn)住房的產(chǎn)權(quán)在法律上講是模糊的。司法實(shí)踐中對(duì)于許多問題是用政策性的臨時(shí)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。
  從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。
  按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。
  當(dāng)然隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于公產(chǎn)房的繼承問題出現(xiàn)較多的緩沖處理。許多認(rèn)為公產(chǎn)房可以繼承的人認(rèn)為住房是父母的辛勤勞動(dòng)掙下來的，住房就是“遺產(chǎn)”，當(dāng)然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合中國現(xiàn)實(shí)的社會(huì)實(shí)際。
  實(shí)踐中從社會(huì)安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”
  從這些規(guī)定來看，公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時(shí)，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對(duì)于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過住房部門同意是可以變更的。
  三、離婚時(shí)公產(chǎn)房的分割問題
  1、對(duì)于夫妻離婚對(duì)于房產(chǎn)的分割問題，依據(jù)**高人民法院關(guān)于《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關(guān)規(guī)定符合以下情況下的房產(chǎn)，雙方均是可以主張承租權(quán)的：
  ⑴婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；
  ⑵婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；
  ⑶一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；
  ⑷婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；
  ⑸婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；
  ⑹夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；
  ⑺一方將其承租的本單位的房屋，交**單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；
  ⑻雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；
  ⑼應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形?！?br/>2、對(duì)于夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：
  ⑴照顧撫養(yǎng)子女的一方；
  ⑵男女雙方在同等條件下，照顧女方；
  ⑶照顧殘疾或生活困難的一方；
  ⑷照顧無過錯(cuò)一方。
  3、已購公房的分割

  查看全文↓ 2019-06-26 14:05:25

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• 問 ??單位公房是什么意思？誰能說說呢？
  答

  “單位集資房”是指單位向單位內(nèi)部工作人員籌措資金建房。這類房屋平方米造價(jià)一般要低于市場價(jià)，但一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)不是100%屬于個(gè)人，需問清楚！

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• 問 ??售后公房是什么意思？誰能說說呢？
  答

  售后產(chǎn)權(quán)是指售后公房的產(chǎn)權(quán)，就是買下公房的產(chǎn)權(quán)后就成為售后公房的產(chǎn)權(quán)了。與售后公房產(chǎn)權(quán)相對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是商品房的產(chǎn)權(quán)。

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• 問 ??直管公房是什么意思？誰能說說呢？
  答

  直管公房是歷史遺留問題，改開之前到90年代末這段時(shí)期，單位有福利分房制度，那個(gè)年代城市里的房子基本都是單位的。職工通過工齡，結(jié)婚或者家庭人口增多可以向單位申請(qǐng)分房，這屬于職工的福利，而福利等于收入這是**基本的法律常識(shí)，對(duì)吧。后來進(jìn)行了改革，樓房的公房被低價(jià)賣給了租住人，這些人拿到了產(chǎn)權(quán)證。而平房公房因?yàn)槊娣e小，面臨拆遷問題，所以當(dāng)時(shí)暫緩執(zhí)行房改房政策。以此來進(jìn)行規(guī)避防止出現(xiàn)炒平房的現(xiàn)象(當(dāng)時(shí)，房價(jià)很低，1~2000塊一個(gè)平米，平房面積小，十幾二十來平一間，如果將產(chǎn)權(quán)賣給個(gè)人的話個(gè)人可以隨便出售，那有錢的個(gè)人或者公司可以大量囤積平房，這樣遇到拆遷的話就會(huì)暴富，所以暫緩）后來因?yàn)楦拈_，很多單位都破產(chǎn)兼并重組了，房子的產(chǎn)權(quán)方不復(fù)存在了。賣給住戶的話，又缺少相關(guān)政策支持（前邊說了，政策被卡了，暫緩）所以，很多單位破產(chǎn)倒閉后，將房子交給了房子所在區(qū)的房屋管理部門（也就是房管所）來經(jīng)營管理，這就是直管公房的來歷。直管公房不是你遞一張申請(qǐng)表，隨隨便便就能申請(qǐng)到的，它本身是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來的，是職工（也就是住戶）通過勞動(dòng)換取來的，只是因?yàn)檎叩恼咕張?zhí)行沒有變成私房（這點(diǎn)國家其實(shí)是承認(rèn)的，以前的拆遷，有很重要的一步就是將產(chǎn)權(quán)從房管所，出售給個(gè)人，購置費(fèi)用從拆遷安置款里直接扣除掉。說沒產(chǎn)權(quán)，那你為什么要出售呢？）現(xiàn)在，開始耍牛氓了，不承認(rèn)或者說不談直觀公房了的形成原因了，苗頭開始把它與公租房劃等號(hào)了。。。公租房是遞表申請(qǐng)下來的，隨便誰都可以申請(qǐng)啊，只要名下沒房收入沒超標(biāo)就可以。直管公房就算你名下有房百套，有存款千億，房管所也不會(huì)因此收你的房子，區(qū)別就這么大，公房與公租房能特么扯上關(guān)系嗎。而且根據(jù)義務(wù)與權(quán)力對(duì)等的原則，既然你把直管公房與公租房劃等號(hào)，ok，可以，那我能交表申請(qǐng)直管公房嗎？答案肯定是不行，不批，這不就是裝孫子了嗎。建立信息管理平臺(tái)，第一，不讓你出租，其次是為以后拿公租房和共有產(chǎn)權(quán)房來調(diào)換你的直管公租房來做準(zhǔn)備，讓你退出直管公房系統(tǒng)，這樣可以節(jié)省掉大量的拆遷成本。朝令夕改沒有連貫性，與民奪利，甚至是巧取豪奪，不要臉無極限啊。

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• 問 ??租住公房什么意思？誰能說說呢？
  答

  借?。壕褪且越璧拿u(yù)來住宿，沒有費(fèi)用的。租住：需要付房租的一種租賃活動(dòng)。寄?。壕褪菚簳r(shí)寄宿在某個(gè)宿主家，只是一種短期的活動(dòng)。公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

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• 問 ??購買公房什么意思？誰能說說呢？
  答

  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果。在住房貨幣化改革過程中，公房出售，租金提升已成趨勢，但今后國家仍將興建廉價(jià)公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。 這里所說的公房不包括在京中央和國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單位職工已購公有住房。

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