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• 154****7658

  物業(yè)管理工作已是先行工作中比較流行和熱門(mén)的工作了，人們對(duì)物業(yè)公司的選擇要求越來(lái)越高，越來(lái)越專(zhuān)業(yè)。如何做好辦公樓物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)從事物業(yè)管理工作的企業(yè)一直在分析和探討的一個(gè)問(wèn)題，也是當(dāng)前物業(yè)管理必須重視和提升的一項(xiàng)重要工作。如何做好辦公樓的物業(yè)管理工作呢，競(jìng)購(gòu)一段時(shí)間的實(shí)踐得出以下觀點(diǎn)。首先，我們應(yīng)當(dāng)選擇好合理的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，確定好管理的目標(biāo)，明確從事物業(yè)管理的職責(zé)和任務(wù)，并對(duì)現(xiàn)行的管理對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，尋求提升物業(yè)管理質(zhì)量的途徑和管理的方法，進(jìn)而提升公司的知名度與美譽(yù)度，提升企業(yè)的品牌效應(yīng)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
  一、 確定管理對(duì)象 因物業(yè)管理工作較為復(fù)雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應(yīng)根據(jù)自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標(biāo)和群體，正確把握市場(chǎng)的定位和發(fā)展趨向。因?qū)懽謽呛妥≌瑯堑奈飿I(yè)管理工作較為復(fù)雜，要求人員配備數(shù)量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強(qiáng)，外界因素較為普遍，為了更好地開(kāi)展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀(jì)性要強(qiáng)，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標(biāo)準(zhǔn)、工作效率高，規(guī)范性強(qiáng)，諸如此類(lèi)的要求與我們酒店的各項(xiàng)要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項(xiàng)工作要求私密性較強(qiáng)，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點(diǎn)決定了彼此的核選擇與合作。 二、明確物業(yè)管理的職責(zé) 后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機(jī)關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機(jī)關(guān)后勤工作中有占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現(xiàn)在以下五方面的任務(wù)： 1、房屋的維護(hù)與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉的影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì)逐漸降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是**常見(jiàn)的內(nèi)容之一。 2、實(shí)施設(shè)備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種設(shè)備的日常運(yùn)行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調(diào)、消防、配電供應(yīng)、圖像監(jiān)控、報(bào)警及電梯的管理等。 3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、閱覽室、活動(dòng)室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。 4、內(nèi)部會(huì)議，來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì)議及與會(huì)者在會(huì)前會(huì)中提供服務(wù)，包括會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。 5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門(mén)衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車(chē)場(chǎng)的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強(qiáng)。 通過(guò)以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:27
• 156****3970

  住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的區(qū)別在于，人流及訪客較多，所以一個(gè)號(hào)的樓盤(pán)都注重外來(lái)人員的管理，寫(xiě)字樓對(duì)辦公要求特別突出，物業(yè)公司對(duì)寫(xiě)字樓的管理主要呈現(xiàn)在設(shè)施設(shè)備的保障及人流的管理上。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:08
• 158****8887

  一、房屋的維修與修繕管理。以對(duì)房屋及設(shè)備的維護(hù)管理來(lái)保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下使用，并通過(guò)科學(xué)、正確的使用，延長(zhǎng)使用年限，減少自然淘汰，充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
  
  　　二、綠化管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境。
  　　三、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的居住需求。
  　　四、治安管理。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全管理，制定并落實(shí)防盜等安全措施。
  　　五、車(chē)輛交通管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的主要通道、停放車(chē)場(chǎng)地及設(shè)施的管理。
  　　六、公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)費(fèi)用。
  　　七、違章建筑的管理。配合違章辦，對(duì)違章建筑進(jìn)行舉報(bào)監(jiān)督管理。
  　　八、多種生活服務(wù)。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)服務(wù)；代訂奶、送報(bào)、送小孩入托上學(xué)、就醫(yī)送藥等委托性服務(wù)；開(kāi)辟夜間收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。在為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供方便的同時(shí)，又增加了收入，彌補(bǔ)了管理經(jīng)費(fèi)的不足。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:00
• 134****8780

  一、掌握客戶需求層次,提供針對(duì)性服務(wù)
  按照“馬斯洛需求理論”原理,寫(xiě)字樓客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求具有不同的層次,并逐步升級(jí)。
  第一層:基本使用的需求,即保障日常工作開(kāi)展必不可少的需求,主要指基本的客戶服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化、水電空調(diào)正常供給、保安服務(wù)、電梯通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的機(jī)電設(shè)備等。
  第二層:高效快捷的需求,即硬件設(shè)施的全面升級(jí),主要指寫(xiě)字樓硬件設(shè)施先進(jìn)性、穩(wěn)定性、智能化提出更高要求,特別是辦公智能化、通訊智能化、立體交通智能化需求等。
  第三層:便利周到的需求,即配套功能齊全,主要指客戶要求在足不出戶的情況下,滿足一切涉及辦公的需求。在商務(wù)設(shè)施方面,配置銀行營(yíng)業(yè)大廳、展覽展示中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心、郵局等;在生活配套方面,設(shè)有中高檔餐廳、員工餐廳、咖啡廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、超市、[[干洗店、醫(yī)療室、美容美發(fā)廳等;
  第四層:尊貴感受的需求,即現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種文化,一種客戶情感的歸屬。在寫(xiě)字樓辦公的客戶,基本上全部為腦力勞動(dòng)者,或者是行業(yè)的佼佼者,他們所具備的影響力自然要求他們追求更高層次的自我實(shí)現(xiàn),寫(xiě)字樓的物業(yè)管理當(dāng)然要適應(yīng)和滿足這個(gè)群體的心理需求。尊貴是什么,是對(duì)客戶發(fā)自?xún)?nèi)心的尊重、是無(wú)微不至的關(guān)懷、是周到細(xì)致的服務(wù),是對(duì)每個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)的一絲不茍……
  第五層:共榮升華的需求。即寫(xiě)字樓所處繁華核心區(qū)域,大廈結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗,物業(yè)良好的形象、知名度、宣傳效應(yīng),用戶入住本身就是實(shí)力的象征;“孟母三遷,智者擇鄰而居”,相鄰公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、行業(yè)背景、知名度、美譽(yù)度等相近形成強(qiáng)烈共識(shí),達(dá)到相互促進(jìn)、相得益彰、共同升華。
  我們只有充分了解客戶不同層次需求的情況下,才能有針對(duì)性地提供服務(wù)、創(chuàng)造服務(wù),通過(guò)個(gè)性化的服務(wù)來(lái)滿足客戶的不同需求,盡而實(shí)現(xiàn)客戶利益**大化,提高物業(yè)整體服務(wù)水平,達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:11:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何代理寫(xiě)字樓？怎么規(guī)定的呢？
  答

  **簡(jiǎn)單的辦法是找一家房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司給你具體出個(gè)方案，然后決定是否讓他們代理，代理費(fèi)用雖然高點(diǎn)，但問(wèn)題是你沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因?yàn)樗麄兪菍?zhuān)業(yè)的。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何銷(xiāo)售？怎么規(guī)定的呢？
  答

  　1、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的一般階段劃分：　　第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工?！　〉诙A段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫(xiě)字樓買(mǎi)家傾向于購(gòu)買(mǎi)(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫(xiě)字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。　　第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷(xiāo)售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何貸款？怎么規(guī)定的呢？
  答

  目前，我行已開(kāi)展“個(gè)人商業(yè)用房貸款”，該項(xiàng)貸款是我行向自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型商業(yè)用途房產(chǎn)的貸款（主要是用于購(gòu)買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓和商住兩用房）。貸款所購(gòu)商業(yè)用房，須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，項(xiàng)目合法、合規(guī)，滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

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• 問(wèn) ?? 高層寫(xiě)字樓如何？怎么規(guī)定的呢？
  答

  老的寫(xiě)字樓也有低層的啊。現(xiàn)在地皮這么值錢(qián)，拿地這么難，只能蓋得高些嘍，這樣才能多賣(mài)錢(qián)，才能有更多的面積出租啊

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、投資寫(xiě)字樓要注意投資回報(bào)率 現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買(mǎi)住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。 投資回報(bào)率是一個(gè)寫(xiě)字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫(xiě)字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。 2、寫(xiě)字樓投資選好地段是關(guān)鍵 地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫(xiě)字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫(xiě)字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。 3、投資寫(xiě)字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置 投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。 4、投資寫(xiě)字樓要選擇地標(biāo)式建筑 由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類(lèi)似的道理，如果購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。 5、投資寫(xiě)字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)。

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