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• 142****9199

  現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)一房二賣的情況，但是一房二賣除了可能會涉及民事上的違約、賠償責任以外，還可能會觸犯刑法上的詐騙，應當尤其警惕。
  一房二賣，就是指將一套房產(chǎn)賣與多個購買者，它除了具有合同上欺詐的嫌疑外，還具有與刑法上的合同詐騙罪極為相似的一些特征。
  所謂合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。一房二賣之所以會涉嫌合同詐騙，是因為它也具有在簽訂、履行合同過程中，騙取對方財物的特征。但是，一房二賣是否會構成合同詐騙，還需要主觀和客觀兩個方面予以考察。是否構成合同詐騙罪，關鍵在于當事人是否具有非法占有兩筆房款的意圖。若只是為了獲取更高利潤，應該屬于民事范疇，而不以刑法論罪。但如果出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的，則構成合同詐騙罪，會被追究刑事責任。
  因此，在房屋買賣交易中，當事人還是應當嚴格遵守誠實信用原則，切勿為小利而犯大錯。法律依據(jù)：《中華人民共和國刑法》第二百二十四條合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，采取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，數(shù)額較大的行為。

  查看全文↓ 2019-06-20 00:01:06
• 131****0233

  根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  注意事項：一房二賣，賣方并不必然需要承擔已付購房款一倍的賠償責任(雙倍返還購房款)，在符合**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的司法解釋》第九條規(guī)定的三種的情形的條件下，還應根據(jù)賣方的惡意程度來確定其賠償金額，但是賠償金額**高不能超過已付購房款的一倍。
  
  1、從民事責任角度分析
  
  (1)對于有效合同的當事人
  
  任何一個買受人都有權要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  (2)對于可撤銷合同的當事人
  
  根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  (3)對于無效合同的當事人
  
  無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  (4)二種情況下的特殊處理
  
  第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋補償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
  
  如果被拆遷人不主張上述權利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權登記，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
  
  如果善意買受人不主張上述權利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  
  另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產(chǎn)，應收歸國家或集體所有。
  
  2、從行政責任角度分析
  
  根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
  
  3、從刑事責任角度分析
  
  房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構成。合同是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。
  
  在認定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。
  
  而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。
  
  其次在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。
  
  綜上，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。
  
  根據(jù)的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-20 00:00:57
• 138****9610

  在一房二賣中，賣房人先后與不同兩個的買受人訂立合同后，對后面的買受人履行了合同義務，辦理了房產(chǎn)過戶的登記手續(xù)的情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產(chǎn)生的物權請求權。而前一個購房者只能主張開發(fā)商返還購房款、賠償損失，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，不能主張購房合同繼續(xù)履行。出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。此時，由于房屋產(chǎn)權已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋權人。也就是賣家出賣的并不是自己的房產(chǎn)，后一個合同仍有效，但不發(fā)生物權效力，由出賣人向買受人承擔不能轉移所有權的違約責任。在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。這種情況下兩個買賣合同不因先后而出現(xiàn)效力差異，實踐中要區(qū)別不同情況予以合理的處理。希望能幫到你，開發(fā)商一房二買，要承擔法律后果一房多構成合同詐騙要根據(jù)具體情況來討論。刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。
  “一房二賣”中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產(chǎn)——行為人或第三者處分財產(chǎn)——被害人遭受財產(chǎn)損害。
  因此，要認定“一房二賣”的行為人構成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款

  查看全文↓ 2019-06-20 00:00:43

相關問題

• 問 開發(fā)商一房多賣構成犯罪嗎
  答

  第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權的轉移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不能對其主張權利。如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權并沒有轉移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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• 問 ??開發(fā)商一房多賣構成犯罪嗎？怎么預防開發(fā)商一房多賣？
  答

  開發(fā)商一房多買，其實這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們該如何防止開發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規(guī)范處理。為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的所有權，我國《民法通則》規(guī)定了物權的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權的取得應當以房屋產(chǎn)權登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，**后也許只有出價**高的買受者得到了產(chǎn)權證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權法》第20條規(guī)定了預告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構申請預告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。遭遇一房多賣購房者如何維權？遭遇一房多賣時購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權要看合同簽訂的時間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應認定為有效合同。不能履行的，依法承擔違約責任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權;未進行房屋產(chǎn)權登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時間在先的買受人履行合同的請求。所以能否取得房屋所有權要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權。

  全部3個回答>
• 問 開發(fā)商一房多賣構成犯罪嗎?開發(fā)商一房兩賣用錢還銀行貸款是否構成犯罪？
  答

  要看具體案情。多數(shù)情況下，應當按民事經(jīng)濟糾紛處理。但房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。在認定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。1、在主觀上，合同詐騙罪的行為人，其主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤?，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。2、在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。因此，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。

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• 問 開發(fā)商一房多賣構成犯罪嗎？也就是所謂的一房兩賣，是否構成刑事犯罪？
  答

  在認定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構成犯罪時，應注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。1、在主觀上，合同詐騙罪的行為人，其主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤?，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。2、在具體行為上，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務，肆意揮霍所取得對方財物等。因此，在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款

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• 問 一房多賣構成犯罪嗎？承擔什么樣的法律責任？
  答

  1、從民事責任角度分析（1）對于有效合同的當事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（2）對于可撤銷合同的當事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（3）對于無效合同的當事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。2、從行政責任角度分析根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應處以警告、責令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。3、從刑事責任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。

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