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• 155****2836

  我是龍灣區(qū)村民，1995年經(jīng)村委會(huì)同意，以我父親名義買下了同村的兩個(gè)叔叔的一間宅基地及老屋，所立的協(xié)議書上有村委會(huì)蓋印，買房過(guò)程中，幾個(gè)村干部作為見(jiàn)證人簽字，如今買房款早已付清，房屋早已翻建，但由于這期間我市農(nóng)村宅基地政策幾經(jīng)變化，過(guò)戶手續(xù)異常繁雜，至今房子的過(guò)戶手續(xù)還沒(méi)辦好，現(xiàn)如今我父親已過(guò)世，母親還健在，目前該房產(chǎn)只能辦轉(zhuǎn)給我母親名下了，請(qǐng)問(wèn)原來(lái)有我父親名字（買方）的協(xié)議書還有用嗎？我母親有必要與賣方重新簽寫協(xié)議書嗎？對(duì)方如不肯再簽怎么辦？請(qǐng)問(wèn)法律有這方面的協(xié)議書繼承履行的規(guī)定嗎？如對(duì)方借此機(jī)會(huì)變卦我們應(yīng)該怎么辦？　　律師解答：　　首先，這是房屋買賣協(xié)議的效力問(wèn)題。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋為交易常態(tài)，是中國(guó)廣大農(nóng)村比較普遍的現(xiàn)象，他們可以購(gòu)買別家的舊宅基地或者購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的其他用房用來(lái)建造房屋，因此該買賣協(xié)議依法認(rèn)定有效。房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過(guò)戶是由于政策原因，過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過(guò)戶登記不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
  　　其次，你的母親沒(méi)有必要與出賣方重新簽訂買賣協(xié)議，依據(jù)先前的房屋買賣協(xié)議，你父母親依法已經(jīng)取得該房屋的實(shí)際物權(quán)。
  　　再次，對(duì)方如果認(rèn)為該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，借此變卦，可以依法向法院提起民事訴訟，要求確定房屋買賣協(xié)議的效力，如果有造成你的損失，可以一并主張。協(xié)議沒(méi)有繼承履行一說(shuō)，除非該協(xié)議中明確約定涉及到繼承人的相關(guān)權(quán)益且經(jīng)過(guò)繼承人同意。

  查看全文↓ 2019-06-19 21:07:31
• 133****4350

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
  第七十三條
  買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  名副其實(shí)的農(nóng)村房屋買賣應(yīng)該是存在的，即買賣完成后買方立即拆除房子拉走建筑材料，如果買方是為了居住，這實(shí)際上是買賣宅基地，只有在試點(diǎn)地區(qū)才可以，否則就要執(zhí)行土地法第七十三條的規(guī)定了

  查看全文↓ 2019-06-19 21:07:20
• 151****1674

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
  對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

  查看全文↓ 2019-06-19 21:07:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力怎么認(rèn)定?
  答

  農(nóng)村房屋買賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，由于法律上并沒(méi)有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題上有不同的判例。購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。一、農(nóng)村房屋可以買賣嗎?　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對(duì)農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，這是由我國(guó)集體土地所有制所決定的。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對(duì)于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒(méi)有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;　　2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn);　　3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);　　4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意?！　〕酥獾钠渌闆r，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村房屋的?！　《?、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?　　購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：　　1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意?！　?、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意?！　?、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件?！　?、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施?！　?、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力如何認(rèn)定?
  答

  1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。(2)買受人在買賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。(3)房屋買賣合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購(gòu)買房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。2、農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的情形(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無(wú)論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購(gòu)買人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村房屋買賣效力如何認(rèn)定？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣如何有效根據(jù)我國(guó)《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個(gè)條件：1、購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。4、買賣經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分二、如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力根據(jù)司法實(shí)踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認(rèn)定為有效或無(wú)效，而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認(rèn)定呢?1、對(duì)于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等也對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！币虼?，從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同;2、對(duì)于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。原因是：第一 ，窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家規(guī)定，并沒(méi)有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無(wú)規(guī)定即自由;第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說(shuō)并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時(shí)也可以通過(guò)流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒(méi)有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說(shuō)這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過(guò)繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶口遷入所購(gòu)農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

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• 問(wèn) 農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎？農(nóng)村房屋能不能買賣 可以買賣農(nóng)村房屋嗎？
  答

  不能進(jìn)行買賣，因?yàn)檗r(nóng)村的房屋宅基地是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，只有本村經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購(gòu)買主體。也就是說(shuō)，只有本村村民之間的購(gòu)買協(xié)議才是有效的，其他都因違反法律規(guī)定而無(wú)效。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買賣合同效力是怎么認(rèn)定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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