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• 136****8881

  合同有效但是無(wú)法對(duì)抗善意第三人，如果房主再將車庫(kù)賣給不知情的第三人，并將房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記之后，車庫(kù)的所有權(quán)就屬于有房產(chǎn)證的善意第三人了。雖然，那么做的話房主對(duì)你要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但是沒(méi)有房產(chǎn)證的你，是沒(méi)有對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)的。房產(chǎn)證是唯一合法的物權(quán)證明，沒(méi)有房產(chǎn)證就不受法律保護(hù)。
  就算是真要買，也只能做公證。但是做公證的話風(fēng)險(xiǎn)也太大了，我國(guó)房屋權(quán)屬是以登記為主,誰(shuí)是房屋權(quán)屬證書(shū)上的登記人,誰(shuí)就是所有人,即使是公證文書(shū)也是無(wú)法對(duì)抗的.

  查看全文↓ 2019-06-16 23:38:25
• 142****4139

  車庫(kù)有兩種情況：一種情況是和房屋建筑面積算在一起的，在附在《房屋所有權(quán)證》**后一頁(yè)上契稅完稅憑證上載明車庫(kù)面積的；
  另一種是單獨(dú)出售的，沒(méi)有《房屋所有權(quán)證》的。前一種在購(gòu)買房屋的時(shí)候，車庫(kù)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)，當(dāng)然能賣，那是毫無(wú)疑義的。第二種情況，如果是直接向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的，有《汽車庫(kù)買賣合同》和開(kāi)發(fā)商出具的收款收據(jù)；如果是買的二手車庫(kù)，可以由出賣方開(kāi)出收條，注明車庫(kù)的具體位置，并且把當(dāng)初開(kāi)發(fā)商開(kāi)給他的收款收據(jù)和《汽車庫(kù)買賣合同》一并交給您，這樣的買賣也是安全的。

  查看全文↓ 2019-06-16 23:38:20
• 141****1566

  不可以。
  
  通常沒(méi)有房產(chǎn)證不可以買賣的，無(wú)法證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，沒(méi)有房產(chǎn)證也不能房產(chǎn)過(guò)戶，因此不能買賣的。
  車位一般情況下開(kāi)發(fā)商給您簽個(gè)協(xié)議，給個(gè)收據(jù)。車位不是賣，因?yàn)檐囄粵](méi)有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)就稱不上賣，是長(zhǎng)期的使用權(quán)力轉(zhuǎn)讓。
  分兩種：
  
  一是和房屋建筑面積算在一起的，在附在《房屋所有權(quán)證》**后一頁(yè)上契稅完稅憑證上載明車庫(kù)面積的；另一種是單獨(dú)出售的，沒(méi)有《房屋所有權(quán)證》的。前一種在購(gòu)買房屋的時(shí)候，車庫(kù)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。
  
  二，如果是直接向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的，有《汽車庫(kù)買賣合同》和開(kāi)發(fā)商出具的收款收據(jù)；如果是買的二手車庫(kù)，可以由出賣方開(kāi)出收條，注明車庫(kù)的具體位置，并且把當(dāng)初開(kāi)發(fā)商開(kāi)給他的收款收據(jù)和《汽車庫(kù)買賣合同》一并交給您，這樣的買賣也是安全的

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??買賣無(wú)房產(chǎn)證的車庫(kù)該做哪些手續(xù)？能否買賣？
  答

  無(wú)產(chǎn)權(quán)證的地下車庫(kù)或者車位不受保護(hù)，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主**后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。 這些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤消發(fā)展商對(duì)這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購(gòu)買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購(gòu)車位款項(xiàng)。一旦房地產(chǎn)商“跑路”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險(xiǎn)。地下車庫(kù)或者車位因?yàn)闆](méi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，有可能被開(kāi)發(fā)商二次甚至多次銷售，有的開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商等車位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價(jià)第二次賣出并幫第二買家辦理完過(guò)戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個(gè)。“法律就只承認(rèn)已過(guò)戶的車位”。專家在此提醒，無(wú)論交易一手車位還是二手車位，**核心的問(wèn)題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)買人簽的合同的保障力到底有多大。另外關(guān)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)或者車位有一個(gè)比較特殊的情況，那就是人防工程車位。人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)會(huì)被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時(shí)不作私人停車位用途。人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無(wú)條件地把這個(gè)車位交出來(lái)給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購(gòu)買車位時(shí)市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

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• 問(wèn) ??買賣無(wú)房產(chǎn)證的車庫(kù)該做哪些手續(xù)？應(yīng)該注意哪些？
  答

  首先，現(xiàn)在的實(shí)踐中，地下車庫(kù)一般都不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但是購(gòu)買沒(méi)有產(chǎn)證的車庫(kù)有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議在購(gòu)買時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂類似車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，保障自己的合法權(quán)益。法條參考：依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例” 之規(guī)定，車位、車庫(kù)是可以由建設(shè)單位予以出售，且應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。

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• 問(wèn) ??買賣無(wú)房產(chǎn)證的車庫(kù)該做哪些手續(xù)？應(yīng)該注意什么？
  答

  合同有效但是無(wú)法對(duì)抗善意第三人，如果房主再將車庫(kù)賣給不知情的第三人，并將房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記之后，車庫(kù)的所有權(quán)就屬于有房產(chǎn)證的善意第三人了。雖然，那么做的話房主對(duì)你要承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但是沒(méi)有房產(chǎn)證的你，是沒(méi)有對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)的。房產(chǎn)證是唯一合法的物權(quán)證明，沒(méi)有房產(chǎn)證就不受法律保護(hù)。就算是真要買，也只能做公證。但是做公證的話風(fēng)險(xiǎn)也太大了，我國(guó)房屋權(quán)屬是以登記為主,誰(shuí)是房屋權(quán)屬證書(shū)上的登記人,誰(shuí)就是所有人,即使是公證文書(shū)也是無(wú)法對(duì)抗的.

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• 問(wèn) 二手房車庫(kù) 產(chǎn)證上沒(méi)有體現(xiàn) 可以買賣嗎
  答

  如有產(chǎn)權(quán)可以正常過(guò)戶交易；如沒(méi)有也一定有東西證明，如在房產(chǎn)證上體現(xiàn)、有土地使用證。（需重新丈量房產(chǎn)面積，公正修改產(chǎn)證面積），（如果存在相關(guān)憑證，賣方需提供此依據(jù)給買方，并在交易合同上注明，以此作為該車庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)證”，到開(kāi)發(fā)商處核實(shí)直接找開(kāi)發(fā)商改個(gè)名字，即與開(kāi)發(fā)商改合同。需去物業(yè)公司更名即可。如不行找中介簽個(gè)三方協(xié)議。）如果車庫(kù)只在房產(chǎn)證備注中作了標(biāo)明，卻沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，則車庫(kù)不能單獨(dú)交易，只能隨房子一起，而且車庫(kù)的交易將體現(xiàn)在雙房簽定二手房買賣協(xié)議的房屋基本情況中的產(chǎn)權(quán)登記附記里體現(xiàn)并交稅。據(jù)朱雪珍介紹，其實(shí)買家也可以不隨房購(gòu)買此類車庫(kù)，那么就需要分割產(chǎn)權(quán)證，目前各地方的方式不盡相同，如新區(qū)是在房屋交易前進(jìn)行面積分割，而其他區(qū)則是在交易中直接辦理分割面積。沒(méi)有任何標(biāo)注的車庫(kù)交易是**容易發(fā)生糾紛，也是**麻煩的，專家特別提醒購(gòu)房者要多加注意，因?yàn)槟壳岸址恐写嬖谥罅康拇祟惽樾巍４祟惗址拷灰浊?，買方應(yīng)查看房主的協(xié)議、發(fā)票或收據(jù)等有關(guān)憑證，**好去房屋交易登記部門調(diào)檔查詢，還要實(shí)際用尺量車庫(kù)面積，核實(shí)房屋登記建筑面積中確實(shí)包含了車庫(kù)面積。如果存在相關(guān)憑證，只需去物業(yè)公司更名即可；如果沒(méi)有任何依據(jù)，則需要制定一個(gè)清楚、明晰的約定，雙方應(yīng)該約定房屋含車庫(kù)、車庫(kù)面積、車庫(kù)價(jià)格、有必要時(shí)還可以注明車庫(kù)方位等細(xì)節(jié)；如果有部分依據(jù)，則賣方需提供此依據(jù)給買方，并在交易合同上注明，以此作為該車庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)證”。車位只能使用權(quán)轉(zhuǎn)移沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的車位只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以在帶車位的二手房交易中，賣方只能向買方轉(zhuǎn)移使用權(quán)，而不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。一些小區(qū)的地上或地下車位一般只出租，向業(yè)主出讓10年、20年的使用權(quán)，由小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)管理。對(duì)于此類二手房產(chǎn)交易，只需原業(yè)主攜帶車位使用權(quán)協(xié)議，買賣雙方去物業(yè)公司辦理車位轉(zhuǎn)移手續(xù)，并進(jìn)行更名，就可直接將車位的使用權(quán)從賣方轉(zhuǎn)讓給買方，而不需要在房屋買賣合同中體現(xiàn)。律師提醒，這種沒(méi)有所有權(quán)只有使用權(quán)的車位，一般有一份當(dāng)初戶主與物業(yè)簽訂的車位使用權(quán)協(xié)議，二手房買者一定要高度重視這份車位合同書(shū)，因?yàn)檫@是唯一的憑證。同時(shí)，也要妥善保管好另外的那份關(guān)于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。

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• 問(wèn) 長(zhǎng)春保障房可以買賣嗎?能不能私自買賣，房產(chǎn)證能不能過(guò)戶?
  答

  保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念,保障性住房是指**為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。近年來(lái),我國(guó)已大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度,進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 實(shí)際上我覺(jué)得,保障房其實(shí)跟廉租房沒(méi)什么區(qū)別,價(jià)格不會(huì)太高,主要是針對(duì)買不起房子的人。

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