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• 132****5197

  買(mǎi)賣(mài)售后公房主要涉及到兩個(gè)問(wèn)題
  　　1、 按照方案購(gòu)房的未登記的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益按方案購(gòu)買(mǎi)的售后公房，產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字，但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級(jí)人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。不過(guò)基于不動(dòng)產(chǎn)的公示和公信力，因此只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　2、 同住人的居住權(quán)利未按九四方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán)。以前在辦理售后公房過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對(duì)此進(jìn)行形式審查，并不會(huì)要求同住人到交易中心當(dāng)場(chǎng)簽名。如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會(huì)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或者認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回了買(mǎi)受人要求同住人遷出房屋的請(qǐng)求)。
  　　買(mǎi)受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)后能不能對(duì)抗同住人的居住權(quán)?這在司法實(shí)踐中是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。我認(rèn)為基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示和公信力以及對(duì)交易安全的保護(hù)，同住人只能向出賣(mài)人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣(mài)人取得的房款(作為對(duì)其喪失居住權(quán)的補(bǔ)償)，而無(wú)權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或拒絕遷出房屋。

  查看全文↓ 2019-06-16 21:32:15
• 133****2565

  所謂售公房我住房制度改革產(chǎn)物,定歷史階段產(chǎn)物具體指承租公住房居民戶(hù)符合配住房條件職工,按售本價(jià)乘段、朝向、層等增減系數(shù)新折扣率,并其優(yōu)惠條件等已租住或配公住房購(gòu)買(mǎi),該公住房轉(zhuǎn)售公房,并按相關(guān)規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 若您購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)售公房二手房,您需注意幾點(diǎn):
  1、售公房般房齡比較,注意房屋本身,周?chē)涮自O(shè)施般比較熟;
  2、交易程,由于房齡比較,能造辦理商業(yè)貸款情況;
  3、售公房特別需要《同住售同意書(shū)》;
  4、特別注意戶(hù)口遷移問(wèn)題;
  5、維修基金能較,建議簽約前查清楚

  查看全文↓ 2019-06-16 21:32:11
• 142****0001

  所謂售后公房是我國(guó)住房制度改革的產(chǎn)物,也是一定歷史階段的產(chǎn)物。具體是指承租公有住房的居民戶(hù)和符合分配住房條件的職工,按出售成本價(jià)乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率,并以其他優(yōu)惠條件等將已租住或分配的公有住房購(gòu)買(mǎi),該公有住房就轉(zhuǎn)為售后公房,并按相關(guān)規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
  若您購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“售后公房”的二手房,您需注意以下幾點(diǎn):
  1、售后公房一般房齡比較老,注意房屋本身,但是周?chē)涮自O(shè)施一般比較成熟;
  2、交易過(guò)程中,由于房齡比較老,可能造成無(wú)法辦理商業(yè)貸款的情況;
  3、“售后公房”特別需要《同住人出售同意書(shū)》;
  4、特別注意戶(hù)口遷移的問(wèn)題;
  5、維修基金可能較多,建議簽約前查清楚。

  查看全文↓ 2019-06-16 21:32:06
• 147****5834

  如果是94方案，那么購(gòu)房時(shí)的戶(hù)籍上成年同住人都是產(chǎn)權(quán)人。如果是95方案購(gòu)買(mǎi)的，則共有人只有房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人。

  查看全文↓ 2019-06-16 21:31:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)售后公房需要注意什么問(wèn)題？ 
  答

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒(méi)有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法取得完整的房屋所有權(quán)?！　　景咐俊　?004年，甲通過(guò)中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實(shí)際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶(hù)登記。房屋成交總價(jià)80萬(wàn)元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬(wàn)元，另30萬(wàn)元于交房時(shí)支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒(méi)有如期交房，且下落不明?！　榱巳胱≡摲?，乙只得與甲母直接協(xié)商?；字甑募啄笀?jiān)持認(rèn)為，甲出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)甲曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對(duì)乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，甲母作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到甲母系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請(qǐng)求的判決?！　∈酆蠊康耐∪藱?quán)利保護(hù)，一直備受爭(zhēng)議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書(shū)面同意，以往的示范合同文本上有專(zhuān)門(mén)的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶(hù)口糾紛等?！　〖鬃鳛榉课莓a(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得同住人甲母的同意。在買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購(gòu)買(mǎi)人即使是善意的，也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責(zé)任。　　第一,進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的　　同住人共有;　　第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶(hù)口審查該房的同住人，并用書(shū)面的形式確定同住人同意出售的　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶(hù)口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶(hù)口糾紛;　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶(hù)口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)售后公房的人應(yīng)具備哪些資質(zhì)？是售后公房與個(gè)人產(chǎn)權(quán)的公房有什么區(qū)別？
  答

  一、售后公房是機(jī)關(guān)單位建造的分配給職工居住使用的住房，職工沒(méi)有權(quán)只有使用權(quán)。但是，職工可以工齡加貨幣的形式購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即為售后公房，更多的接近政策導(dǎo)向。而商品房顧名思義，更多的是偏向于市場(chǎng)導(dǎo)向。所以商品房和售后公房在出售購(gòu)買(mǎi)限制和稅收上都有區(qū)別。二、售后公房的銷(xiāo)售對(duì)象都是有限制的，不是任何人都可以購(gòu)買(mǎi)公房。購(gòu)買(mǎi)公房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。而普通商品房的銷(xiāo)售對(duì)象是沒(méi)有限制的，任何公民都可以購(gòu)買(mǎi)商品房。三、國(guó)家對(duì)公房的購(gòu)房面積有所限制，規(guī)定人均可購(gòu)房的建筑面積，任何購(gòu)房人不得超過(guò)指標(biāo)限制多購(gòu)房，以防止一些量低價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。而商品房的購(gòu)房面積是沒(méi)有限制的，公民可以隨意選擇購(gòu)房面積。四、購(gòu)買(mǎi)公房有一定的優(yōu)惠政策，首先公房的價(jià)格較低，往往按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，其次在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱(chēng)方面的優(yōu)惠折扣。而商品房房?jī)r(jià)較高，折扣優(yōu)惠也完全依據(jù)開(kāi)發(fā)商的售房政策而定。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)售后公房的人應(yīng)具備哪些資質(zhì)？什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人？
  答

  售后公房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一起困擾著大家，也別是針對(duì)售后產(chǎn)權(quán)房同住人，由于雙方產(chǎn)權(quán)利益的關(guān)系，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)對(duì)簿公堂的情況，但售后公房相對(duì)于其他類(lèi)型的房屋誘惑還是有那么大，為避免出現(xiàn)同住人的問(wèn)題，今天來(lái)了解一下什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人，有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買(mǎi)嗎？什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人一、從九四年開(kāi)始房改，也就是把房屋從公有產(chǎn)權(quán)（或集體有產(chǎn)權(quán)）改為私人有產(chǎn)權(quán)。這種房改政策下轉(zhuǎn)產(chǎn)的房屋簡(jiǎn)稱(chēng)為“售后公房”。按照上海市相關(guān)政策規(guī)定，售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：1、轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房?jī)?nèi)有常住戶(hù)口；2、實(shí)際居住在房屋內(nèi)且他處無(wú)住房或他處有住房但居住困難的。二、在“94方案”中對(duì)購(gòu)房人所有權(quán)中的收益和處分權(quán)能進(jìn)行了限制，職工家庭購(gòu)房時(shí)，可共同協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)按份共有或共同共有。共有人必須是前款規(guī)定的購(gòu)房對(duì)象，由于現(xiàn)在該房屋可能還是沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的，這樣的房子分割一般法院不予處理，等到取得產(chǎn)權(quán)之后才能分割。三、《意見(jiàn)》）指出：“按‘94’方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有，作為同住人一般對(duì)售后公房享有的居住權(quán)，同住人甚至可以通過(guò)訴訟來(lái)主張自己成為房屋的共同產(chǎn)權(quán)人。有售后產(chǎn)權(quán)房同住人的房子能買(mǎi)嗎不管房產(chǎn)關(guān)系如何復(fù)雜，掌握**重要的一點(diǎn)就是明確劃分將來(lái)產(chǎn)權(quán)分配的利益關(guān)系，并且有簽訂法律效力的協(xié)議作為保障就可以了，有售后產(chǎn)權(quán)童主任的房子買(mǎi)賣(mài)是有法律保障的，其中關(guān)于房屋共有人之間法律關(guān)系有如下規(guī)定：1、房屋共有的份額問(wèn)題。關(guān)于售后公房的共有形式，如果共有人之間對(duì)于所購(gòu)公房有占有比例約定的從約定；如果共有人之間對(duì)于所購(gòu)公房沒(méi)有占有比例約定的話，共有的形式就是共同共有。2、房屋的出租、出售程序。房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房產(chǎn)證上署名的共有人負(fù)有告知、征集意見(jiàn)的特別義務(wù)，不同意出租、出售的共有人在同等的條件下，有優(yōu)先承租、購(gòu)買(mǎi)其他共有人相應(yīng)份額的權(quán)利。以上就是關(guān)于什么是售后產(chǎn)權(quán)房同住人以及有售后產(chǎn)權(quán)房童主任的房子能不能買(mǎi)的分析了，售后產(chǎn)權(quán)房有童主任雖然在產(chǎn)權(quán)劃分上存在很大的問(wèn)題，但有明確的意見(jiàn)指出對(duì)該處公房無(wú)購(gòu)房資格而與有購(gòu)房資格人協(xié)議出資購(gòu)房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)售后公房的人應(yīng)具備哪些資質(zhì)？是售后公房與個(gè)人產(chǎn)權(quán)的公房有哪些區(qū)別？
  答

  一、售后公房是機(jī)關(guān)單位建造的分配給職工居住使用的住房，職工沒(méi)有權(quán)只有使用權(quán)。但是，職工可以工齡加貨幣的形式購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即為售后公房，更多的接近政策導(dǎo)向。而商品房顧名思義，更多的是偏向于市場(chǎng)導(dǎo)向。所以商品房和售后公房在出售購(gòu)買(mǎi)限制和稅收上都有區(qū)別。二、售后公房的銷(xiāo)售對(duì)象都是有限制的，不是任何人都可以購(gòu)買(mǎi)公房。購(gòu)買(mǎi)公房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。而普通商品房的銷(xiāo)售對(duì)象是沒(méi)有限制的，任何公民都可以購(gòu)買(mǎi)商品房。三、國(guó)家對(duì)公房的購(gòu)房面積有所限制，規(guī)定人均可購(gòu)房的建筑面積，任何購(gòu)房人不得超過(guò)指標(biāo)限制多購(gòu)房，以防止一些量低價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。而商品房的購(gòu)房面積是沒(méi)有限制的，公民可以隨意選擇購(gòu)房面積。四、購(gòu)買(mǎi)公房有一定的優(yōu)惠政策，首先公房的價(jià)格較低，往往按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，其次在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱(chēng)方面的優(yōu)惠折扣。而商品房房?jī)r(jià)較高，折扣優(yōu)惠也完全依據(jù)開(kāi)發(fā)商的售房政策而定。以上就是售后公房是什么產(chǎn)權(quán)？和商品房的產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別的全部?jī)?nèi)容，職工購(gòu)得的公房有的在產(chǎn)權(quán)上有限制，表現(xiàn)為已購(gòu)公房上市出租、銷(xiāo)售方面。而商品房則無(wú)此限制。與商品房相比，公房在面積、購(gòu)買(mǎi)條件、產(chǎn)權(quán)上受到很多限制，其就在于享受低房?jī)r(jià)的優(yōu)惠政策。

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• 問(wèn) 售后公房可以買(mǎi)嗎
  答

  公房是機(jī)關(guān)單位建造的分配給職工居住使用的住房，職工沒(méi)有所有權(quán)只有使用權(quán)。但是，職工可以工齡加貨幣的形式購(gòu)買(mǎi)所有權(quán)，即為售后公房，更多的接近政策導(dǎo)向。而商品房顧名思義，更多的是偏向于市場(chǎng)導(dǎo)向。所以商品房和售后公房在出售購(gòu)買(mǎi)限制和稅收上都有區(qū)別。

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