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• 155****1028

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)
  ，也無法取得完整的房屋所有權(quán)。
  　　【案例】
  　　2004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬元，另30萬元于交房時支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒有如期交房，且下落不明。
  　　為了入住該房，乙只得與甲母直接協(xié)商。花甲之年的甲母堅持認為，甲出售該房沒有征得她的同意，而且當初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時甲曾保證她的居住權(quán)
  ，她不愿意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。
  　　法院經(jīng)審理認為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決。
  　　售后公房的同住人權(quán)利保護，一直備受爭議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構(gòu)也開始放松審查，導致同住人權(quán)益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。
  　　甲作為房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋時，應(yīng)當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項沒有達成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任。
  　　第一,進行嚴格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的
  　　同住人共有;
  　　第二,進行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書面的形式確定同住人同意出售的
  　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒有了居住權(quán)。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當在交易前遷出，以避免戶口糾紛;
  　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問題，應(yīng)當有明確的約定。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 11:34:58
• 146****1904

  售后公房,就是購買的公有住房。私產(chǎn)住宅,是由個人或家庭購買的住宅。購買售后公房要另外補交土地出讓金，買過來以后就是私產(chǎn)。
  售后公房一般都有產(chǎn)權(quán)證，在交易當中，只要注意對方有沒有產(chǎn)權(quán)證就可以了。

  查看全文↓ 2018-06-27 11:34:53
• 158****9366

  繼承公證所需手續(xù)較為復雜，并且有些材料需要你向公證處領(lǐng)取表格后進行，如親屬關(guān)系證明等。因此建議你先攜帶房產(chǎn)證向公證處進行當面咨詢。
  繼承公證費為遺產(chǎn)部分2%，請注意是遺產(chǎn)部分，不是房產(chǎn)部分。
  售后公房和商品房在操作上會存在不同，并且每個地方也會存在差異，故還是建議你當面向公證處咨詢?yōu)橐恕?/span>

  查看全文↓ 2018-06-27 11:34:48
• 148****9628

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。
  　　享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時滿足以下3個條件：
  　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
  　　2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下;
  　　3、實際成交價低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下契稅征收標準。
  　　一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實行3%～5%的調(diào)整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實際情況決定。當計稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計算就會比較簡單。

  查看全文↓ 2018-06-27 11:34:43
• 134****0034

  售后產(chǎn)權(quán)房同住人是指在“售后公房”里面居住的人，應(yīng)當滿足兩個條件:
  1、轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房內(nèi)有常住戶口;
  2、實際居住在房屋內(nèi)且他處無住房或他處有住房但居住困難的。 作為同住人一般對售后公房享有永久的居住權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-27 11:34:38

相關(guān)問題

• 問 售后公房有什么問題
  答

  一般性質(zhì)的公房。指的是非央產(chǎn)房的公房,包括一般的國有的企業(yè)、非的級別的事業(yè)的單位、機關(guān)的房產(chǎn)。

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• 問 購買預(yù)售商品房要注意什么問題? 
  答

  購買時一定要看是否有足夠的綠地與車位小區(qū)內(nèi)擁有一定數(shù)量的綠地，對于改善空氣環(huán)境、點綴生活情趣有極大的益處，而車位問題更是一個要密切關(guān)注的重點。當前由于家庭驕車的數(shù)量已越來越多，小區(qū)設(shè)計車位如不能滿足停泊需要，會造成小區(qū)內(nèi)道路成為停車場，嚴重影響小區(qū)交通，甚至晚上連車都不一定能開得出來。

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• 問 ??售后公房有什么問題？有什么說法呢？
  答

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，也無法取得完整的房屋所有權(quán)?！　　景咐俊　?004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬元，另30萬元于交房時支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒有如期交房，且下落不明?！　榱巳胱≡摲?，乙只得與甲母直接協(xié)商?；字甑募啄笀猿终J為，甲出售該房沒有征得她的同意，而且當初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時甲曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。　　法院經(jīng)審理認為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權(quán)?？紤]到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決?！　∈酆蠊康耐∪藱?quán)利保護，一直備受爭議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構(gòu)也開始放松審查，導致同住人權(quán)益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等?！　〖鬃鳛榉课莓a(chǎn)權(quán)人出售房屋時，應(yīng)當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項沒有達成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任?！　〉谝?進行嚴格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的　　同住人共有;　　第二,進行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書面的形式確定同住人同意出售的　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒有了居住權(quán)。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當在交易前遷出，以避免戶口糾紛;　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問題，應(yīng)當有明確的約定。

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• 問 購買期房需要注意什么問題？
  答

  購房簽約要注意哪些問題？ 五類合同陷阱需多加注意 商品房是大額消費品，而一些開發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購房人掉進陷阱。 第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發(fā)商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。 第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產(chǎn)項目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。 第三類是合同違約責任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時，購房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變設(shè)計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關(guān)鍵的問題，開發(fā)商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計地推卸責任。 第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權(quán)退房，但實際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計算的依據(jù)透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。 第五類是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理條款的陷阱，因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 ■補充條款應(yīng)對陷阱 一般情況下，以下五方面內(nèi)容**好在補充協(xié)議中體現(xiàn)： 一、房屋面積：開發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發(fā)商應(yīng)承諾交房時使用面積應(yīng)和簽合同時的套內(nèi)面積相等。對于交房之后實際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價進行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價退還買受人。 二、關(guān)于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。 三、關(guān)于車位：地上車位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據(jù)是什么。 四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對物業(yè)公司進行評估，如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。 五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。 ■開發(fā)商拒簽補充協(xié)議怎么辦 建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出約定。 什么叫二手房? 二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進入住房二級市場(即房地產(chǎn)三級市場)交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經(jīng)濟適用房等。 “二手房”買賣法律問題攻略 共有二手房出售需全體共有人同意 我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當作夫妻共有財產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。 在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責任。 三方需明確各自的權(quán)責利 賣方在委托中介時，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價”“出售價”及“合同價”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。 買家通過中介找賣家時，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實際交付定金前，買家還應(yīng)確認中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。 買家須實地查看賣家房屋有無出租 如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán)。賣家應(yīng)該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客**晚應(yīng)在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán)，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對于買家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應(yīng)該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。 妥善解決簽約后的后續(xù)事項 買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時付房款30%，產(chǎn)權(quán)過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權(quán)選擇違約金，超過多少天時，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內(nèi)容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。 “兩個定金”大不同 定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在買賣雙方對中介進行委托的過程中，用來擔保買家賣家在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔定金被賣家沒收的風險，如賣家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔雙倍反還定金的責任。 第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔相應(yīng)責任。 當然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。 三類二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴加審查 常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶，二是被法院等機關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

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• 問 買期房需要注意什么? 購買新房需要注意什么問題？
  答

  一、認真查驗相關(guān)文件開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。二、注意定金條款購房者購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。三、區(qū)分定金和預(yù)付款四、注意購房合同中的面積五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個**為突出的問題，為避免承擔違約責任，開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。六、對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定。

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