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①層高和室內凈高，普通住宅層高宜為2.80m。②臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m,且其面積不應大于室內使用面積的1/3。③利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10m。④ 廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不應低于2.20m。⑤ 廚房、衛(wèi)生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。在實際應用中因為很多地方要設計地熱，所以層高增加100，變成2.9米。而有些大戶型比如高層豪宅、洋房等，因為房間較大，需要更高的層高，所以會做到3米，別墅可能會出現(xiàn)3.3米、3.6米等層高。根據(jù)建設部發(fā)布的國家標準《住宅設計規(guī)范》的相關規(guī)定：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離；室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離；普通住宅層高宜為2.8米；臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.4米，局部凈高不應低于2.1米。也就是說，樓層的高度是指該住房的凈空高度+樓板的厚度不得低于2.8米。
全部5個回答>?? 商品房設計缺陷如何鎖培？怎么計算的呢？
141****6571 | 2019-06-15 10:26:26
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141****2285
根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房質量問題通?？煞譃橐韵氯N情形：
查看全文↓ 2019-06-15 10:27:44
(一)房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。《解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?這里提醒購房者，房屋主體結構質量不合格包括兩種情況：
1、房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，也就說未經(jīng)驗收或者驗收不合格，那么購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
2、房屋交付使用后房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現(xiàn)質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
(二)因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。” 如何判斷嚴重影響正常居住，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。提醒購房者注意，司法實踐中一般一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，那么可要求開發(fā)商修復賠償損失。二是經(jīng)修復后是否仍然存在問題或者無法修復，購房人可以解除合同并要求出賣人賠償損失。
(三)在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任?！督忉尅返谑龡l第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題等等。在保修期內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。所以提醒購房者，如果發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。 房屋質量問題如何索賠，相信看完這篇文章您已經(jīng)了解了大概，但是，很多購房人由于對房地產(chǎn)法律知識不太了解，有的對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果得不到法院支持。有的草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結構有嚴重質量缺陷但無法主張權利。這里提醒購房者對待商品房質量問題，必須根據(jù)其性質和嚴重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決，必要時請律師介入，能夠更好的維護您的合法權益。 -
156****8735
一、怎樣認定房屋質量不合格
查看全文↓ 2019-06-15 10:27:26
根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?
從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質量要求的情形?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩睉赣捎诜课葙|量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
二、房屋質量不合格如何認定
建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。
建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。
在商品房買賣中如何認定主體質量問題比較復雜，開發(fā)商會在主體質量與非主體質量問題上打擦邊球，拒絕按照主體質量處理。在通常情況下，所謂主體結構質量不合格包括三種情況：
(一)房屋交付前未經(jīng)驗收。
(二)雖然在交付前經(jīng)過驗收但驗收不合格。
依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件;**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。” -
158****5563
一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。
查看全文↓ 2019-06-15 10:27:16
《解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這里的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。二是房屋交付使用后房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現(xiàn)質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。 -
132****3475
對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
查看全文↓ 2019-06-15 10:27:08
第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；
第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
索要“兩書一表”
向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。
《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。
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138****0091
居民在購買商品房時，鑒別質量優(yōu)劣，大都采用看的辦法?？稍鯓涌?，什么時間看，從什么角度、部位看，卻大有文章。
查看全文↓ 2019-06-15 10:27:01
雨天看。哪里漏雨、滲水，一覽無余。
看墻角。墻面的平整光滑顯而易見，**容易出問題的墻角是否平整、龜裂、有無滲水。
看做工。每個接點、窗沿、墻角、天花板等等，要看做工是否精細。
看窗外。要把窗戶打開，看窗外通風、采光、排氣是否有障礙物等。
看樓梯。如系高層建筑，在看電梯的同時，要注意看樓梯（安全梯）是否暢通無阻。
看廚衛(wèi)。因為水、電、氣系統(tǒng)都在這里，是**容易出問題的地方，要格外重視。
相關問題
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1、確定固定資產(chǎn)入賬價值；2、確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預計凈殘值；3、確定固定資產(chǎn)的折舊方法。折舊方法如下：一、平均年限法 平均年限法又稱為直線法，是將固定資產(chǎn)的折舊均衡地分攤到各期的一種方法。采用這種方法計算的每期折舊額均是等額的。計算公式如下： 年折舊率＝（1＋預計凈利殘值率）/預計使用年限×100％ 月折舊率＝年折舊率÷12 月折舊額＝固定資產(chǎn)原價×月折舊率 上述計算的折舊率是按個別固定資產(chǎn)單獨計算的，稱為個別折舊率，即某項固定資產(chǎn)在一定期間的折舊額與該固定資產(chǎn)原價的比率。通常，企業(yè)按分類折舊來計算折舊率，計算公式如下： 某類固定資產(chǎn)年折舊額＝（某類固定資產(chǎn)原值－預計殘值＋清理費用）/該類固定資產(chǎn)的使用年限 某類固定資產(chǎn)月折舊額＝某類固定資產(chǎn)年折舊額/12 某類固定資產(chǎn)年折舊率＝該類固定資產(chǎn)年折舊額/該類固定資產(chǎn)原價×100％ 采用分類折舊率計算固定資產(chǎn)折舊，計算方法簡單，但準確性不如個別折舊率。
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可分攤的公用建筑面積 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤所調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以用其它功能上為該建筑服務的專用設備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻用個墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！ 〔粦嬋氲墓媒ㄖ臻g 作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間?！ ∈鄯繂挝蛔誀I、自用的房屋。其它購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 售房單位的銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位?！ 〗ㄖ椖坎糠挚⒐ぃ鄯繂挝簧暾垖σ芽⒐ど唐贩夸N售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其它商品房未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋地土地管理部門**終實測的結果相比，面積增加，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款?！ ∩唐贩咳缯麑踊蛘麡情T銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其它樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其它樓層或樓門分攤。
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商品房不論高層還是多層都有公攤面積。目前，我國法律對房屋公攤面積加以約束的政策主要是依據(jù)中華人民共和國《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。商品房公攤面積=房屋的總建筑面積×公用建筑面積÷套內建筑面積之和；公用建筑面積公攤系數(shù)=公用建筑面積÷套內建筑面積之和。 在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)。普通多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%～15%，帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%～20%，高層住宅相對更高一些，約在20%～25%。房屋面積以房地產(chǎn)交易權屬登記部門的測繪結果為準，房產(chǎn)證上標注的面積也以此為準。
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?。?）當產(chǎn)權證書上的建筑面積是在97－100平方米之間時：假設就是97平方米，那開發(fā)商按原來單價退還3平方米的錢給你?！ 。?）當產(chǎn)權證書上的建筑面積是在100－103平方米之間時：假設就是103平方米，那你按原來單價向開發(fā)商補交3平方米的錢?！ 。?）當產(chǎn)權證書上的建筑面積是在小于97平方米時：假設是95平方米，那開發(fā)商就要按原來單價退還7平米的錢給你?！ 。?）當產(chǎn)權證書上的建筑面積是在大于103平方米時：假設是105平方米，那你只要按原來單價向開發(fā)商交3平方米的錢，其他2平方米你就不用給錢了，而且產(chǎn)權是無條件歸你的?！ 『贤侗纠镆?guī)定：“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權登記建筑面積結算房款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值中有一項超出3%時，買房人有權退房。” 施工過程中的設計變更及由此引起的面積出入，開發(fā)商未及時地以書面通知購房人，購房人有選擇退房的權利。 如果購買期房，就要對可能的風險有所預測，如果承擔不了這個風險，就盡量避免買期房。
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