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• 156****6638

  經(jīng)濟適用房是政府為了城鎮(zhèn)中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣價格由政府制定。(只擁有房屋所有權)
  房改房.是個人以成本價或標準價及其他國家認可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權單位購買的公有住房。
  商品房是從開發(fā)商手里購買的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權)
  區(qū)別就是經(jīng)濟適用房五年內(nèi)不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經(jīng)濟適用房條件的家庭.或由政府相關部門收購.房改房要出售的話要補交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。
  房改房和商品房相比，有一筆費用肯定要交，就是補交土地出讓金，商品房沒有這筆費用；另外，一個比較未知且麻煩的問題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補交的費用，如房東超政策規(guī)定享受的，就還要交費用，這個問題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過戶的時候才會知道，商品房沒有這個問題。因此在買房改房的時候，這兩個費用要約定清楚，尤其是后一個，往往**后因為這個問題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉讓有無特殊限制。
  這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當年按市場價購房的，產(chǎn)權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產(chǎn)權歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產(chǎn)權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:31
• 152****3241

  1、按成本價采購的房改房
  按成本價采購的房改房,其房子的運用、占有、處置的權力悉數(shù)歸產(chǎn)權人一切,不需通過原產(chǎn)權單位贊同就可處置。但其房產(chǎn)證上有未交納土地出讓金和以成本價采購等記載,因此在再進行轉讓時,買賣雙方應根據(jù)各地不相同的規(guī)則補繳必定的費用,不然不能處理過戶手續(xù)。
  2、按規(guī)范價采購的房改房
  按規(guī)范價(報價低于成本價)采購的房改房,其房子的運用、占有、處置的權力悉數(shù)歸產(chǎn)權人一切,也不須通過原產(chǎn)權單位贊同就可處置。在2003年之前,已購房 改房(含成本價和規(guī)范價房)上市需批閱,收益需按必定規(guī)范和原產(chǎn)權單位分紅,規(guī)范價房改房出售時原產(chǎn)權單位還具有優(yōu)先采購權,這些約束現(xiàn)在都已取消(除非 在與產(chǎn)權單位簽定的公有住房買賣合同中有特殊約好)。在再進行轉讓時,買賣雙方也應根據(jù)各地不相同的規(guī)則補繳必定費用,不然不能處理過戶手續(xù)。
  3、按規(guī)范優(yōu)惠價采購的房改房
  按規(guī)范優(yōu)惠價采購的房改房與按規(guī)范價采購的房改房的約束條件是相同的。
  規(guī)范優(yōu)惠價是比規(guī)范價更優(yōu)惠的一種方法,依照規(guī)范優(yōu)惠價采購的房改房,其產(chǎn)權人要想再上市買賣時,與規(guī)范價產(chǎn)權房改房的買賣是相同的。
  依據(jù)國務院發(fā)布的《對于全部推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房制度改革的意見》相關規(guī)定，只需享有福利分房權力的職工，依國家政策規(guī)定參與房改，交納了購房款，即對房改購得的房子享有產(chǎn)權，不應以未發(fā)房產(chǎn)證而否定其權力。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:28
• 142****4934

  其實房改房的產(chǎn)權年限從它繳納土地出讓金取得使用權開始到之后的70年止。目前房改房產(chǎn)權年限有兩種情況。
  
  第一種是以前就有土地證的。說明該房改房在當初獲批土地的時候已經(jīng)繳納了土地出讓金，它的土地使用證上已經(jīng)標注了它的產(chǎn)權年限。也就是從當年獲得土地使用權那天起到之后70年止。這樣的房改房大部分處于房改后期，已經(jīng)開始實行土地出讓了，這樣的土地產(chǎn)權性質(zhì)為出讓所得，說白了就是給國家交過錢了也就是已經(jīng)繳納土地出讓金。
  
  第二種是沒有土地證的。房改房大部分土地性質(zhì)屬于劃撥，當年計劃經(jīng)濟下房子都是單位分的，建房的土地也是單位向國家申請，國家劃撥過來的。后來實行商品房之后，土地都是招拍掛，需要繳納土地出讓金獲得。這樣的土地性質(zhì)屬于出讓所得。那么劃撥取得的土地也就沒有繳納土地出讓金，在當年也就沒有土地年限一說。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:24
• 132****5158

  房改房俗稱已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。房改房出現(xiàn)在我國80年代初的住房制度改革的浪潮中，是一種社會過渡性的產(chǎn)物，頗具有中國特色的物權形態(tài)。雖然說，隨著時間的推移，房改政策已逐步深化，但由于歷史原因，加之這些房子交易的特殊流程或模式，也讓房改房成為各種糾紛和爭議的焦點。
  
  
  
  實踐中，有關房改房的糾紛主要集中在兩方面：1.房改房是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，即房改房的確權問題；2.房改房買賣雙方的交易糾紛。由于房改房糾紛具有主體特殊、客體形成帶政策性、實體問題復雜和依據(jù)不明確等特點，要從個案完成產(chǎn)權的界定和法律適用并非易事，為此，小編擬將房改房糾紛作為專題進行分期探討。今天，我們先講房改房的確權問題。
  
  
  
  
  案例
  
  
  
  張某與楊某簽訂房屋買賣合同，將房改房賣給楊某。但在過戶時，張某的妻子陳某突然不同意將該房改房出售。于是楊某根據(jù)合同的仲裁條款，向本會提起仲裁。在仲裁過程中，陳某稱該房改房源自其單位福利，丈夫張某并非自己單位的職工，故無權處理該房改房，且房屋買賣合同沒有其簽字確認，要求確認合同無效。楊某認為，該房改房屬于張某和陳某的夫妻共同財產(chǎn)，房屋買賣合同依法有效，要求張某及其妻子協(xié)助過戶，并支付相應的違約金。
  
  后該案在仲裁庭的主持下，雙方達成調(diào)解結案。
  
  
  
  思考
  
  本案房改房的權屬認定
  
  
  
  本案看似是一般的二手房買賣，但在認定房屋買賣合同的效力之前的先決問題卻是該房改房的權屬，即確認問題。因為本案糾紛的客體是房改房，是國家機關住房分配或優(yōu)惠出售的單位福利房，不同于個人購買的商品房和經(jīng)濟適用房，它的權屬也受改革政策、機關規(guī)章、職工身份等各方因素的影響，可以說，這種住房的供應，必須要考慮機關和職工之間的完全的、單純的行政隸屬關系。一般而言，公有住房在分配、出售時是依據(jù)國家房改政策來特別規(guī)定買賣合同的當事人、標的、計價方法等。房改房的內(nèi)部出售也是福利分配住房的一個環(huán)節(jié)，非一般商品房交易，因而房改房的買賣合同和產(chǎn)權關系也比一般的商品房房交易關系特殊，它要求購房者是在職職工（有的會包括配偶）或已在單位服務達到一定年限等，只有符合機關單位的這些條件才能按照國家政策享受完全的產(chǎn)權。
  
  房改房的產(chǎn)權也受多方面因素的影響，例如：房改房的價格一般分成本價和標準價，按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有；按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，且一般在5年后歸職工所有。另外，房改房的產(chǎn)權也要分100%產(chǎn)權和部分產(chǎn)權，兩者的區(qū)別主要在于購房時繳納的房款數(shù)目，全額繳納的人擁有全部產(chǎn)權，部分房款的，則按總房款的比例定產(chǎn)權比例。其中部分產(chǎn)權的房改房在許多城市是不能上市交易的。
  
  本案中，經(jīng)查明，涉案房改房是全額繳納的購房款，所以屬于100%產(chǎn)權。由于涉案房改房是張某與陳某在婚姻存續(xù)期間購買的，則房改房的產(chǎn)權應屬于夫妻共同共有。所以，拋開房改房是否符合上市交易條件的問題，即便張某并非陳某單位的職工，只要該房改房屬于夫妻共同財產(chǎn)，張某也可基于夫妻關系而享有處分權。至于房屋買賣合同的效力及后續(xù)法律適用的問題，可參照夫妻存續(xù)期間一方擅自處置婚內(nèi)共同財產(chǎn)的行為進行認定與適用（往期微信已多次探討，在此不再贅述，“夫妻共有”房產(chǎn)的那些事、看郎咸平耍大戲：如何要回婚內(nèi)財產(chǎn)？）。
  
  
  
  案例引申
  
  
  
  假設本案中，陳某和張某在房改分配登記后、交款前離婚，張某并非該單位職工，但購房合同上的買房人是張某，則該房產(chǎn)房的權屬應如何確定？

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:20

相關問題

• 問 房改房如何界定產(chǎn)權
  答

  你好,根據(jù)國務院發(fā)布的《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》相關規(guī)定,只要參與分房福利的職工,只要交納購房款就可以擁有房產(chǎn)權,即使沒有房產(chǎn)證也不能否認其房產(chǎn)權。即認定標準是,享受福利的員工交納購房款就享有房產(chǎn)權。謝謝。

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• 問 ??房改房產(chǎn)權多少年?什么是房改房?
  答

  根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。70年產(chǎn)權到期后土地使用權的處理方法：1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應當予以批準。獲得批準續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產(chǎn)所有權便得以延續(xù)。當然，變成危房強制拆除的除外。2、土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。3、土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的(即根據(jù)社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應補償。

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• 問 房改房產(chǎn)權如何界定?房改房產(chǎn)權年限是多久？
  答

  可以通過房屋的產(chǎn)權證來分辨，如果是全部產(chǎn)權的話，按道理產(chǎn)權證第一頁關于產(chǎn)權那欄，應該寫的產(chǎn)權人全部所有，如果是部分產(chǎn)權的話，產(chǎn)權人下面欄里會寫明產(chǎn)權人占有×%的產(chǎn)權，原來單位占有×%的產(chǎn)權。此外，還要注意，房改房是否已經(jīng)補交了土地出讓金，因為早期的房改房都是單位劃撥土地上建設的，如果要在市場上出售，還要比較土地出讓金轉為商品房才能出售，如果已經(jīng)補交了，土地證上會有說明，出讓金已補交，如果沒寫，就是沒交，到時候你出售還要交這筆錢，大約是按1%收取，早點交比較好，會便宜些，越往后越貴。

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• 問 ??什么是房改房?房改房產(chǎn)權是多少年?
  答

  房改房產(chǎn)權是多少年？房改房，還未上市交易，所以寫的是私人財產(chǎn)，一般都是這么寫的，因為它是在曾經(jīng)屬于集體用地性質(zhì)的土地上建設的單位福利住房。過去這就是福利住房，只有使用權無產(chǎn)權，租金很少，單位條件好了還能拆舊后再蓋新房。用國家的錢，為國家的工人或者工作人員蓋房子，花的還是國家的錢，這房子只有使用權，也沒有產(chǎn)權，資產(chǎn)賬還落在單位賬上，這房子怎么能有期限呢？住舊了還能拆了再蓋新的呢！我國法律，房產(chǎn)屬于個人，無時限。土地規(guī)定住宅用地使用權70年，到期后如何，暫時還未有明確法規(guī)規(guī)定。至于未上市的房改房能住多久？還真沒看到過相關規(guī)定和報道。要是按照國家關于70年土地使用權的規(guī)定來推測，應該是從你房子辦理房產(chǎn)證和土地證那刻算起，70年。有些房改房沒有辦理土地證分割到戶，不知您的房產(chǎn)是否有獨立的土地證。房改房產(chǎn)權是多少年？什么是房改房？什么是房改房在變革開放之前，中國實施的是方案經(jīng)濟體制，在方案經(jīng)濟體制之下，具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶口的居民的房產(chǎn)是由單位進行分配的，在此種房產(chǎn)準則下發(fā)生了一系列的疑問，如分配不公、房產(chǎn)質(zhì)量低下，房產(chǎn)嚴峻短缺的疑問。變革開放今后，為改進這一系列的疑問，國家進行了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)準則變革，房改房便是變革的產(chǎn)品。房改房又稱已購公有房產(chǎn)，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工依據(jù)國家和縣級以上人民政府有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)準則變革的政策規(guī)則，依照必定的優(yōu)惠報價采購的已建房產(chǎn)。

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• 問 房改房如何界定產(chǎn)權? 按照房改政策購買的公有住房產(chǎn)權怎么界定
  答

  1、房改房嚴格上有產(chǎn)權，是國有土地上建的房產(chǎn)，由于國家政策原因把產(chǎn)權歸于個人而已，有優(yōu)惠政策；該房產(chǎn)在沒有歸個人之前可以叫小產(chǎn)權房；房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。2、小產(chǎn)權房（叫法不是很合理嚴格上說應該是違法建筑，是集體土地上建的房產(chǎn)。國家法律不認可該房產(chǎn)性質(zhì)。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

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