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• 153****7274

  商業(yè)地產(chǎn)普遍比住宅項(xiàng)目昂貴許多，相比住宅而言，從性質(zhì)上講商業(yè)地產(chǎn)更適合投資，屬純盈利性地產(chǎn)。不過，在內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，居住類房屋的價(jià)格比商業(yè)地產(chǎn)反倒要貴出許多。不過，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來(lái)，勢(shì)必將與國(guó)際“接軌”，價(jià)格趨于正常。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還處在起步階段，未來(lái)的投資前景還是非常好的。商鋪小資產(chǎn)投資者適合50平米以內(nèi)商鋪從投資操作層面看，和住宅不同，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)做好充分實(shí)地考察考量的準(zhǔn)備，盡可能多地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
  人流量大的社區(qū)沿街商鋪風(fēng)險(xiǎn)小商鋪可細(xì)分出兩種模式，社區(qū)沿街商鋪和規(guī)?；箻巧啼伳Ｊ健?/span>

  查看全文↓ 2019-06-13 15:36:39
• 143****0056

  房地產(chǎn)中商鋪、寫字樓都是投資的熱門類型，投資前了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是每個(gè)投資者必學(xué)的事情，商鋪、寫字樓產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。
  商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！
  選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說(shuō)“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。
  其次，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。
  商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。

  查看全文↓ 2019-06-13 15:36:22
• 157****0792

  投資住宅：賺地是安穩(wěn)錢投資住宅物業(yè)地目地不外四種：一是尋求理想地回報(bào)。投資住宅物業(yè)一般均能獲得8％－10％地收益；二是出于保值地考慮。住宅物 投資住宅：賺地是安穩(wěn)錢
  投資住宅物業(yè)地目地不外四種：一是尋求理想地回報(bào)。投資住宅物業(yè)一般均能獲得8％－10％地收益；二是出于保值地考慮。住宅物業(yè)因?yàn)橥恋氐靥匦詫?duì)市場(chǎng)波動(dòng)有一定地抗跌力，能夠起到很好地保值效果；三是追求資產(chǎn)地**。城市土地具有不可再生性，這就使某些地段地物業(yè)變得珍貴和罕有，投資這類物業(yè)，就能使資產(chǎn)**；四是控制風(fēng)險(xiǎn)。住宅物業(yè)功能獨(dú)特，市場(chǎng)變化緩慢，容易把握，投資者能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，投資住宅雖然收益較為平緩，但初期投入不太大，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小，是三種房產(chǎn)投資中**為穩(wěn)妥地一種。

  查看全文↓ 2019-06-13 15:36:15

相關(guān)問題

• 問 商住、商鋪、寫字樓 哪個(gè)更適合投資？
  答

  由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上，由購(gòu)置產(chǎn)生的稅費(fèi)支出會(huì)高于普通住宅，但三者之間沒有明顯差異。購(gòu)買商住公寓、商鋪、寫字樓時(shí)需繳納3%的契稅及其他少量小額稅費(fèi)，相比普通住宅1%的契稅稅率，僅此一項(xiàng)就高了三倍。此外，在二手交易時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的稅費(fèi)比普通住宅還要高很多。據(jù)悉，商業(yè)、公建立項(xiàng)的二手商品房，除了3%的契稅外，還需要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅、0.1%的印花稅，房屋差價(jià)20%的個(gè)人所得稅、總房款1%或按累進(jìn)稅率計(jì)算的30%-50%的土地增值稅等，再加上中介費(fèi)，二手非普通住宅交易稅費(fèi)高達(dá)總房款的15%以上。

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• 問 買寫字樓和商鋪哪個(gè)好？
  答

  各有各的好處了，看你怎么用

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• 問 寫字樓可以買嗎? 買商鋪和寫字樓哪個(gè)比較有價(jià)值？
  答

  我覺得應(yīng)該買，因?yàn)槟悻F(xiàn)在的錢加上有效債權(quán)雖然都不夠180W，但已經(jīng)160W，按揭雖然有危險(xiǎn)，但是按揭就是按揭，不用一次付清，暫時(shí)擠點(diǎn)欠款卻能獲得更大利潤(rùn)，公司周轉(zhuǎn)應(yīng)該不會(huì)這么快，不怕一萬(wàn)，就怕萬(wàn)一，怕資金周轉(zhuǎn)不夠是情理之中，但這個(gè)寫字樓如果買了就可以盡快獲得利潤(rùn)，這樣才能好好發(fā)展公司。如果不買或租的話就會(huì)錯(cuò)失機(jī)會(huì)，因此應(yīng)該買。

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• 問 ?? 寫字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、投資寫字樓要注意投資回報(bào)率 現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。 投資回報(bào)率是一個(gè)寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。 2、寫字樓投資選好地段是關(guān)鍵 地段對(duì)于寫字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。 3、投資寫字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置 投資寫字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。 4、投資寫字樓要選擇地標(biāo)式建筑 由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類似的道理，如果購(gòu)買的寫字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。 5、投資寫字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)。

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• 問 ?? 寫字樓如何改建？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  第一，用地性質(zhì)。在規(guī)劃上用地性質(zhì)分為居住用地、農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個(gè)用地性質(zhì)看起來(lái)，寫字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質(zhì)上沒什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話說(shuō)他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質(zhì)，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。第二、你說(shuō)到這個(gè)價(jià)格上面的因素，我很奇怪，寫字樓在售價(jià)上現(xiàn)在比較平穩(wěn)，當(dāng)然要也看地段，但是肯定比住宅單方價(jià)格要高呀！你說(shuō)比周圍的樓盤便宜好幾千，有兩種可能，一個(gè)是開發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來(lái)定好的容積率改大了，這樣就地價(jià)一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價(jià)格肯定就便宜啊。另一個(gè)是，產(chǎn)品類型的不同也可能會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上的不同，這個(gè)要視具體情況定?？傊矣X得該落實(shí)一下這個(gè)價(jià)格的問題，不可道聽途說(shuō)也。第三、產(chǎn)權(quán)證的問題，你需要查這個(gè)開發(fā)商這塊地的相關(guān)手續(xù)和資料，產(chǎn)權(quán)證的問題就能落實(shí)個(gè)大概了，還有就是和其他購(gòu)房者或有意向購(gòu)房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

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