已有4個(gè)回答

• 149****0229

  第一，用地性質(zhì)。在規(guī)劃上用地性質(zhì)分為居住用地、農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以從這個(gè)用地性質(zhì)看起來(lái)，寫(xiě)字樓或者住宅，都屬于居住用地，性質(zhì)上沒(méi)什么區(qū)別，只是業(yè)態(tài)上的不同，換句話說(shuō)他就是改成酒店也是可以的，不用更換用地性質(zhì)，只是屬于商業(yè)操作的決策變化而已。
  第二、你說(shuō)到這個(gè)價(jià)格上面的因素，我很奇怪，寫(xiě)字樓在售價(jià)上現(xiàn)在比較平穩(wěn)，當(dāng)然要也看地段，但是肯定比住宅單方價(jià)格要高呀！你說(shuō)比周圍的樓盤(pán)便宜好幾千，有兩種可能，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商在改建住宅后，順便勾兌了規(guī)劃局把原來(lái)定好的容積率改大了，這樣就地價(jià)一樣的情況下他就可以建更多的住宅面積，那價(jià)格肯定就便宜啊。另一個(gè)是，產(chǎn)品類型的不同也可能會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上的不同，這個(gè)要視具體情況定。總之我覺(jué)得該落實(shí)一下這個(gè)價(jià)格的問(wèn)題，不可道聽(tīng)途說(shuō)也。
  第三、產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，你需要查這個(gè)開(kāi)發(fā)商這塊地的相關(guān)手續(xù)和資料，產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題就能落實(shí)個(gè)大概了，還有就是和其他購(gòu)房者或有意向購(gòu)房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:37:00
• 141****8081

  需要到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)（市委，縣委，區(qū)委等等）改建設(shè)手續(xù)，把計(jì)劃書(shū)也要改！得到同意以后到所在建委報(bào)批，然后到衛(wèi)生局審核。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:36:51
• 156****8752

  理論上不可行的，但從目前情況而言，能夠辦理完整的改建手續(xù)難度很大。
  我們看一下兩者的定義：
  商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。
  寫(xiě)字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫(xiě)字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。”
  目前來(lái)看，只有辦改建手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:36:31
• 154****4894

  首先應(yīng)該看看他的預(yù)售證是商產(chǎn)，還是，民宅，如果，是民宅，就可以買。如果，不是就就是商產(chǎn)。那樣就沒(méi)有什么意義的
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:36:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何盈利？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、投資寫(xiě)字樓要注意投資回報(bào)率 現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本。 投資回報(bào)率是一個(gè)寫(xiě)字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫(xiě)字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。 2、寫(xiě)字樓投資選好地段是關(guān)鍵 地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫(xiě)字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫(xiě)字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。 3、投資寫(xiě)字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置 投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。 4、投資寫(xiě)字樓要選擇地標(biāo)式建筑 由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類似的道理，如果購(gòu)買的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。 5、投資寫(xiě)字樓要注重使用率 雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)。

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• 問(wèn) ?? 公司如何買地蓋寫(xiě)字樓？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、地段，好的地理位置是投資的保證2、是一手樓還是二手樓，建議購(gòu)一手樓3、管理公司，一棟大廈的好與差是與管理公司的素質(zhì)是密不可分的4、管理費(fèi)（中央空調(diào)，分體空調(diào)）買寫(xiě)字樓它的管理費(fèi)可能對(duì)你會(huì)有直接的應(yīng)響，中央空調(diào)大的管理費(fèi)一般都在25元/方/月左右，分體空調(diào)的大廈管理費(fèi)就比較便宜，一搬10元/方/月以內(nèi)，就是說(shuō)當(dāng)你的單位一時(shí)租不出去，交管理費(fèi)壓力也不會(huì)太大。

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• 問(wèn) ?? 如何代理寫(xiě)字樓？怎么規(guī)定的呢？
  答

  **簡(jiǎn)單的辦法是找一家房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司給你具體出個(gè)方案，然后決定是否讓他們代理，代理費(fèi)用雖然高點(diǎn)，但問(wèn)題是你沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，怕受騙，所以交給他們處理是**好的，因?yàn)樗麄兪菍I(yè)的。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何銷售？怎么規(guī)定的呢？
  答

  　1、寫(xiě)字樓銷售的一般階段劃分：　　第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工?！　〉诙A段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)　　此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫(xiě)字樓買家傾向于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫(xiě)字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過(guò)小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！　〉谝患暗诙A段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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• 問(wèn) ?? 寫(xiě)字樓如何貸款？怎么規(guī)定的呢？
  答

  目前，我行已開(kāi)展“個(gè)人商業(yè)用房貸款”，該項(xiàng)貸款是我行向自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買各類型商業(yè)用途房產(chǎn)的貸款（主要是用于購(gòu)買商鋪、寫(xiě)字樓和商住兩用房）。貸款所購(gòu)商業(yè)用房，須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，項(xiàng)目合法、合規(guī)，滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

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