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• 143****7023

  由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上，由購(gòu)置產(chǎn)生的稅費(fèi)支出會(huì)高于普通住宅，但三者之間沒(méi)有明顯差異。購(gòu)買商住公寓、商鋪、寫字樓時(shí)需繳納3%的契稅及其他少量小額稅費(fèi)，相比普通住宅1%的契稅稅率，僅此一項(xiàng)就高了三倍。此外，在二手交易時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的稅費(fèi)比普通住宅還要高很多。據(jù)悉，商業(yè)、公建立項(xiàng)的二手商品房，除了3%的契稅外，還需要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅、0.1%的印花稅，房屋差價(jià)20%的個(gè)人所得稅、總房款1%或按累進(jìn)稅率計(jì)算的30%-50%的土地增值稅等，再加上中介費(fèi)，二手非普通住宅交易稅費(fèi)高達(dá)總房款的15%以上。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:12:53
• 138****3739

  在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:02:36
• 143****8417

  商住兩用房更適合長(zhǎng)線投資

  查看全文↓ 2012-11-22 09:59:21
• 157****6398

  投資商鋪的門檻很高。投資商業(yè)住宅門檻低。投資寫字樓回報(bào)率居中

  查看全文↓ 2012-11-22 09:58:54
• 153****8275

  單純從回報(bào)情況來(lái)看，商鋪應(yīng)該是商業(yè)投資中的首選。

  查看全文↓ 2012-11-22 09:57:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 投資房產(chǎn)首選什么 商鋪、商住、寫字樓哪個(gè)更好
  答

  自2011年2月北京樓市限購(gòu)令實(shí)施以來(lái),一些已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房資格的中小型投資者紛紛將視線轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅商住公寓熱銷,具有投資價(jià)值的商鋪、寫字樓也受到市場(chǎng)歡迎。 盡管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體向好,然而公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。市場(chǎng)上關(guān)于不同項(xiàng)目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng),投資者應(yīng)如何選擇適合自己的產(chǎn)品？ 單純看回報(bào)——投資商鋪是首選 楊先生近日來(lái)的心情格外晴朗,不僅因?yàn)樗麆倓傎I了一輛寶馬X5,更由于他購(gòu)買新車的資金全部得益于他一年前投資的商住公寓的**。而另一方面,投資了商鋪的韓先生就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。幾年前,韓先生以4萬(wàn)/平方米的價(jià)格貸款購(gòu)買了一套近200平方米的商鋪,本以為可以以每月5萬(wàn)元的租金將商鋪?zhàn)獬鋈?從而以租養(yǎng)貸,但沒(méi)承想由于周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪較多,他的鋪面先后空置了四年之久,而在此期間他支付的還貸金額超過(guò)200萬(wàn)元,資金實(shí)力并不十分雄厚的韓先生為此心急如焚、苦不堪言。 相比韓先生,購(gòu)買了一套寫字樓辦公間的徐女士幸運(yùn)了一些。兩年前,徐女士受新城建設(shè)的影響,在新城以將近16000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套130余平方米的辦公間,目前盡管辦公間的銷售和租賃價(jià)格有所上升,但該區(qū)域的商務(wù)氛圍依舊不是很濃厚,因此辦公間的租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于她此前的預(yù)期,以至于徐女士不得不用“雞肋”一詞形容此物業(yè)。 三個(gè)人三種不同的投資選擇,也帶來(lái)了三種不同的投資收益,上述案例尚并不足以說(shuō)明投資商住公寓優(yōu)于投資寫字樓,更優(yōu)于投資商鋪。與之相反,單純從回報(bào)情況來(lái)看,商鋪應(yīng)該是商業(yè)投資中的首選。 投資商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐 “投資商鋪的門檻很高?！睆埡怖?**示。這主要是兩方面因素決定的,首先,選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說(shuō)“一步差三市”,很多時(shí)候,商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過(guò)街天橋或柵欄,都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。 第二,商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下,商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍,但是其付款比例通常是**50%,貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求,意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯,隨著地段的不斷成熟,商鋪也會(huì)變得更加值錢。因此,通常來(lái)講,投資商鋪的人都是家底厚實(shí)的人。 商鋪、商業(yè)住宅、寫字樓這三樣物業(yè)形態(tài)好比音樂(lè)中的古典音樂(lè)、流行歌曲與民族音樂(lè)。商鋪就像古典音樂(lè)一樣,有豐富的內(nèi)涵,需要沉淀,未必一鳴驚人但往往歷久彌新,且不乏精粹。商業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較少,按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例,也就是10套住宅配一套商業(yè),而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求,更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求,因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。在一般情況下,社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%,而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。 投資商業(yè)住宅門檻低 商業(yè)住宅是流行歌曲。由于商業(yè)住宅的面積小、總價(jià)低,因此能為大眾階層接受并參與投資。在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)市場(chǎng)條件下,由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水準(zhǔn)有限,很多小區(qū)很難保持物業(yè)品質(zhì),造成居住和辦公的人員混雜,使得社區(qū)品質(zhì)下降。 在這種情況下,如果該地區(qū)的地塊價(jià)值沒(méi)有提升,該社區(qū)的房屋價(jià)值則不會(huì)大幅提升,只能隨著貨幣價(jià)值及地區(qū)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。因此在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的背景下,商業(yè)住宅的造血功能僅限于租賃。在國(guó)際上,房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值,即租售比的均衡水平為1：300左右,而中國(guó)目前的租售比水平達(dá)到了1：800甚至900,房屋的價(jià)格嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值。加之整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量較多,因此住宅的造血能力是比較低的,其年回報(bào)率一般在3%-4%。 投資寫字樓回報(bào)率居中 寫字樓是樓市中的民族音樂(lè)。它與商鋪有相近的概念,也是周邊越成熟、租金也越高越穩(wěn)定。但寫字樓對(duì)于周邊氛圍的要求不同于商鋪。辦公區(qū)域的發(fā)展不僅需要有良好居住環(huán)境和***基礎(chǔ),還需要整個(gè)地區(qū)商務(wù)氛圍和交通支持的配套。 目前,由于國(guó)家控制辦公樓的整體供應(yīng)量,因此辦公樓的市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛,市場(chǎng)整體價(jià)格都處于穩(wěn)定上升。 專家支招商業(yè)地產(chǎn)投資方向 商鋪投資回報(bào)周期長(zhǎng),特別是新建小區(qū)周邊的商鋪,由于地段還未成熟、人氣也不夠旺,因此市場(chǎng)培育期就更長(zhǎng)。此外,商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在***量比較大的街區(qū),特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈,人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營(yíng)運(yùn)。但對(duì)于一些新興區(qū)域,由于還處在開(kāi)發(fā)階段,未來(lái)商業(yè)形成存在變數(shù),因此不要貿(mào)然去一個(gè)新的商圈。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標(biāo)。 購(gòu)買商住房要考察區(qū)域土地增值情況 商住公寓由于改變了商業(yè)用地的原有屬性,在使用功能上開(kāi)發(fā)為住宅,但受限于商業(yè)用地的高密度規(guī)劃要求,往往容積率較高,導(dǎo)致居住的人口密度過(guò)大,舒適度下降,加之日常水電等成本較高,購(gòu)房客群多以不具備購(gòu)房資格的剛需客群為主,因此售價(jià)相比寫字樓與商鋪要低一些。購(gòu)買商住公寓時(shí)一方面要考察該區(qū)域的土地增值情況,另一方面也要重點(diǎn)考察項(xiàng)目在周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力以及物業(yè)管理水平,以確保租賃價(jià)格的穩(wěn)定上升。 投資寫字樓要考慮區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴? 在選擇寫字樓時(shí),投資者要充分考慮該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的出租率、交通便利程度、周邊是否有同類型競(jìng)爭(zhēng)、是否存在大量同類積壓產(chǎn)品,以及整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氛圍和成熟程度。目前情況看來(lái),城區(qū)寫字樓空置率較低,而部分郊區(qū)項(xiàng)目存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。在二手房銷售上,帶租約的寫字樓銷售會(huì)有很大優(yōu)勢(shì),空置的產(chǎn)品銷售難度會(huì)相對(duì)較大。 商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買成本高于普通住宅 由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上,由購(gòu)置產(chǎn)生的稅費(fèi)支出會(huì)高于普通住宅。 交通和區(qū)域發(fā)展是購(gòu)買商用房的先決條件 在限購(gòu)政策的影響下,投資買房短時(shí)間獲得高回報(bào)已成了歷史。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),并不意味著房地產(chǎn)投資的終結(jié)。自北京對(duì)普通住宅實(shí)施限購(gòu)政策后,不受限購(gòu)政策影響,可以用來(lái)辦公或居住的商住房,成為投資買房者追逐的對(duì)象。 商業(yè)用房更適合長(zhǎng)線投資 對(duì)于未來(lái)投資商業(yè)用房是否還可在短期內(nèi)獲得高回報(bào)的問(wèn)題,如今的商業(yè)用房已經(jīng)走過(guò)了短期內(nèi)快速增值的時(shí)代,如今,短時(shí)間內(nèi)的回報(bào)率并沒(méi)有投資者預(yù)期的那么高,商業(yè)用房已經(jīng)走過(guò)了高回報(bào)率的時(shí)期,整個(gè)增值空間變得平穩(wěn),而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)中有漲。這種態(tài)勢(shì)更適合長(zhǎng)期投資的買家。對(duì)于追逐短期投資回報(bào)的投資者來(lái)說(shuō),由于商業(yè)用房未來(lái)短時(shí)間內(nèi)的低增值率,短期投資購(gòu)買商用房并不是好的選擇。

• 問(wèn) ?? 寫字樓和商鋪買哪個(gè)更適合？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  商業(yè)地產(chǎn)普遍比住宅項(xiàng)目昂貴許多，相比住宅而言，從性質(zhì)上講商業(yè)地產(chǎn)更適合投資，屬純盈利性地產(chǎn)。不過(guò)，在內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，居住類房屋的價(jià)格比商業(yè)地產(chǎn)反倒要貴出許多。不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來(lái)，勢(shì)必將與國(guó)際“接軌”，價(jià)格趨于正常。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還處在起步階段，未來(lái)的投資前景還是非常好的。商鋪小資產(chǎn)投資者適合50平米以內(nèi)商鋪從投資操作層面看，和住宅不同，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)做好充分實(shí)地考察考量的準(zhǔn)備，盡可能多地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。人流量大的社區(qū)沿街商鋪風(fēng)險(xiǎn)小商鋪可細(xì)分出兩種模式，社區(qū)沿街商鋪和規(guī)?；箻巧啼伳Ｊ?。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 成都哪個(gè)寫字樓適合投資？
  答

  成都陽(yáng)光100歡迎您啦了解下哈

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商鋪跟寫字樓投資哪個(gè)好
  答

  看您自己的眼光了

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來(lái)。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說(shuō)投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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