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• 137****1163

  小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開(kāi)發(fā)主體多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè)話題。
  
  一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
  
  由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，2002年7月,畫(huà)家李女士以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。2006年，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬某以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，**終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但出賣(mài)人明知其所出賣(mài)房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，在出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的依賴?yán)鎿p失。
  
  以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見(jiàn)。2004年12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”2006年青島市中級(jí)人民法院青中法[2006]232號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買(mǎi)宅基地上房屋的，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”2008年10月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開(kāi)了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力看法不一，未形成一致意見(jiàn)，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析
  
  （一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由
  
  1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的身份限制
  
  小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣(mài)，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。
  
  2、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)
  
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
  
  3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)
  
  關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，原國(guó)家土地管理局［1990］國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)［2004］234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
  
  （二）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的理由
  
  1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。
  
  小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。
  
  **高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣(mài)出后，就不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是蓋建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑的房屋，將這些空閑房屋出賣(mài)給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。
  
  綜上，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)并不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定

  查看全文↓ 2019-06-12 16:59:39
• 133****3658

  小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同，是沒(méi)有法律效力的，是無(wú)效的。
  小產(chǎn)權(quán)房，是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，所以，是違法的。
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:59:20
• 145****4931

  小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，且購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)備案。其所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:59:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同違法嗎？有沒(méi)有法律效應(yīng)呢？
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。從目前司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類合同無(wú)效，出賣(mài)方很可能在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買(mǎi)房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?！薄渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效。”(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無(wú)”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證，沒(méi)有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門(mén)的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，一般有兩種處理方式：1、直接認(rèn)定合同無(wú)效：作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購(gòu)買(mǎi)‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護(hù)。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同無(wú)效。”海南省高級(jí)人民法院2011年2月通過(guò)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼耍瑢?duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，很多法院都傾向于判決合同無(wú)效。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同違法嗎？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。因?yàn)槟貌坏秸降姆慨a(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。如果一定要買(mǎi)的話選擇地段好的小產(chǎn)權(quán)房比較集中的地，這樣被拆除的風(fēng)險(xiǎn)小，規(guī)避政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；另外盡量選有鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房，別的沒(méi)什么特別注意的。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同能公證嗎？公證后有法律效應(yīng)嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是不能公證的。小產(chǎn)權(quán)房屋在我國(guó)是禁止買(mǎi)賣(mài)的，任何買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在于公證房屋買(mǎi)賣(mài)行為的合法有效性，對(duì)于國(guó)家命令禁止的行為是不會(huì)進(jìn)行公證的。小產(chǎn)權(quán)房的分類1、針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第1和第2種分類的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)(經(jīng)濟(jì)適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的制訂過(guò)程剖析小產(chǎn)權(quán)房《物權(quán)法》從草案的提出到**后通過(guò)，經(jīng)過(guò)了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢?jiàn)草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)二手房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效應(yīng)嗎?
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。從目前司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類合同無(wú)效，出賣(mài)方很可能在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買(mǎi)房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(法發(fā)〔2009〕40號(hào))第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?！薄渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同違法嗎？怎么說(shuō)？
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  小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，且購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)備案。其所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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