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• 132****5431

  小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產權房。
  小產權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:31:13
• 137****9529

  各位法律顧問：你們好，謝謝你們的幫助。我們想咨詢的案件情況如下：今年年初我們準備購買武漢某區(qū)的小產權房，當時簽訂了購買合同，同時支付了部分款項。
  但是付款第二天，突然看到溫總理發(fā)布的有關城鎮(zhèn)居民不得購買小產權房的消息，于是決定放棄購買，要求對方退款。
  但對方堅持要求等他把房子賣了之后再還款。但是我們無法預知他的誠意以及賣出房屋的時間，對方也只是口頭給我們承諾把房子賣了之后再還款。但是時間現(xiàn)在已經過去了大半年，仍然沒有還款。我們想利用法律手段解決這個糾紛，使我們的損失**小，但不知道是否可行以及怎么操作。謝謝各位。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:31:09
• 153****8775

  小產權房一般是指在農村集體土地上建設，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國家統(tǒng)一頒發(fā)的產權證明的房子。
  小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，向非本集體經濟組織成員出售的小產權房，目前基本上是無效的。
  司法實踐中，小產權房買賣合同被確認無效后，買受人的購房款可以退回。但是房子**的部分和將來小產權房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產權房是有風險的。

  查看全文↓ 2019-06-11 23:31:03

相關問題

• 問 小產權房買賣合同違法嗎？
  答

  根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。因為拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。如果一定要買的話選擇地段好的小產權房比較集中的地，這樣被拆除的風險小，規(guī)避政策所帶來的風險；另外盡量選有鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的產權證的房，別的沒什么特別注意的。

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• 問 小產權房買賣合同違法嗎？有什么法律效應呢？
  答

  小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。而對于小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。一、各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產。該案經過兩審，**終北京二中院認為，根據現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應當認定小產權房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。以上是關于小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。”2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。二、小產權房買賣合同效力剖析（一）認定小產權房買賣合同無效的理由1、農村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。2、農村集體所有土地的使用權不得流轉《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！蔽覈康禺a管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房買賣關于小產權房的問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［2004］234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規(guī)定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。（二）認定小產權房買賣合同有效的理由1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。**高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，就不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是蓋建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑的房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的，小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產權房買賣并不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定

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• 問 ??小產權房買賣合同違法嗎？有沒有法律效應呢？
  答

  根據占用土地性質和取得規(guī)劃許可的不同，小產權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產權房即屬于合法的小產權房。1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設”、《城市房地產管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償等原因主張合同無效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據包括：《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力?！薄渡綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產權房買賣行為絕大多數是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產權房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買‘小產權房’均不受法律保護?！薄渡綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒壢嗣穹ㄔ?011年2月通過的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農村集體土地上修建的‘小產權房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔?！币虼?，對于這類違法小產權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。

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• 問 ??有誰能來告訴我小產權房買賣合同違法嗎？
  答

  小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產權房。小產權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。

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• 問 小產權房買賣合同公證怎么弄? 小產權房，房屋買賣合同可以公證嗎？
  答

  這樣的房屋買賣一般都是因為農村集體自建的,一般情況下無法再辦理什么公證\無法出居正式的房產證!但,你也不用過份擔心,不會有什么問題的,放心居住就可以了!

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