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• 148****2075

  　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須經(jīng)具備以下幾方面的具體條款：標的；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。
  　　有關(guān)房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設(shè)部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同（示范文本）》，必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積和購房人付款方式等關(guān)鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。
  　　其他合同關(guān)鍵條款細節(jié)：
  　?。?）有關(guān)房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例；購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據(jù)《民法通則》此條款應(yīng)如此表述“誤差在3％之內(nèi)（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實際面積在合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔約責任?！?br/>　　不要讓對方在這方面做文章。另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。
  　?。?）關(guān)于價格、收費、付款數(shù)額的條款。價格條款應(yīng)明確，應(yīng)有細項約束！不得隨意因價格變化而毀約，在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。
  　?。?）關(guān)于不可抗拒力。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。但如果開發(fā)商的過錯，怎么辦？要有明確的約定。另外，季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素的影響，怎么定性？可約定為不可抗力否？從而免除自己要承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中的界定。
  　?。?）關(guān)于房屋質(zhì)量。要盡量避免因與你本人無關(guān)的關(guān)于房屋質(zhì)量問題帶來麻煩，如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；屋內(nèi)設(shè)備如水、電、氣、管線以及門、窗等質(zhì)量約定，導致合同出現(xiàn)爭議，這在合同中都應(yīng)涉及到，且作出明確的約定。
  　　建議：房屋買賣是大宗合同，私下協(xié)議容易因思考不周導致雙方約定不明確，可能為將來的履約造成不必要的麻煩，**好還是在律師指導下來簽訂協(xié)議。**好是丑話說在前，且用文字固定下來，某種意義上講，約定越細越明確越好。
  

  查看全文↓ 2019-06-07 02:36:42
• 157****1412

  私下簽的房屋買賣協(xié)議，房產(chǎn)登記合法，簽訂的協(xié)議內(nèi)容合法，一般都具有法律效力。
  
  一、具有法律效力的合同一般要滿足：
  
  1、雙方當事人應(yīng)具有實施法律行為的資格和能力。
  
  2、當事人應(yīng)是在自愿的基礎(chǔ)上達成的意思表示一致。
  
  3、合同的標準的和內(nèi)容必須合法。
  
  4、合同必須符合法律規(guī)定的形式。
  
  二、以下簽訂的房屋買賣合同屬無效合同
  
  1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效
  
  房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。
  
  2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效
  
  房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。
  
  3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效
  
  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。
  
  4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效
  
  房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
  
  5、單位違反規(guī)定購房，合同無效
  
  機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。
  
  6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效
  
  買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。
  
  7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:
  
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-07 02:36:32
• 133****5590

  雙方私下簽訂的二手房協(xié)議如果是真實的那么是合法有效的。但是不動產(chǎn)要以過戶登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，因此雖然合同有效，但未過戶，意味著房產(chǎn)所有權(quán)仍在原所有人名下。如將來對方不愿過戶房產(chǎn)，只能依據(jù)買賣合同要求對方支付違約金。
  合同成立的條件，一般認為應(yīng)具備以下條件：
  1、訂約主體應(yīng)為雙方或多方當事人；
  2、具備法律規(guī)定的要約與承諾這兩個階段或過程；
  3、對主要條款達成一致的意思表示。
  對于實踐性合同來說應(yīng)把實際交付物作為成立要件。如果具備以上條件，合同就能成立。至于成立的合同是否有效，還得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同，都應(yīng)有效。

  查看全文↓ 2019-06-07 02:36:24
• 152****9846

  房產(chǎn)合法所有人和你簽署的房產(chǎn)買賣協(xié)議，當然是合法有效的，前提是沒有在脅迫或欺騙前提簽署，協(xié)議內(nèi)容是雙方真實意思體現(xiàn)。
  
  法律依據(jù)：
  
  《物權(quán)法》；
  
  第十五條　當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
  
  第十六條　不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
  
  第十七條　不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-07 02:36:17

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣協(xié)議怎么寫？私下簽訂的房產(chǎn)協(xié)議有效嗎？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須經(jīng)具備以下幾方面的具體條款：標的；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任?！　∮嘘P(guān)房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設(shè)部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同（示范文本）》，必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積和購房人付款方式等關(guān)鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。　　其他合同關(guān)鍵條款細節(jié)：　?。?）有關(guān)房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例；購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據(jù)《民法通則》此條款應(yīng)如此表述“誤差在3％之內(nèi)（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實際面積在合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔約責任?！薄　〔灰寣Ψ皆谶@方面做文章。另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。　?。?）關(guān)于價格、收費、付款數(shù)額的條款。價格條款應(yīng)明確，應(yīng)有細項約束！不得隨意因價格變化而毀約，在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。　?。?）關(guān)于不可抗拒力。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等?！币勒沾朔?，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。但如果開發(fā)商的過錯，怎么辦？要有明確的約定。另外，季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素的影響，怎么定性？可約定為不可抗力否？從而免除自己要承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中的界定?！　。?）關(guān)于房屋質(zhì)量。要盡量避免因與你本人無關(guān)的關(guān)于房屋質(zhì)量問題帶來麻煩，如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；屋內(nèi)設(shè)備如水、電、氣、管線以及門、窗等質(zhì)量約定，導致合同出現(xiàn)爭議，這在合同中都應(yīng)涉及到，且作出明確的約定?！　〗ㄗh：房屋買賣是大宗合同，私下協(xié)議容易因思考不周導致雙方約定不明確，可能為將來的履約造成不必要的麻煩，**好還是在律師指導下來簽訂協(xié)議。**好是丑話說在前，且用文字固定下來，某種意義上講，約定越細越明確越好。

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• 問 私下簽定的房屋買賣意向書受法律保護嗎?
  答

  首先，你需要確定對方的房屋的性質(zhì)究竟是什么－－廉租房？售后公房？動遷安置房？經(jīng)濟適用房？為確定此事應(yīng)要求查看對方房產(chǎn)證明（若有），并到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心或房屋管理局查詢該房屋的權(quán)屬狀態(tài)。一般，廉租房居住人只是租用，沒有處分權(quán)，若與你簽訂售房合同，合同無效，為避免此種現(xiàn)象發(fā)生，可以在合同中規(guī)定高額的締約過失條款，即由于對方隱瞞其自身無權(quán)處分房屋而致使合同無效的，應(yīng)當承擔賠償；若為動遷安置房，經(jīng)濟適用房等，一般具有5年左右的禁售期，在禁售期內(nèi)，無法實現(xiàn)房屋權(quán)屬的過戶，也就是無法辦出你名下的房產(chǎn)證，這種買賣是極其不推薦的，但你可以在合同中約定對方在禁售期過后過戶給你，但是，這依然有風險，你可以要求對方提供擔?；蛞?guī)定高額的違約金，從而約束對方不會因為房價上升而賣給他人。售后公房一般是完全產(chǎn)權(quán)的，其買賣合同一般不會有什么問題。

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• 問 私下簽房屋買賣協(xié)議有效嗎
  答

  私下簽訂的房屋買賣協(xié)議，如果簽訂的協(xié)議內(nèi)容合法且簽訂合同的行為人具備有相應(yīng)的民事行為能力，而且合同內(nèi)容為雙方真實意圖的表達，在不違反法律和社會公共利益的前提條件之下，一般都具備有法律效力。在簽訂合同之后，如果同時滿足三項條件，在雙方當事人之間就產(chǎn)生了特定的權(quán)力關(guān)系，如果拒不履行可以根據(jù)協(xié)議內(nèi)容按照違約進行。一般進行私下房屋買賣協(xié)議的簽訂，主要發(fā)生在二手房買賣的過程當中，盡量在有見證人到環(huán)境之下簽訂合同，為了避免日后出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，要對各類證據(jù)進行保存，并且在二手房合同簽訂的過程當中，對于雙方的姓名以及住所，包括所出售房屋的位置、面積等一切詳細信息進行嚴格的審核，特別是針對于房屋的價格以及支付方式和支付時間做出明確的約定。

• 問 購房時,如果不能過戶,自己私下簽定的協(xié)議是否受法律保護?
  答

  根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，沒有經(jīng)過確權(quán)的房屋禁止買賣。所以，你們的交易肯定不合法，不受法律保護。這樣的合同，公證處也不會給你公證。但是，你可以查一查沒有產(chǎn)權(quán)證的原因，如果是非法違規(guī)建筑，干脆別買。如果是合法合規(guī)的建筑，只是辦證的時間問題或其他的小問題影響辦證，你可以買。這樣的房子，原房主肯定持有購房合同，購房收據(jù)（發(fā)票）及其他房屋手續(xù)。，如果原開發(fā)商（源產(chǎn)權(quán)單位）能夠處進行合同更名，你可以和房主簽定合同，然后進行更名，以后出現(xiàn)任何問題，你就可以和源產(chǎn)權(quán)單位或開發(fā)商直接交涉，這樣你的風險就會很小了。

• 問 ??個人私下簽訂的房產(chǎn)合同有效嗎？房屋買賣協(xié)議怎么寫？
  答

  私下簽署買賣合同有效！不想賣了，按照協(xié)議約定進行選擇終止合同。但是你面臨違約，買方有權(quán)向你要求違約金或者雙倍定金！賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)住宅，建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）。第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。第三條 付款時間與辦法：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付**款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付**款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當日付給甲方。第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當日將_________等費用結(jié)清。第五條 稅費分擔 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔。第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條 本合同主體1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。第九條本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條 雙方約定的其他事項：出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________身份證號碼： __________________身份證號碼： ___________________地　　　址：___________________地　　　址：____________________郵　　　編：___________________ 郵　　　編：____________________電　　　話：___________________電　　　話：____________________代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________身份證號碼: ___________________身份證號碼： ___________________見 證 方： 　　　鑒證機關(guān)：地　　址：郵　　編：電　　話：法人代表：代　　表：　　　　　　　　　　　　　　　　　 經(jīng) 辦 人：日　　期：　　年　　月　　日 　鑒證日期：_______年____月____日

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