已有3個(gè)回答

• 145****8892

  　盡管**近幾年，地面上的贈(zèng)送面積在東莞樓市已經(jīng)被帶上了“鐐銬”，不過(guò)，隨著土地越發(fā)稀缺，開發(fā)商已經(jīng)開始向地下要空間。正在修建中的皇馬驪宮、光耀叁渡松山湖將贈(zèng)送2層地下室，贈(zèng)送面積已經(jīng)喧賓奪主，大過(guò)付費(fèi)的產(chǎn)權(quán)面積，甚至達(dá)到產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多。但是，需要注意的是，贈(zèng)送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)，這種做法整體來(lái)說(shuō)這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問(wèn)題。 買房時(shí)，市民應(yīng)該詳細(xì)詢問(wèn)清楚，并留存相關(guān)材料，做好錄音錄像工作，作為維權(quán)證據(jù)。
  　　別墅附帶2層地下室
  
  　　如今，開發(fā)商大玩贈(zèng)送牌，送地下室、送花園、送陽(yáng)臺(tái)、送露臺(tái)、送天井、送房間、送電梯位、送飄窗等，手法繁復(fù)多樣。
  
  　　在東城八一路南側(cè)，皇馬驪宮住宅小區(qū)正在緊鑼密鼓地修建之中。臨時(shí)咨詢中心內(nèi)，售樓小姐介紹，項(xiàng)目估計(jì)在今年年底或明年年初入市，首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，“地上4層，地下2層”。她說(shuō)，別墅贈(zèng)送面積很大，2層地下室也是贈(zèng)送的，加上贈(zèng)送面積之后，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達(dá)到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達(dá)到928平方米。
  
  　　據(jù)此計(jì)算，340平方米的戶型，贈(zèng)送面積為399平方米，比產(chǎn)權(quán)面積多17%。而370平方米的戶型，贈(zèng)送面積更是達(dá)到558平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍之多！
  
  　　除了花樣年君山等極個(gè)別項(xiàng)目的極少數(shù)別墅有2層地下室之外，東莞此前的別墅一般只有1層地下室，甚至沒有地下室。如今，皇馬驪宮大批量建2層地下室的別墅，著實(shí)令市場(chǎng)關(guān)注。
  
  　　當(dāng)然，皇馬驪宮并非獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，松山湖的光耀叁渡松山湖項(xiàng)目也有類似的別墅戶型。據(jù)業(yè)界消息，光耀叁渡松山湖將推出100平方米的“限量版精裝平層別墅”，地面上只有1層，不過(guò)地下卻別有洞天，有2層空間，整棟別墅呈向地下生長(zhǎng)的趨勢(shì)，總面積達(dá)到300平方米，贈(zèng)送面積達(dá)高達(dá)200平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多！
  
  　　對(duì)此消息，光耀地產(chǎn)東莞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)具體的戶型結(jié)構(gòu)不愿具體說(shuō)明，只說(shuō)100平方米的別墅不多，非主力產(chǎn)品，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在11月入市。
  
  　　贈(zèng)送手法繁復(fù)多樣
  
  　　在東莞樓市尤其是別墅市場(chǎng)上，贈(zèng)送地下室是開發(fā)商常規(guī)做法，除此之外，開發(fā)商還在地面上送花園、送陽(yáng)臺(tái)、送露臺(tái)、送閣樓、送房間等，大玩免費(fèi)牌。
  
  　　塘廈的萬(wàn)科朗潤(rùn)園在售350平方米的聯(lián)排別墅，售樓員稱別墅贈(zèng)送采光天井、電梯位，采光天井的垂直空間全部贈(zèng)送，澆筑樓板后，使用面積大增，整棟別墅的總面積可達(dá)到500平方米。據(jù)此計(jì)算，贈(zèng)送率高達(dá)43%。
  
  　　而位于東城東板塊的中惠·卡麗蘭主打復(fù)式洋房產(chǎn)品，當(dāng)前在售的是82、95、136平方米的3、4房戶型，當(dāng)然，這些只是房產(chǎn)證的面積，加上贈(zèng)送面積后，這些戶型分別就變成了122、128、180平方米，贈(zèng)送面積在27—44平方米不等，贈(zèng)送率至少28%，高的達(dá)到49%。
  
  　　南城西平的君珆花園在售81—110平方米的“2+1”房戶型，贈(zèng)送10—15平方米不等，贈(zèng)送率大約13%，贈(zèng)送面積分別在陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、室內(nèi)空中花園、飄窗等部位，其中81、108平方米的戶型附帶室內(nèi)空中花園，這個(gè)空中花園贈(zèng)送面積較大，可改成一個(gè)房間。
  
  　　萬(wàn)科朗潤(rùn)園、中惠·卡麗蘭、君珆花園采用的是贈(zèng)送地上房間的做法。而一些項(xiàng)目則贈(zèng)送地面花園。如，沙田的碧桂園·柏麗灣在售的一樓92、96平方米的3房洋房戶型，附帶了80—200平方米不等的后院。至于贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園、露臺(tái)等常規(guī)做法，在東莞則更是普遍。如今，大多數(shù)項(xiàng)目都有或多或少的贈(zèng)送面積。
  
  　　地緊張催生送面積
  
  　　建筑面積的贈(zèng)送，在東莞并不是新鮮事兒了。據(jù)東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳回憶，早在2006年，以東城的尚書苑、香繽時(shí)代園等為代表，東莞的開發(fā)商開始玩起了贈(zèng)送面積，比如，香繽時(shí)代園當(dāng)時(shí)賣復(fù)式公寓，“買一層送一層”，出手相當(dāng)闊綽。受到公寓、洋房的帶動(dòng)，別墅也開始贈(zèng)送地下室，以萬(wàn)科棠樾、虹溪諾雅等為先鋒。
  
  　　發(fā)現(xiàn)免費(fèi)贈(zèng)送頗受市民歡迎之后，開發(fā)商便大打贈(zèng)送牌，通過(guò)設(shè)計(jì)技術(shù)在容積率之外大量拓展建筑面積，一時(shí)間，土地的容積率（地面建筑面積與土地面積的比值）指標(biāo)拉響警報(bào)。
  
  　　2009年，見勢(shì)頭不妙，政府踩了一腳剎車。當(dāng)年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案面積計(jì)算規(guī)定的通知》（東規(guī)發(fā)〔2009〕8號(hào)），通知盡管只有短短600多字，卻給房地產(chǎn)贈(zèng)送面積戴上了緊箍咒。其中，“居住建筑每戶的陽(yáng)臺(tái)面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過(guò)戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計(jì)入容積率”這一規(guī)定，對(duì)開發(fā)商束縛。此后，整體來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送面積大為規(guī)范。當(dāng)前開發(fā)商所言的贈(zèng)送面積，往往把飄窗面積也算入，而這一部分與陽(yáng)臺(tái)面積是分列統(tǒng)計(jì)的，符合一定指標(biāo)可不計(jì)入容積率。
  
  　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，每塊土地都有容積率指標(biāo)，地上的建筑面積有上限規(guī)定，若通過(guò)設(shè)計(jì)技術(shù)在容積率之外拓展一些建筑面積，開發(fā)商可以增加可售面積，進(jìn)而獲取更多的人民幣。雖然這些額外的建筑面積美其名曰贈(zèng)送，但是“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商已經(jīng)將其收費(fèi)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)面積之上。而這一部分拓展面積，由于沒有地價(jià)成本，所以整體成本較低，利潤(rùn)也較高，可以較低價(jià)出售，進(jìn)而提高項(xiàng)目的性價(jià)比。對(duì)于一些剛需戶型，若有拓展面積的話，可以使得戶型更緊湊實(shí)用，若80平方米就可做到3房的格局，如此則更受市民青睞，項(xiàng)目走貨速度則更快。
  
  　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良說(shuō)，歸根結(jié)底來(lái)看，就是因?yàn)榭捎玫耐恋厣倭耍圆庞匈?zèng)送面積這回事。以前，土地大把，別墅根本上不需要建地下室，現(xiàn)在土地少了，就要向地下要居住空間了。地下室不計(jì)入容積率，開發(fā)自由度更大。歐美一些地廣人稀的地區(qū)，根本就不用地鐵，日本人多地少，地鐵就很發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地下室也一樣。至于地上的贈(zèng)送面積，如果土地多，那么，房?jī)r(jià)就低，那還需要玩贈(zèng)送？
  
  　　2層地下室或難成勢(shì)
  
  　　地少，催生了贈(zèng)送面積。在別墅市場(chǎng)，主要體現(xiàn)為地下室甚至2層地下室。
  
  　　早年，東莞的別墅是沒有地下室的，如景湖花園、峰景高爾夫、東城中心等。到了**近六七年，別墅才開始附帶地下室?，F(xiàn)在，又出現(xiàn)了2層地下室的別墅戶型。那么，皇馬驪宮、光耀三渡松山湖是否會(huì)引發(fā)羊群效應(yīng)，帶來(lái)眾多的效仿者呢？
  
  　　相比地面空間，地下空間在通風(fēng)、采光、防潮、排水等方面，處理難度更大，居住的舒適度較弱，所以，現(xiàn)在的地下室主要用為娛樂(lè)、會(huì)客、窖藏等空間以及傭人房，主人臥室和客人臥室一般都在地面上。
  
  　　車德銳說(shuō)，從當(dāng)前的建筑技術(shù)和市場(chǎng)需求來(lái)看，2層地下室應(yīng)該只是個(gè)案，不會(huì)形成一個(gè)大趨勢(shì)，相反，陽(yáng)光地下室則是一種較為明顯的趨勢(shì)。陽(yáng)光地下室是指有一部分空間在地上的地下室，通風(fēng)、采光、防潮等效果良好。
  
  　　分析人士說(shuō)，既然是土地的緊張催生了地下室，地下室修建成本高，但舒適度又不如地面空間，當(dāng)前東莞的土地還沒有緊缺到要在地下室大量住人，目前的別墅仍遍地開花，絕大部分僅附帶1層地下室，由此看來(lái)，2層地下室在東莞發(fā)展會(huì)較為緩慢。
  
  　　【小貼士】
  
  　　房企承諾贈(zèng)送面積
  
  　　業(yè)主保留證據(jù)
  
  　　樓市中的贈(zèng)送手法，在東莞已經(jīng)出現(xiàn)大約7年時(shí)間了，開發(fā)商已經(jīng)玩得很轉(zhuǎn)了。
  
  　　贈(zèng)送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)，這種做法整體來(lái)說(shuō)這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問(wèn)題。不過(guò)，也有項(xiàng)目出現(xiàn)了后期糾紛，如塘廈一項(xiàng)目去年就因?yàn)橘?zèng)送空間后期搭建費(fèi)用該由誰(shuí)買單出現(xiàn)了糾紛。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:06:09
• 133****6614

  對(duì)于凈高超過(guò)2M的地下室、半地下室，一般會(huì)在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)說(shuō)贈(zèng)送花園或地下室，但一般不會(huì)愿意承諾或簽定贈(zèng)與合同，在買房時(shí)要談清楚，買房后就沒法說(shuō)了。
  按理說(shuō)應(yīng)該有。
  但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:05:53
• 154****9762

  看產(chǎn)證，如果產(chǎn)證上有對(duì)于這個(gè)地下室的描述和配圖，那么李和張交易過(guò)戶后，這個(gè)地下室就歸了張，因?yàn)榈叵率覍儆谶@個(gè)房子的配套設(shè)施，就如同買復(fù)式一樣，總會(huì)送一個(gè)層高不足2.2米的地下室，這個(gè)面積是不算如房產(chǎn)證里的，但是產(chǎn)證上會(huì)有配圖和詳述的。
  舉個(gè)例子，就車位問(wèn)題而言，買賣房子前要先行過(guò)戶車位，車位也是有產(chǎn)證的，沒有過(guò)戶交易，房子是無(wú)法過(guò)戶的。
  再有一種情況，是單位曾經(jīng)分的房子，地下室又稱儲(chǔ)藏室，面積不大，只能存放自行車，摩托車的那種，這種性質(zhì)的就麻煩了，可能當(dāng)時(shí)就是跟單位買下來(lái)的，或許有協(xié)議性合同。
  總之，如果合同上沒有，就看產(chǎn)證，產(chǎn)證上只要有這個(gè)地下室的描述，那這個(gè)地下室就算在李和張買賣的總房?jī)r(jià)款內(nèi)了。
  回答你補(bǔ)充提問(wèn)：
  張可以詢問(wèn)這個(gè)房子歸屬的物業(yè)和開發(fā)商，對(duì)地下室當(dāng)初的分配和買賣是通過(guò)何種方式獲得的，產(chǎn)證上沒有描述，那么基本可以肯定地下室在交易中心沒有備案的，所以即便張不買李的也可以買其它人的，同樣，權(quán)益的保障要看交易中心是不存在備案。 因此，搞清這個(gè)小區(qū)地下室性質(zhì)是**關(guān)鍵的，因?yàn)?，李是靠何種憑證證明這個(gè)地下室歸屬與他呢？那個(gè)權(quán)利部門給他的權(quán)利保障呢？張問(wèn)清這些，對(duì)自己將來(lái)?yè)碛幸惶讬?quán)利清晰明確的地下室也是必須要做的工作。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:05:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房子贈(zèng)送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  這個(gè)你要看你們簽訂的房屋買賣合同上是怎么約定的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買房子送了地下室，請(qǐng)問(wèn)贈(zèng)送的地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對(duì)于凈高超過(guò)2M的地下室、半地下室，一般會(huì)在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)說(shuō)贈(zèng)送花園或地下室，但一般不會(huì)愿意承諾或簽定贈(zèng)與合同，在買房時(shí)要談清楚，買房后就沒法說(shuō)了。按理說(shuō)應(yīng)該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。跟開發(fā)商買就好辦一點(diǎn)，因?yàn)樗米蕴砀降目赡苄圆淮?，你可以約定（?。┊a(chǎn)權(quán)證辦出后付80％（可以看出地下室和花園有無(wú)產(chǎn)權(quán)），產(chǎn)權(quán)證辦好后付尾款。這樣你就可以控制風(fēng)險(xiǎn)了。地下室作為具有獨(dú)立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴?huì)體現(xiàn)在房產(chǎn)證中?；▓@所占用的土地屬于小區(qū)共用設(shè)施，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條明確規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。因此，開發(fā)商贈(zèng)予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??有誰(shuí)比較清楚買房子贈(zèng)送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對(duì)于凈高超過(guò)2M的地下室、半地下室，一般會(huì)在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)說(shuō)贈(zèng)送花園或地下室，但一般不會(huì)愿意承諾或簽定贈(zèng)與合同，在買房時(shí)要談清楚，買房后就沒法說(shuō)了。按理說(shuō)應(yīng)該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買房子贈(zèng)送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?買房贈(zèng)送地下室是否會(huì)在房產(chǎn)證上注明面積?
  答

  1、飄窗：開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時(shí)可以將窗臺(tái)打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計(jì)算。如果說(shuō)樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計(jì)算。2、露臺(tái)：一般的露臺(tái)都是房間的外面的，所以說(shuō)是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題，大家在購(gòu)買之前就應(yīng)該有所了解的。如果露臺(tái)是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺(tái)處在一個(gè)與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而且其他業(yè)主無(wú)法進(jìn)入的話，那么開發(fā)商可以將露臺(tái)的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時(shí)，購(gòu)房者一定要弄清楚露臺(tái)的所有權(quán)。3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫(kù)的，而車庫(kù)是和住宅分開計(jì)算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來(lái)說(shuō)別墅的地下室應(yīng)該不會(huì)計(jì)入到總的建筑面積中，而是屬于贈(zèng)送空間，給購(gòu)買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。4、挑高復(fù)式戶型：挑高復(fù)式戶型與復(fù)式樓的是兩個(gè)概念，挑高復(fù)式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買房子贈(zèng)送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?關(guān)于買房贈(zèng)送地下室是否會(huì)在房產(chǎn)證上注明面積?
  答

  對(duì)于凈高超過(guò)2M的地下室、半地下室，一般會(huì)在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時(shí)會(huì)說(shuō)贈(zèng)送花園或地下室，但一般不會(huì)愿意承諾或簽定贈(zèng)與合同，在買房時(shí)要談清楚，買房后就沒法說(shuō)了。

  全部3個(gè)回答>