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• 135****6210

  這個你要看你們簽訂的房屋買賣合同上是怎么約定的

  查看全文↓ 2018-06-13 10:07:04
• 138****4212

  首先，地下室應(yīng)該是沒有產(chǎn)權(quán)的，所以您只是在合同層面上擁有它，而不是在房屋登記層面上擁有它。
  其次，從合同層面上來說，你是可以買賣的，只要買受人清楚的了解地下室的情況并愿意購買即可。至于如何買賣，權(quán)利義務(wù)承擔(dān)等問題是合同問題，雙方需要在合同中明確且接受。
  **后，雙方自愿簽訂的有效合同是受到法律的保護(hù)的，但由于您沒有產(chǎn)權(quán)，也就不存在行政上的管轄和保障（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記），當(dāng)然，風(fēng)險主要是買受人的。
  提醒：這種買賣類似于小產(chǎn)權(quán)房（無產(chǎn)權(quán)）等的買賣，情況比較復(fù)雜，也存在許多爭議，以上只是理論上的簡單分析。建議您可以和對方就地下室簽訂長期的租賃合同，因為出租地下室的使用權(quán)在法律上是沒有任何爭議的，至于如何收取房租，你可以根據(jù)您的利益需求設(shè)計，效果可能等同于賣出，甚至可能還要高于賣出所獲收益。
  祝順利！

  查看全文↓ 2018-06-13 10:06:37
• 141****5318

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。
  按理說應(yīng)該有。
  但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。
  跟開發(fā)商買就好辦一點，因為他擅自添附的可能性不大，你可以約定（?。┊a(chǎn)權(quán)證辦出后付80％（可以看出地下室和花園有無產(chǎn)權(quán)），產(chǎn)權(quán)證辦好后付尾款。這樣你就可以控制風(fēng)險了。
  地下室作為具有獨(dú)立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴w現(xiàn)在房產(chǎn)證中。
  花園所占用的土地屬于小區(qū)共用設(shè)施，《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。因此，開發(fā)商贈予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-13 10:06:20

相關(guān)問題

• 問 買房子送了地下室，請問贈送的地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。按理說應(yīng)該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。跟開發(fā)商買就好辦一點，因為他擅自添附的可能性不大，你可以約定（?。┊a(chǎn)權(quán)證辦出后付80％（可以看出地下室和花園有無產(chǎn)權(quán)），產(chǎn)權(quán)證辦好后付尾款。這樣你就可以控制風(fēng)險了。地下室作為具有獨(dú)立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴w現(xiàn)在房產(chǎn)證中。花園所占用的土地屬于小區(qū)共用設(shè)施，《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。因此，開發(fā)商贈予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。

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• 問 ??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？有什么隱患嗎？
  答

  　盡管**近幾年，地面上的贈送面積在東莞樓市已經(jīng)被帶上了“鐐銬”，不過，隨著土地越發(fā)稀缺，開發(fā)商已經(jīng)開始向地下要空間。正在修建中的皇馬驪宮、光耀叁渡松山湖將贈送2層地下室，贈送面積已經(jīng)喧賓奪主，大過付費(fèi)的產(chǎn)權(quán)面積，甚至達(dá)到產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多。但是，需要注意的是，贈送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險，不過，這種做法整體來說這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。 買房時，市民應(yīng)該詳細(xì)詢問清楚，并留存相關(guān)材料，做好錄音錄像工作，作為維權(quán)證據(jù)?！　e墅附帶2層地下室　　如今，開發(fā)商大玩贈送牌，送地下室、送花園、送陽臺、送露臺、送天井、送房間、送電梯位、送飄窗等，手法繁復(fù)多樣?！　≡跂|城八一路南側(cè)，皇馬驪宮住宅小區(qū)正在緊鑼密鼓地修建之中。臨時咨詢中心內(nèi)，售樓小姐介紹，項目估計在今年年底或明年年初入市，首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，“地上4層，地下2層”。她說，別墅贈送面積很大，2層地下室也是贈送的，加上贈送面積之后，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達(dá)到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達(dá)到928平方米?！　?jù)此計算，340平方米的戶型，贈送面積為399平方米，比產(chǎn)權(quán)面積多17%。而370平方米的戶型，贈送面積更是達(dá)到558平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍之多！　　除了花樣年君山等極個別項目的極少數(shù)別墅有2層地下室之外，東莞此前的別墅一般只有1層地下室，甚至沒有地下室。如今，皇馬驪宮大批量建2層地下室的別墅，著實令市場關(guān)注。　　當(dāng)然，皇馬驪宮并非獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，松山湖的光耀叁渡松山湖項目也有類似的別墅戶型。據(jù)業(yè)界消息，光耀叁渡松山湖將推出100平方米的“限量版精裝平層別墅”，地面上只有1層，不過地下卻別有洞天，有2層空間，整棟別墅呈向地下生長的趨勢，總面積達(dá)到300平方米，贈送面積達(dá)高達(dá)200平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多！　　對此消息，光耀地產(chǎn)東莞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對具體的戶型結(jié)構(gòu)不愿具體說明，只說100平方米的別墅不多，非主力產(chǎn)品，項目預(yù)計在11月入市?！　≠浰褪址ǚ睆?fù)多樣　　在東莞樓市尤其是別墅市場上，贈送地下室是開發(fā)商常規(guī)做法，除此之外，開發(fā)商還在地面上送花園、送陽臺、送露臺、送閣樓、送房間等，大玩免費(fèi)牌。　　塘廈的萬科朗潤園在售350平方米的聯(lián)排別墅，售樓員稱別墅贈送采光天井、電梯位，采光天井的垂直空間全部贈送，澆筑樓板后，使用面積大增，整棟別墅的總面積可達(dá)到500平方米。據(jù)此計算，贈送率高達(dá)43%。　　而位于東城東板塊的中惠·卡麗蘭主打復(fù)式洋房產(chǎn)品，當(dāng)前在售的是82、95、136平方米的3、4房戶型，當(dāng)然，這些只是房產(chǎn)證的面積，加上贈送面積后，這些戶型分別就變成了122、128、180平方米，贈送面積在27—44平方米不等，贈送率至少28%，高的達(dá)到49%。　　南城西平的君珆花園在售81—110平方米的“2+1”房戶型，贈送10—15平方米不等，贈送率大約13%，贈送面積分別在陽臺、入戶花園、室內(nèi)空中花園、飄窗等部位，其中81、108平方米的戶型附帶室內(nèi)空中花園，這個空中花園贈送面積較大，可改成一個房間?！　∪f科朗潤園、中惠·卡麗蘭、君珆花園采用的是贈送地上房間的做法。而一些項目則贈送地面花園。如，沙田的碧桂園·柏麗灣在售的一樓92、96平方米的3房洋房戶型，附帶了80—200平方米不等的后院。至于贈送陽臺、飄窗、入戶花園、露臺等常規(guī)做法，在東莞則更是普遍。如今，大多數(shù)項目都有或多或少的贈送面積?！　〉鼐o張催生送面積　　建筑面積的贈送，在東莞并不是新鮮事兒了。據(jù)東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳回憶，早在2006年，以東城的尚書苑、香繽時代園等為代表，東莞的開發(fā)商開始玩起了贈送面積，比如，香繽時代園當(dāng)時賣復(fù)式公寓，“買一層送一層”，出手相當(dāng)闊綽。受到公寓、洋房的帶動，別墅也開始贈送地下室，以萬科棠樾、虹溪諾雅等為先鋒?！　“l(fā)現(xiàn)免費(fèi)贈送頗受市民歡迎之后，開發(fā)商便大打贈送牌，通過設(shè)計技術(shù)在容積率之外大量拓展建筑面積，一時間，土地的容積率（地面建筑面積與土地面積的比值）指標(biāo)拉響警報。　　2009年，見勢頭不妙，政府踩了一腳剎車。當(dāng)年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項目規(guī)劃方案面積計算規(guī)定的通知》（東規(guī)發(fā)〔2009〕8號），通知盡管只有短短600多字，卻給房地產(chǎn)贈送面積戴上了緊箍咒。其中，“居住建筑每戶的陽臺面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計入容積率”這一規(guī)定，對開發(fā)商束縛。此后，整體來說，贈送面積大為規(guī)范。當(dāng)前開發(fā)商所言的贈送面積，往往把飄窗面積也算入，而這一部分與陽臺面積是分列統(tǒng)計的，符合一定指標(biāo)可不計入容積率?！　I(yè)內(nèi)人士說，每塊土地都有容積率指標(biāo)，地上的建筑面積有上限規(guī)定，若通過設(shè)計技術(shù)在容積率之外拓展一些建筑面積，開發(fā)商可以增加可售面積，進(jìn)而獲取更多的人民幣。雖然這些額外的建筑面積美其名曰贈送，但是“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商已經(jīng)將其收費(fèi)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)面積之上。而這一部分拓展面積，由于沒有地價成本，所以整體成本較低，利潤也較高，可以較低價出售，進(jìn)而提高項目的性價比。對于一些剛需戶型，若有拓展面積的話，可以使得戶型更緊湊實用，若80平方米就可做到3房的格局，如此則更受市民青睞，項目走貨速度則更快。　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良說，歸根結(jié)底來看，就是因為可用的土地少了，所以才有贈送面積這回事。以前，土地大把，別墅根本上不需要建地下室，現(xiàn)在土地少了，就要向地下要居住空間了。地下室不計入容積率，開發(fā)自由度更大。歐美一些地廣人稀的地區(qū)，根本就不用地鐵，日本人多地少，地鐵就很發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地下室也一樣。至于地上的贈送面積，如果土地多，那么，房價就低，那還需要玩贈送？　　2層地下室或難成勢　　地少，催生了贈送面積。在別墅市場，主要體現(xiàn)為地下室甚至2層地下室?！　≡缒?，東莞的別墅是沒有地下室的，如景湖花園、峰景高爾夫、東城中心等。到了**近六七年，別墅才開始附帶地下室。現(xiàn)在，又出現(xiàn)了2層地下室的別墅戶型。那么，皇馬驪宮、光耀三渡松山湖是否會引發(fā)羊群效應(yīng)，帶來眾多的效仿者呢？　　相比地面空間，地下空間在通風(fēng)、采光、防潮、排水等方面，處理難度更大，居住的舒適度較弱，所以，現(xiàn)在的地下室主要用為娛樂、會客、窖藏等空間以及傭人房，主人臥室和客人臥室一般都在地面上?！　≤嚨落J說，從當(dāng)前的建筑技術(shù)和市場需求來看，2層地下室應(yīng)該只是個案，不會形成一個大趨勢，相反，陽光地下室則是一種較為明顯的趨勢。陽光地下室是指有一部分空間在地上的地下室，通風(fēng)、采光、防潮等效果良好?！　》治鋈耸空f，既然是土地的緊張催生了地下室，地下室修建成本高，但舒適度又不如地面空間，當(dāng)前東莞的土地還沒有緊缺到要在地下室大量住人，目前的別墅仍遍地開花，絕大部分僅附帶1層地下室，由此看來，2層地下室在東莞發(fā)展會較為緩慢?！　　拘≠N士】　　房企承諾贈送面積　　業(yè)主保留證據(jù)　　樓市中的贈送手法，在東莞已經(jīng)出現(xiàn)大約7年時間了，開發(fā)商已經(jīng)玩得很轉(zhuǎn)了?！　≠浰兔娣e屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴(kuò)建建筑違規(guī)、安全隱患等風(fēng)險，不過，這種做法整體來說這些年還算風(fēng)平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。不過，也有項目出現(xiàn)了后期糾紛，如塘廈一項目去年就因為贈送空間后期搭建費(fèi)用該由誰買單出現(xiàn)了糾紛。

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• 問 ??有誰比較清楚買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。按理說應(yīng)該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。

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• 問 ??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?買房贈送地下室是否會在房產(chǎn)證上注明面積?
  答

  1、飄窗：開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計算。如果說樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計算。2、露臺：一般的露臺都是房間的外面的，所以說是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺的權(quán)屬問題，大家在購買之前就應(yīng)該有所了解的。如果露臺是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺處在一個與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而且其他業(yè)主無法進(jìn)入的話，那么開發(fā)商可以將露臺的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露臺的所有權(quán)。3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫的，而車庫是和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來說別墅的地下室應(yīng)該不會計入到總的建筑面積中，而是屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。4、挑高復(fù)式戶型：挑高復(fù)式戶型與復(fù)式樓的是兩個概念，挑高復(fù)式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。

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• 問 ??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?關(guān)于買房贈送地下室是否會在房產(chǎn)證上注明面積?
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。

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