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• 145****2241

  法律成面上不合法，但是實際生活中，如果對方可以提供購房發(fā)票且可以去房產(chǎn)局網(wǎng)簽合同備案的話，買來自己住還是沒毛病的，想要繼續(xù)轉(zhuǎn)賣，就需要找到想要買來自己住的人
  

  查看全文↓ 2019-05-24 16:08:57
• 133****1320

  沒有房產(chǎn)證，協(xié)議具有合同效力，只是不能過戶。
  合同有效的條件是：
  （1）當事人具有相應的民事行為能力。
  （2）當事人意思表示真實。
  （3）不違反法律或社會公共利益。
  （4）合同標的須確定和可能。

  查看全文↓ 2019-05-24 16:08:52
• 146****9015

  買沒有房產(chǎn)證的房子有何風險
  《房屋所有權(quán)證》是國家依法保護房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的法律憑證，是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備要件。未經(jīng)登記的房屋不受法律保護，同時也會給購房人帶來不必要的麻煩和損失。
  1、未經(jīng)登記的房屋不能買賣。即使私下成交，也不能辦理過戶手續(xù)。
  2、未經(jīng)登記的房屋不能抵押。以房屋抵押進行貸款，是一種銀行認可的安全融資方式，如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房屋不能抵押，將影響做生意或投資。
  3、未經(jīng)登記的房屋不能出租。如果出租的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，租賃雙方發(fā)生糾紛(欠租或到期不騰房)，出租人的合法權(quán)益不能得到保護。
  4、未經(jīng)登記的房屋不能保護合法權(quán)益。當權(quán)利人因房屋產(chǎn)權(quán)問題與他人發(fā)生糾紛或遭到侵害時，由于無法向行政、仲裁或司法機關(guān)提供產(chǎn)權(quán)證，自己的權(quán)益得不到保護。
  5、未經(jīng)登記的房屋不能得到補償。一旦遭遇房屋拆遷補償，購房人會因沒有產(chǎn)權(quán)證而有可能得不到補償。
  6、未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈與手續(xù)。房屋進行贈與或繼承時，要辦理公證手續(xù)。而按規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證，公證部門不予辦理相關(guān)手續(xù)，繼承人和受贈人的權(quán)益得不到保障。
  如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購房屋的所有權(quán)尚處在一種不確定狀態(tài)，其將不能對該房屋進行買賣或贈與等。那么沒有房產(chǎn)證的房子到底能否購買呢，如果購買了沒有房產(chǎn)證的房子會有哪些風險呢，怎樣才能避免自己購買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢?這些**好與專業(yè)律師咨詢，也可以請其陪同購買房屋，以便于查看是否有房產(chǎn)證或辦理的可能。

  查看全文↓ 2019-05-24 16:08:48
• 141****8146

  沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易是不合法的（根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）。
  如果雙方達成一致并且一定要交易，此時雙方可以簽訂買賣合同。對于房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，簽定買賣合同是否有效請看以下論述。
  　　
  
  房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，訂立買賣合同并不因此一定無效，只要符合法律規(guī)定的有效要件，救應當認定為有效。
  首先，房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效?！段餀?quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 ”不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是證明，僅僅起到證據(jù)的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權(quán)法是調(diào)整靜態(tài)財產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，不涉及對合同效力的判斷。因此，在調(diào)整物的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域還是應當適用合同法，并結(jié)合其他法律和行政法規(guī)對合同效力作出判斷。
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。
  再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。
  **后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。
  　
  購買沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房隱患：
  沒有房產(chǎn)證的房子，也就是沒有產(chǎn)權(quán)，這種房子你雖然買下來可以居住，但是實際上是不享受產(chǎn)權(quán)的。
  這類房子是不受法律保護的，萬一遇到拆遷，很有可能不能得到應有數(shù)額的補償款，那么，花錢就落了個空。
  而且，就算是找公證處去公證過產(chǎn)權(quán)，也是無濟于事的，而且一般公證處都不接這種單子的，很不保險。
  沒產(chǎn)權(quán)的房子千萬不能購買，租住可以考慮，千萬不能貪圖便宜，被房子坑掉血汗錢。
  因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。
  建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  購買有產(chǎn)權(quán)的二手房時還需要注意：
  核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。
  核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。

  查看全文↓ 2019-05-24 16:08:43

相關(guān)問題

• 問 無產(chǎn)權(quán)的公房能買賣嗎？沒有產(chǎn)權(quán)的房子是否能夠進行買賣？
  答

  使用權(quán)的房子可以買賣。使用權(quán)是和產(chǎn)權(quán)相對的，又稱公房，也就是公家的房子，屬于國家的，擁有的是使用權(quán)，所以每個月需要交房租，要變成產(chǎn)權(quán)的也就是自己的很容易，那就是把產(chǎn)權(quán)買下來，這個房子就變成自己的了。使用權(quán)的房子也有房證，是個小本子，比個人產(chǎn)權(quán)的房本要小很多。使用權(quán)的房子在法律上可以買賣，和產(chǎn)權(quán)的房子沒什么太大區(qū)別，價格肯定要低一些，另外交的更名過戶費也要少一些。區(qū)別**大的就是使用權(quán)的房子賣的時候必須由單位開介紹信，房子才可以賣，因為這個房子是單位的，但是這個問題不大。

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• 問 商品房沒產(chǎn)權(quán)可以賣嗎？沒有產(chǎn)權(quán)的房子是否能夠進行買賣？
  答

  如果您沒有取得房產(chǎn)證的房子可以轉(zhuǎn)讓。但如果確定無法取得房產(chǎn)證的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不受法律保護。一般情況下，只有取得房產(chǎn)證的房屋才能確定房屋產(chǎn)權(quán)人，才具有轉(zhuǎn)讓的條件。對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。房價會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。但如果房屋是合法取得的，以后可以依法辦理房產(chǎn)證的，可以提前轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓時，要告知購買人未取得房產(chǎn)證的事實，并協(xié)助購買人辦理房產(chǎn)手續(xù)。同時，如果房屋已經(jīng)在房產(chǎn)管理局備案，還需要辦理備案變更登記手續(xù)

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是怎樣規(guī)定的？
  答

  首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)房買賣有法律效益嗎？是如何規(guī)定的？
  答

  一）未取得權(quán)屬證房屋買賣合同的法律效力：　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓……”。本條系國家強制性規(guī)定，能否以該條認定房屋買賣合同無效？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條是防止房地產(chǎn)不辦理權(quán)屬證書就私自交易，從而損害國家對房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收。雖屬于禁止性規(guī)定，但第三十八條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓，僅指不發(fā)生物權(quán)變動效力，而不是一概地否定買賣合同效力。如果依據(jù)該規(guī)定認定買賣合同無效，在雙方簽訂合同之后，即使賣方辦理權(quán)屬登記，取得房屋權(quán)屬證書，雙方買賣合同依然無效。如果雙方辦理過戶，依據(jù)合同法規(guī)定則要求恢復原狀，不僅有違契約自由原則，另一方面也會抑制市場交易機會，降低交易效率?！　》缮系摹敖埂焙汀安坏谩庇袇^(qū)別，涉及到價值考量問題。為了防止損害國家對房地產(chǎn)管理以及非法逃避稅收行為的發(fā)生，有必要否定房屋買賣合同的效力，但在判斷合同是否因違反規(guī)定而無效時，重要的參考因素達到禁止規(guī)定所追求的目的。如果單純地通過對一方當事人作出處罰，即可以實現(xiàn)該規(guī)范目的，那么就沒必要非得要讓合同無效，這對于保護合同相對人、保護交易安全無疑是有好處的。從第三十八條規(guī)定目的之實現(xiàn)的角度來看，既然無權(quán)屬證書的房屋不能發(fā)生物權(quán)變動的效力，那么行政管理的目的就達到了。至于買賣合同的效力，則屬于合同法規(guī)制范圍，依據(jù)合同自由原則，應當尊重當事人的意思自治。　?。ǘ嶋H權(quán)利人在未取得產(chǎn)權(quán)證時的無權(quán)有效：　　依據(jù)《合同法>第五十一條的規(guī)定“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分杈的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”本案在簽訂《房屋買賣合同》時，嚴格意義上講房屋的所有權(quán)人屬于世紀景公司，盡管原告戴某已經(jīng)與開發(fā)商簽訂《認購書》，但未實際取得房屋權(quán)屬證書，故戴某還不是法律意義上的所有權(quán)人，因此戴某出賣房屋，不免有無權(quán)處分之嫌。對于此類二手房買賣，開發(fā)商一般不會表達不同意見，可以認為構(gòu)成追認。權(quán)利人事后對合同不予追認，合同是否就絕對無效呢？依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款規(guī)定，“當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外?！北景复髂撑c開發(fā)商簽訂《認購書》并交納32萬元認購金，可以認定雙方簽訂的為《房屋買賣合同》，以取得所有權(quán)為目的的《房屋買賣合同》，戴某與開發(fā)商簽訂《認購書》并支付認購金。雙方形成了事實上的房屋買賣關(guān)系，戴某對開發(fā)商享有交付房屋并轉(zhuǎn)移登記的請求權(quán)，屬于可期待利益。戴某與柳某簽訂《房屋買賣合同》，戴某在合同約定的履行期限屆滿時是否取得房屋所有權(quán)，主要影響合同是否能夠繼續(xù)履行，即戴某是否能向買受入交付房屋及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而不影響買賣合同的效力。因此，不應僅以戴某在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認定買賣合同無效?！　。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)性質(zhì)未確定不能影響合同效力：　　依據(jù)合同法原理，合同標的具有可能性、確定性、合法性、妥當性。原告以房屋是經(jīng)濟適用房為由請求判令合同無效，即以合同標的不合法為由請求確認合同無效。經(jīng)一審法院詢問世紀景公司，該公司答復：戴某認購的房屋屬回遷安置房屋，是按經(jīng)濟適用房管理的房屋，辦審批表的是經(jīng)濟適用住房，戴某認購的房屋沒有辦理審批表；具體該房屋是否屬于經(jīng)濟適用房應該由建委界定，現(xiàn)在還沒辦產(chǎn)權(quán)證。涉案房屋**終被認定為經(jīng)濟適用房，在本案這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未定階段也不宜認定合同無效。判斷合同是否因違反強制性規(guī)定而無效時，如果能夠達到禁止規(guī)定所追求的目的，那么就沒必要使該合同無效。如果**終涉案房屋確定為經(jīng)濟適用房，違反國家關(guān)于經(jīng)濟適用房的上市限制規(guī)定，一方面戴某可以再次提起訴訟，請求確認合同無效。另一方面，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記主義，即使戴某不申請確認合同無效，雙方不法交易目的同樣不能實現(xiàn)。無論是從維護交易安全、尊重當事人意思自治，還是從實現(xiàn)個案正義的角度，認定合同效力應以合同有效為原則，盡量促成合同的繼續(xù)履行，實現(xiàn)合同的目的，這樣才能更好地保護雙方的利益。

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• 問 商品房沒產(chǎn)權(quán)可以賣嗎？沒有產(chǎn)權(quán)的房子是否能夠進行買賣？
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證的房子是不能過戶的，不能過戶的意思就是房子賣給買受人了名字卻還是原房東的。買這樣的房子是有風險的，可能會導致一房多賣，或者是原房東把房子拿去辦理抵押貸款等情況，如果非要買這種房子的話建議找家大型中介或者到公證處辦理公證會比較好。沒有產(chǎn)權(quán)的房子叫做合同方買賣，這種房子就是在產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理下來的時候進行買賣就叫做合同房買賣，辦理這種買賣的常規(guī)流程就是簽訂買賣合同做好約定項，然后到公證處辦理一個合同公證，等產(chǎn)權(quán)證下來后在辦理過戶手續(xù)。

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