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• 131****9928

  所謂小產權房就是只擁有房屋的使用權，沒有所有權。小產權房買賣合同是否有效，應該分情況討論。
  (一)合法小產權房的買賣合同有效。所謂合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。
  (二)違法小產權房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。根據(jù)《合同法》規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！倍ㄔO方或銷售方本身不具有此類小產權房的所有權和處分權，因此其處分房屋的行為應該是效力待定的行為，需要所有權人的追認。因此，提醒大家在小產權房的交易上，應當重視法律風險。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-05-24 11:54:03
• 145****3855

  小產權房轉讓合同是無效的，原因是小產權房轉讓合同的法律效力是無效的,因為違反了法律規(guī)定,合同無效。
  
  小產權房特點：
  
  所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房[1]”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
  從價格看，鄉(xiāng)產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
  小產權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

  查看全文↓ 2019-05-24 11:53:54
• 137****4390

  建議不要購買小產權的房屋。
  購買小產權房遇到的問題：
  1、根據(jù)建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
  2、像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  3、購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
  4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。

  查看全文↓ 2019-05-24 11:53:50

相關問題

• 問 小產權房的合同效嗎？買賣合同是否具備法律效力？
  答

  小產權房轉讓合同是無效的，原因是小產權房轉讓合同的法律效力是無效的,因為違反了法律規(guī)定,合同無效。小產權房特點：所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房[1]”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉(xiāng)產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

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• 問 ??小產權房屋買賣合同是否具備法律效力？
  答

  根據(jù)占用土地性質和取得規(guī)劃許可的不同，小產權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產權房即屬于合法的小產權房。1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設”、《城市房地產管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力。”《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?/p> 全部5個回答>

• 問 二手小產權房買賣合同是否具備法律效力?
  答

  法律規(guī)定：（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。（2）國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。（3）國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產權房一般認定合同無效4、小產權房買賣合同被認定無效之后的處理規(guī)則法律規(guī)定：（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。（3）海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。（4）山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產權房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。5、小產權房糾紛特別規(guī)定相關法規(guī)：《上海審判實踐》 2008年第1期（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準，可以認定合同有效；（3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經有關組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應做無效處理；（4）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同現(xiàn)實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權利。

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• 問 ??小產權房的合同效嗎？小產權房屋買賣合同效力如何認定？
  答

  根據(jù)占用土地性質和取得規(guī)劃許可的不同，小產權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產權房即屬于合法的小產權房。1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設”、《城市房地產管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力?！薄渡綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產權房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產權房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買‘小產權房’均不受法律保護?！薄渡綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒壢嗣穹ㄔ?011年2月通過的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農村集體土地上修建的‘小產權房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔?！币虼?，對于這類違法小產權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認定合同效力待定，對違法小產權房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設的小產權房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產權房買賣合同問題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產權房具有的先天違法性，建設方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權和處分權，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規(guī)定，“當事人因農村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關系，應作為民事案件受理。當事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產權益關系的，不予受理，告知當事人先向行政主管部門申請?zhí)幚怼！辟徺I“小產權房”面臨哪些法律風險?1、無法取得房屋使用權：《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還?！边`法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案?，F(xiàn)實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不能辦理房產證：國土資源部、財政部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關于加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2011〕60號)第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經濟適用房上市交易的規(guī)則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產權房的價格優(yōu)勢就并不突出了。4、沒有質量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產權房在建造時，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建筑。很多小產權房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認定83個“小產權房”項目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個小產權房項目已全部拆除，8名違法當事人移送公安機關處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強制拆除花都區(qū)新華街鐘村經濟合作社內的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。

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• 問 ??小產權房寫給別人有法律效力嗎?小產權房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  小產權房一般是指在農村集體土地上建設，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國家統(tǒng)一頒發(fā)的產權證明的房子。小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，向非本集體經濟組織成員出售的小產權房，目前基本上是無效的。司法實踐中，小產權房買賣合同被確認無效后，買受人的購房款可以退回。但是房子**的部分和將來小產權房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產權房是有風險的。

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