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• 134****6581

  1.房屋貸款中買賣能操作成功，有兩種方式：一是先用一筆錢把貸款提前還清，撤銷房產(chǎn)抵押后再出售，二是通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭，但一般銀行不愿意做此業(yè)務(wù)。
  2.你父親的房產(chǎn)屬于你、奶奶以及你繼母共同繼承的財產(chǎn)，你繼母擅自將房子變賣是不合法的。你可以申請房產(chǎn)局或法院撤銷你繼母變賣房產(chǎn)的交易行為，收回房屋，或者向你繼母追回屬于你和你奶奶的房產(chǎn)變賣款。

  查看全文↓ 2019-05-19 23:04:54
• 141****9259

  需要先還清按揭款，你可以選擇將下家的購房款先用于償還按揭或者自己籌款償還按揭，
  然后才可以進(jìn)行過戶交易。
  可以參考一下程序：
  1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。
  2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。
  3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔(dān)保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
  4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。
  5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。
  6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

  查看全文↓ 2019-05-19 23:04:49
• 134****2378

  在房產(chǎn)交易市場中，按揭房交易是常見的交易形態(tài)，也是存在公證需求的重要領(lǐng)域。然而，實務(wù)中由于存在對抵押期間財產(chǎn)能否交易的法律障礙及按揭房交易流程多周期長風(fēng)險大的現(xiàn)實障礙，對于此類公證業(yè)務(wù)存在不同認(rèn)識。
  
  一、“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù)簡介
  實務(wù)中，有的公證處推出按揭房“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù)，并且將合同履行的主要過程納入公證范圍之內(nèi)，在一定程度上符合了市場需求，維護(hù)了交易秩序，取得了較好效果。
  
  房屋買賣合同主要包括了買賣合意、價款及支付、房屋交付、抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記、違約責(zé)任等內(nèi)容。在買賣合意條款，賣方對所涉房屋處于抵押狀態(tài)及所欠貸款金額作出澄清，買方予以確認(rèn)。在價款及交付條款，具體約定了定金、部分房款的支付，并明確了剩余的按揭貸款部分的支付視為購房款的支付。在房屋交付條款，由于抵押期間不能及時過戶轉(zhuǎn)移登記，房屋交付條款實際意義較大，該條款明確了房屋及產(chǎn)證、票據(jù)等材料交付的時間，買方及時占有并變更物業(yè)登記、更換門鎖鑰匙等。在抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記條款，明確了買方進(jìn)行抵押權(quán)滌除義務(wù)及具體行使時限，明確了賣方在收取全部或絕大部分房款后進(jìn)行相關(guān)登記程序的授權(quán)委托。在違約責(zé)任條款，細(xì)化了合同雙方的如實陳述、按約交付房款、房屋等符合此類交易的責(zé)任情形。
  
  委托書是為配合房屋買賣合同而辦理的，一是在房屋買賣合同中約定了賣方辦理授權(quán)委托事宜，二是在委托書中敘明了房屋買賣合同的具體情況，限定了委托書僅作為房屋買賣合同履行的配套用途。委托書的委托事項包括了清償按揭貸款、注銷抵押權(quán)登記、辦理網(wǎng)簽合同、不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相關(guān)的手續(xù)，實現(xiàn)了買方可以依托委托書完成整個交易過戶的目的。
  
  二、抵押期間財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  關(guān)于抵押期間財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題，歷來存在理論上的爭議，此處借鑒司法實踐內(nèi)容作為理解依據(jù)。
  
  **高人民法院公報案例《重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》[(2008)民一終字第122號]裁判要旨如下： 1. 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。但《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條以及**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條還同時規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。2.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

  查看全文↓ 2019-05-19 23:04:45

相關(guān)問題

• 問 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易?！　∑浯? 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的?！　〉谌? 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。

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• 問 按揭房可以出售嗎? 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  原則上來講，有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能上市進(jìn)行交易的。但是，在實際操作中，可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下：一、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。二、賣家用買方的**款來付清剩余貸款

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• 問 按揭房可以轉(zhuǎn)讓嗎? 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  可以辦理轉(zhuǎn)按揭，將房貸出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的服務(wù)對象有：1、需要購買處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的購房人；2、需要出售處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人；3、已經(jīng)支付了部分房款，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人；4、各類中介公司、物業(yè)公司和開發(fā)商。

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• 問 ??辦理按揭的商品房可以進(jìn)行買賣嗎？
  答

  貸款沒有還清的二手房可以進(jìn)行交易的，只是在交易過戶和后期的手續(xù)辦理的過程中，相對于沒有貸款的二手房，程序會復(fù)雜一些，通過中介進(jìn)行辦理的話，可以大大降低風(fēng)險系數(shù)?！　≠J款沒有還清的二手房進(jìn)行交易，必須將貸款還清之后才能進(jìn)行過戶，而這部分貸款是由賣家提前還款還是由買方墊付，需要雙方協(xié)商，如果不能處理好的話，這一系列流程中就很容易產(chǎn)生糾紛?？傊?，需要先還清的銀行貸款后才能交易。

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• 問 ??按揭房可以買賣嗎？按揭中的房子怎么賣？
  答

  　按揭中的房子能賣嗎？　　首先，需要明確的一點就是，未還清貸款的房子是可以買賣的，但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋權(quán)證，因為二手房交易是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的。　　如果你已經(jīng)貸款買了房，但房子依然在建設(shè)中，那你就可以以合同更名的方式將房屋轉(zhuǎn)讓出去。你需要先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，取得同意之后就可以先撤銷原合同備案，然后再讓買家與開發(fā)商重新簽訂合同并進(jìn)行備案即可?！　“唇抑械姆孔討?yīng)該怎么賣？　　還未結(jié)清貸款的房子，若已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，可以通過三種方式轉(zhuǎn)讓?！　∫弧⑥D(zhuǎn)按揭　　即把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，并申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋為簡單直接的一種交易方式，流程如下：　　1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；　　2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；　　3、買方支付**款；　　4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款，并出具確認(rèn)函；　　5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款，并提交相關(guān)資料；　　6、賣方向買方實際交付房屋；　　7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款；　　8、賣方收到款項后，與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，并將房屋抵押給買方的貸款銀行；　　9、買方的貸款銀行將**款支付給賣方。

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