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• 155****3480

  一、維修基金繳納的意義和重要性
  對(duì)于房屋維修基金來(lái)說(shuō)，業(yè)主在購(gòu)買商品房的時(shí)候，都要按照規(guī)定繳納一定的費(fèi)用，這樣做的目的主要是為了后期房屋的維修的需要。維修基金是供全體業(yè)主擁有的，所以說(shuō)繳納了費(fèi)用之后，不管是公共區(qū)域出現(xiàn)了問(wèn)題，還是自己的家庭出現(xiàn)了小問(wèn)題，都可以按照固定進(jìn)行維修，可以說(shuō)是為很多的家庭解除了后顧之憂。
  為了讓大家更清楚交納住宅專項(xiàng)維修資金的好處，舉了一個(gè)例子：按一般住宅的壽命70年估算，電梯的正常使用年限為15年左右，則每幢住宅在使用壽命里需要更換幾次電梯。若電梯壞了需要維修，修理費(fèi)用可能從幾千元到幾萬(wàn)元不等。若電梯報(bào)廢了，需要更換電梯，所需費(fèi)用至少幾十萬(wàn)元，到時(shí)候再組織全體業(yè)主集資就非常困難了。
  二、維修基金使用的條件
  根據(jù)規(guī)定，房屋維修基金是有一定的使用條件的，
  （一）屋頂防水、隔熱層破損或滲漏；
  （二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；
  （三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；
  （四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；
  （五）建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；
  （六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；
  （七）公用區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；
  （八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的等。
  三、維修基金使用范圍
  房屋維修資金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新工程。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?；公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠和其他共用設(shè)施設(shè)備等。
  四、維修基金資金管理
  按照《物權(quán)法》和自2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修資金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司或管理單位申請(qǐng)支取使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，業(yè)主戶數(shù)和建筑面積的三分之二以上同意可以講維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。

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• 131****3305

  、購(gòu)房維修基金的作用
  1、維修基金又稱“公共維修基金”“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。
  2、維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。
  3、物業(yè)管理公司可從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預(yù)付款，但預(yù)付款高不得超過(guò)工程款總額的30%。業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個(gè)月活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的備用金，業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。
  購(gòu)房維修基金的作用 購(gòu)房維修基金什么時(shí)候交
  二、購(gòu)房維修基金什么時(shí)候交
  1、委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到房屋維修基金之日起30日內(nèi)，將代交的房屋專項(xiàng)維修資金存入房屋專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在房屋交房前，交納房屋維修基金。首期房屋專項(xiàng)維修資金，業(yè)主可以直接存入房屋專項(xiàng)維修資金專戶，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。
  2、一般情況下由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)來(lái)代管，業(yè)主委員會(huì)成立之后，房屋維修基金就會(huì)劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。按照建設(shè)部、財(cái)政部出臺(tái)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公共房屋維修基金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同

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• 143****8881

  什么是維修基金？
  對(duì)于購(gòu)買新房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是需要繳納房屋維修基金的，很多購(gòu)房者對(duì)于房屋維修基金不太理解，其實(shí)房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金，是指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期過(guò)后的重新整修、更新、改造的基金。
  房屋維修基金什么時(shí)候交？
  對(duì)于房屋維修基金很多購(gòu)房者都已經(jīng)理解了，而對(duì)于房屋維修基金的繳納時(shí)間來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者都是比較關(guān)心的。一般來(lái)說(shuō)在房屋交付之前，業(yè)主就應(yīng)該將房屋維修基金繳納完畢。
  對(duì)于房屋維修基金的繳納方式有兩種，首先業(yè)主可以自己直接存入到房屋專項(xiàng)維修資金專戶中，其次如果 業(yè)主覺(jué)得自己交納維修基金比較麻煩的話，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。
  房屋維修基金應(yīng)該怎么使用？
  1、沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)
  在沒(méi)有成立委員會(huì)的小區(qū)，如果業(yè)主想要使用房屋維修基金的話，應(yīng)該在發(fā)生公共設(shè)施或者公共面積嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)，需要由業(yè)主提出申請(qǐng)，并經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)一半以上的業(yè)主同意，或者經(jīng)過(guò)占地總面積超過(guò)一半以上的業(yè)主同意。
  然后由業(yè)主委托物業(yè)公司向相關(guān)管理部門（住建局物管科）提出房屋維修基金的使用申請(qǐng)，住建局物管科核查完相關(guān)情況，如情況屬實(shí)，還需要在小區(qū)進(jìn)行維修公示并確定預(yù)算金額。公示期滿，實(shí)施招標(biāo)事項(xiàng)，并按照相關(guān)程序施工。工程完畢后，經(jīng)審計(jì)事務(wù)所審計(jì)后，按確定的金額結(jié)算。
  2、成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)
  如果小區(qū)里面有成立過(guò)業(yè)主委員會(huì)，在使用維修基金的時(shí)候，應(yīng)該由業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主反映，以及平時(shí)工作中巡查發(fā)現(xiàn)的一些安全隱患，確認(rèn)需要進(jìn)行維修。然后發(fā)起召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票表決后，授權(quán)業(yè)委會(huì)進(jìn)行相關(guān)維修招標(biāo)實(shí)施事宜。
  業(yè)主委員會(huì)可以自行申請(qǐng)，或授權(quán)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)維修事宜申請(qǐng)。經(jīng)住建局物管科審核并確認(rèn)后，在全小區(qū)連公告和預(yù)算一起公示。然后按照招標(biāo)程序?qū)嵤?。工程施工?yàn)收完畢，經(jīng)審計(jì)事務(wù)所審計(jì)，按照審計(jì)結(jié)果結(jié)算

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房維修基金什么時(shí)候交? 契稅和維修基金到底什么時(shí)候交
  答

  一般業(yè)主要在辦理房產(chǎn)證前一個(gè)月交給開發(fā)商，然后開發(fā)商轉(zhuǎn)交房產(chǎn)管理中心。代收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一般為辦理房產(chǎn)成前一個(gè)月(維修基金收取一個(gè)月后，業(yè)主應(yīng)向代收單位索要相關(guān)票據(jù))。當(dāng)然，也有開發(fā)商會(huì)明確表示，維修基金通**一并交齊。當(dāng)然，這段時(shí)間產(chǎn)生的利息也需一并交由當(dāng)?shù)胤抗懿块T。1、商品住宅的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金由購(gòu)房者交納。購(gòu)房者在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的2%足額交納維修基金。公有住房售后維修基金由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)。其中售房單位出大頭，要從售房款中按多層住宅20%、高層住宅 30%的比例劃撥維修基金;職工個(gè)人出小頭，按購(gòu)房款當(dāng)年新建公有住房成本價(jià)2%的比例交納。

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• 問(wèn) 期房維修基金什么時(shí)候交? 預(yù)售商品房什么時(shí)候交契稅 維修基金
  答

  購(gòu)買期房的繳稅時(shí)間如下：購(gòu)買期房一般的繳稅時(shí)間是開發(fā)商交房的時(shí)候來(lái)繳納稅費(fèi)，稅費(fèi)有契稅和維修基金。商品房面積沒(méi)有確定的情況下如何交稅：商品房的面積在建造的時(shí)候就已經(jīng)設(shè)計(jì)過(guò)的，而且稅費(fèi)是在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才繳納的，一般產(chǎn)權(quán)登記和購(gòu)房合同上的面積都是一樣的。期房轉(zhuǎn)讓的政策5年根據(jù)什么時(shí)間計(jì)算的：房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)間是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間或者契稅發(fā)票的時(shí)間為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證就是上面有一個(gè)發(fā)證日期，契稅發(fā)票就是有一個(gè)填發(fā)日期，一般契稅發(fā)票的日期和產(chǎn)權(quán)證的日期相差不到一個(gè)月。

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• 問(wèn) 期商品房維修基金什么時(shí)候交
  答

  規(guī)定是，收房子90天以內(nèi)，憑購(gòu)房合同和付款票據(jù)，身份證，戶口本，婚姻證明，到房管咨詢繳納契稅和維修基金，憑完稅證明，可以辦理房產(chǎn)證，也可以委托開發(fā)商代替繳納，看你們簽署的買賣合同有沒(méi)有約定。建議是自己去繳納，因?yàn)殚_發(fā)商拿著你的錢會(huì)作為免息貸款使用2年，之后再給你交稅辦理房產(chǎn)證

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• 問(wèn) 商品房維修基金什么時(shí)候交? 期房什么時(shí)候交契稅和維修基金，可以提前交嗎？
  答

  住房維修基金交納額度規(guī)定是，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。維修基金繳納時(shí)間規(guī)定是，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定：第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

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• 問(wèn) 商品房一般契稅和維修基金都什么時(shí)候交
  答

  您好1維修基金，商業(yè)貸款可以協(xié)商銀行交房時(shí)候交可以的，公積金貸款比較嚴(yán)格，必須交契稅與維修基金之后才可以辦理貸款。 以下是相關(guān)法規(guī)： 一、契稅的征收主體與時(shí)間?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)》?！保痪┑囟惖?2000>478號(hào) 關(guān)于做好契稅征管工作若干問(wèn)題的通知的第二條規(guī)定：“契稅征收方式暫繼續(xù)采取委托市國(guó)土資源和房屋管理局、各區(qū)縣房地局和鄉(xiāng)財(cái)政所代征的方式，具體委托代征工作事宜，由代征單位所在地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市地方稅務(wù)局《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》（京地稅征<1997>389號(hào)）辦理?！痹撏ㄖ谌龡l規(guī)定；“北京市國(guó)土資源和房屋管理局、各區(qū)縣房屋土地管理局辦理土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)、各級(jí)房地產(chǎn)交易所辦理房屋（含土地）權(quán)屬轉(zhuǎn)移變動(dòng)手續(xù)的同時(shí)，即時(shí)代征稅款?！?京地稅征<1997>389號(hào)關(guān)于印發(fā)委托代征稅款管理的暫行規(guī)定的通知第十條的規(guī)定：“代征人不能委托其它單位代征?！?從以上的規(guī)定來(lái)看，到目前為止，北京市地稅局只委托過(guò)北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅，而代征人不能委托其它單位代征。這表明商品房契稅只能交納給北京市地稅局委托的北京國(guó)土資源和房屋管理局，其他任何單位無(wú)權(quán)代征。契稅的交納時(shí)間應(yīng)當(dāng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)即辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納。 二、公共維修基金征收主體與時(shí)間。京房地物字（1999）第1088號(hào)關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知第四條規(guī)定：商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交至房地局?！本﹪?guó)土房管物字〔2001〕1170號(hào)關(guān)于嚴(yán)格按規(guī)定歸集住宅公共維修基金的通知關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知規(guī)定： 1、各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦要嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)商擅自代收維修公共基金的行為。房地產(chǎn)商已經(jīng)代收的，要限期將代收款交至區(qū)縣小區(qū)辦；對(duì)于提高歸集比例多收款的，要督促房地產(chǎn)商退還給購(gòu)房人。 2、今后，各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦不得委托房地產(chǎn)商代為歸集維修基金，對(duì)于擅自代收維修基金的單位，各區(qū)縣房地局要嚴(yán)肅查處。 根據(jù)這兩個(gè)文件的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前將維修基金足額交至房地局，而房地產(chǎn)商不能擅自代收公共維修基金。 三、 目前的實(shí)際情況。一般房地產(chǎn)商在與購(gòu)房人簽定商品房買賣合同時(shí)一定要在補(bǔ)充協(xié)議里約定購(gòu)房人在收房時(shí)向房地產(chǎn)商一次性交納契稅和公共維修基金，否則不交房。如果購(gòu)房人是通過(guò)銀行按揭方式付款的，這一條房地產(chǎn)房商是一定要堅(jiān)持的，其理由是房地產(chǎn)商為買房人貸款提供了擔(dān)保，如不在入住時(shí)收契稅和公共維修基金會(huì)增加自己風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為如果購(gòu)房人不及時(shí)交納契稅和公共維修基金辦理產(chǎn)權(quán)證，按揭銀行就辦理不了抵押手續(xù)，一直由開發(fā)商擔(dān)保，一旦發(fā)生購(gòu)房人不履行償還貸款的義務(wù)，房地產(chǎn)商將承擔(dān)連帶責(zé)任。這個(gè)理由看似有一定道理，其實(shí)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不存在的，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)這種情況，該房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)人還是房地產(chǎn)商，而購(gòu)房人已經(jīng)至少支付了20%的房款，房地產(chǎn)商完全可以以購(gòu)房人違約為由，將房子另行出賣，補(bǔ)償自己的損失（實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)商在與購(gòu)房人簽定的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議都是這樣約定的）。另外，如果購(gòu)房人一次支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)商的這個(gè)理由根本就不存在了。房地產(chǎn)商的這種違反規(guī)定的做法為什么能大行其道呢？這主要是在具體操作上房地產(chǎn)商并沒(méi)有違反各種規(guī)定，購(gòu)房人在辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)商一般會(huì)要求購(gòu)房人簽署一份授權(quán)委托書，該授權(quán)委托書至少有兩項(xiàng)內(nèi)容，即代辦產(chǎn)權(quán)證和代辦繳納契稅和公共維修基金。因此房地產(chǎn)商收取購(gòu)房人契稅和公共維修基金是一種“自愿”的委托行為，而不是代征代繳行為，從而規(guī)避了有關(guān)規(guī)定。無(wú)論形式如何，實(shí)質(zhì)是購(gòu)房人在入住時(shí)就將契稅和公共維修基金交到了房地產(chǎn)商手里，在房地產(chǎn)商交到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)之前，對(duì)購(gòu)房人卻真真正正存在很大風(fēng)險(xiǎn)。 綜上，繳納契稅、公共維修基金和辦理產(chǎn)權(quán)證是不可分割的，如果每個(gè)購(gòu)房人都自己辦理這些手續(xù)在理論上可行，但實(shí)際操作恐怕有些困難，因?yàn)椋旱谝?，?duì)房管局來(lái)說(shuō)很難完成這個(gè)工作量，第二，大多數(shù)購(gòu)房人可能沒(méi)有辦理這些手續(xù)的時(shí)間和精力。 所以，個(gè)人認(rèn)為：購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)證之前將契稅、公共維修基金交給房地產(chǎn)商辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，這樣的辦法簡(jiǎn)單易行。望采納，謝謝

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