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• 133****2194

  現(xiàn)在由于房價的直線上漲,存了那么多年的資金遠遠不夠買房,而小產(chǎn)權(quán)房相對來說，價格比較能接受，于是很多人開始購買小產(chǎn)權(quán)房。**近接到了越來越多關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的咨詢問題，這其中關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)能否轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)”的疑問**多，那么小產(chǎn)權(quán)到底能不能轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)呢？
  
  小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)？
  
  研究發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
  
  所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  
  另一方面，在買房過程中界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房，**主要的標準是看房產(chǎn)所占土地的來源。如果是國家（也就是當?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，屬于大產(chǎn)權(quán)（經(jīng)濟適用房除外）。這類房產(chǎn)在建設(shè)之初就已經(jīng)向國家繳納了相應(yīng)的土地使用費用，個人在購買后，受到國家的認可，可以出售、抵押。

  查看全文↓ 2019-04-23 17:36:50
• 148****9912

  近年來，隨著房價不斷上漲，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的呼聲越來越高，畢竟小產(chǎn)權(quán)房的低房價對于普通工薪的購房者而言，是一大樂事。那么問題來了，小產(chǎn)權(quán)房真的會轉(zhuǎn)正嗎？
  
  
  
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  
  顧名思義，小產(chǎn)權(quán)房就是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  通俗點說，小產(chǎn)權(quán)房，辦不到房產(chǎn)證，上升空間不大，甚至如果價格不樂觀的話，以后想出手也很難。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房真的會轉(zhuǎn)正嗎？
  
  許多人搶購小產(chǎn)權(quán)房都懷著一種僥幸心理，認為總有一天，國家會認可小產(chǎn)權(quán)房，那樣就可以轉(zhuǎn)正了。然而，在小編看來這基本上是不太可能的，原因有以下5點：
  
  1、從相關(guān)法律來看，買賣小產(chǎn)權(quán)房仍是不受法律保護的
  
  根據(jù)我國《土地管理法》中的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，無權(quán)賣給城市居民。由此可見，小產(chǎn)權(quán)違約是有明確的法律依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-04-23 17:36:45
• 157****1881

  上周，深圳出了一個政策，一時間讓全中國沸騰了，都在傳深圳的小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了。
  
  
  
  帶著懷疑的態(tài)度，我仔細閱讀了深圳規(guī)劃土地委員會與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》?！?br/>
  
  
  仔細一看，其實并不像傳言的那么回事。
  
  
  
  按照《處理辦法》的意思，深圳市政府此次處理的重心并不是住宅類小產(chǎn)權(quán)房。而是聚焦于產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類小產(chǎn)權(quán)房。
  
  
  
  大概意思就是公共配套類轉(zhuǎn)為非商業(yè)房產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營類、產(chǎn)業(yè)類和商業(yè)辦公類需要補繳至少50%的地價，就可以轉(zhuǎn)為商業(yè)房產(chǎn)。
  
  
  
  而至于住宅類小產(chǎn)權(quán)房怎么處理，文件中只字未提。未提就是還要繼續(xù)拖著，拖著就是還沒有找到更好的辦法來處理。
  
  
  
  那既然“謠言”把大家心中對這個話題的火撩起來了，我不妨借著這個熱乎勁兒跟大家聊聊中國小產(chǎn)權(quán)房的未來。
  
  
  01
  
  聊未來之前，我們先來回顧一下歷史，看看小產(chǎn)權(quán)房是如何誕生的
  
  
  
  隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)。城鎮(zhèn)流動人口的快速增長，加大了對住宅的需求。
  
  
  
  在住房供不應(yīng)求，城市房價日益高漲的情況下，推動了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。
  
  
  
  02
  
  在這樣的時代背景下，小產(chǎn)權(quán)房迅速在中國蔓延開來
  
  
  
  據(jù)2007年國土部門不完全的統(tǒng)計：截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達到66億平方米，占據(jù)中國整體房屋面積的四成。
  
  
  
  黑格爾曾說過：存在即合理。小產(chǎn)權(quán)房之所以這么大的體量盤踞中國神州大地上，自然有它的道理，什么理由呢？
  
  
  
  價格便宜，相對國有土地上的商品房，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有三分之一，甚至更低。
  
  
  
  而從需求端角度來講，由于近年來城市房價持續(xù)走高且超出絕大多數(shù)老百姓購買力，越來越多有住房需求的低收入人群開始考慮購買小產(chǎn)權(quán)房，這也刺激了小產(chǎn)權(quán)房入市。
  
  
  
  從這個角度講，小產(chǎn)權(quán)房本身就是我國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡的產(chǎn)物。
  
  03
  
  既然小產(chǎn)權(quán)房價格低的如此誘人，那我們就來看看背后的原因在哪里？
  
  
  
  這還要從商品房說起，開發(fā)商蓋房子的地從哪來的？地方政府手里拍賣而來，拍賣的價格就是交給政府的土地出讓金。
  
  
  
  而政府拍賣出去的土地是國家的，在中國，只有城市的土地才是國家的，農(nóng)村的集體土地，包括耕地和宅基地都歸村集體所有。
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房下面的土地正是農(nóng)村集體土地，小產(chǎn)權(quán)房的房價成本中沒有土地出讓金以及各種交易稅費，所以價格便宜。
  
  
  
  要知道，地方政府每年靠賣地所獲取的土地出讓金占據(jù)了財政收入的一半以上，像南京、合肥等城市能夠達到80%以上，所以沒有交土地出讓金的小產(chǎn)權(quán)房是屬于一直以來都屬于非法交易，但是隨著近兩年供給側(cè)改革的推進，國家在這方面也在逐步的探索。
  
  04
  
  小產(chǎn)權(quán)房開始迎來“半合法化”
  
  
  
  2017年8月28日，國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知里，已經(jīng)對小產(chǎn)權(quán)房的未來做了初步的認定。

  查看全文↓ 2019-04-23 17:36:38

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎?小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正，如何轉(zhuǎn)正
  答

  現(xiàn)在由于房價的直線上漲,存了那么多年的資金遠遠不夠買房,而小產(chǎn)權(quán)房相對來說，價格比較能接受，于是很多人開始購買小產(chǎn)權(quán)房。**近接到了越來越多關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的咨詢問題，這其中關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)能否轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)”的疑問**多，那么小產(chǎn)權(quán)到底能不能轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)呢？小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)？研究發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。另一方面，在買房過程中界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房，**主要的標準是看房產(chǎn)所占土地的來源。如果是國家（也就是當?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，屬于大產(chǎn)權(quán)（經(jīng)濟適用房除外）。這類房產(chǎn)在建設(shè)之初就已經(jīng)向國家繳納了相應(yīng)的土地使用費用，個人在購買后，受到國家的認可，可以出售、抵押。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是不能轉(zhuǎn)正的，所謂的小產(chǎn)權(quán)房其實就是在村里集體土地上所修建的房子，一般小產(chǎn)權(quán)房是指有居住權(quán)的，而且所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”其實并不是法律上的一個概念，這個其實只是人們在社會實踐當中所形成的一種約定俗稱的稱謂。而在買房的過程當中界定大產(chǎn)權(quán)房或者是小產(chǎn)權(quán)房的，最主要標準就是看房子所占土地的來源。如果這塊土地是國家劃撥的或者是國家轉(zhuǎn)讓的，那房子肯定是屬于大產(chǎn)權(quán)的房子，不過經(jīng)濟適用房是除外的。這類房子在建設(shè)的時候，就已經(jīng)向相關(guān)的部門繳納了土地使用費用，所以用戶在購買之后是可以受到國家認可的，同時這種房子也是可以對外出售或者是對外抵押的。不過小產(chǎn)權(quán)房是不能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)的，除非將來國家把小產(chǎn)權(quán)的交易放開，但至少現(xiàn)在來看是無法轉(zhuǎn)正的。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎
  答

  目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不可能的，原因有以下幾點：1、小產(chǎn)權(quán)房是違法的，有明確的法律依據(jù)。《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而無權(quán)賣給城市居民。《憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。2、小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)耕地底線。在利益驅(qū)動下，一些村級集體組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，不惜占用大好耕地興建小產(chǎn)權(quán)房，已是公開秘密，并大肆蔓延。如不嚴肅清理和取締，會危及18億畝耕地底線。3、如果小產(chǎn)權(quán)房合法存在，容易導(dǎo)致權(quán)勢人群到農(nóng)村圈地、圈房，使農(nóng)民陷入困境。有調(diào)查顯示，購買小產(chǎn)權(quán)房的人多是在城里有房有車的“有錢、有閑人”。一旦將小產(chǎn)權(quán)房合法化，受益**大的必然是富人階層。農(nóng)民表面上能獲取少量收入，一旦房屋和土地賣完，在沒有一技之長的前提下，容易坐吃山空。以上供參考。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何轉(zhuǎn)正?小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正，如何轉(zhuǎn)正
  答

  1、土地出讓金的征收標準是由各地依據(jù)當?shù)赝恋貎r值確定征收標準。2、一般依據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)參考價、房產(chǎn)使用剩余年限、房產(chǎn)的性質(zhì)不同確定征收系數(shù)數(shù)。3、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。4、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。5、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。6、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。7、經(jīng)常使用的計算出讓金的方式：（1）出讓金=房屋參考價格×房產(chǎn)證上的建筑面積×征收系數(shù)；（2）出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數(shù)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房以后能轉(zhuǎn)正嗎
  答

  公房土地使用權(quán)是國土劃撥。小產(chǎn)權(quán)是集體土地。兩者完全不一樣。別指望能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。按照我國國情，集體土地轉(zhuǎn)為國土，意味著新的城市規(guī)劃，直接涉及新的工程建設(shè)。有工程建設(shè)必然會有拆遷。從其他方面講。小產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)，引起多部法律條款相互沖突甚至作廢。

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