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• 157****8520

  70年房子還是你的，只是土地使用權到期了。房屋產權有房屋權和土地使用權兩部分組成,房屋權的期限為永遠,而土地使用權根據有關法規(guī)為40、50年或70年不等,屆滿自動續(xù)期,續(xù)費按當時的1%-10%來增收( 即土地使用權出讓金),補的費用多不會超過5位數(shù)。
  
  根據《物權法》一百四十九條規(guī)定: 1. 住宅建設的用地使用權期限屆滿時,自動續(xù)期。 2. 非住宅“建設用地使用權”期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸 屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-20 15:55:15
• 152****6931

  大產權和小產權區(qū)別：
  
  1、按產權歸屬
  
  開發(fā)商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發(fā)商的產權分割來的。
  
  2、按合法性
  
  國家不發(fā)產權證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)產權證書的叫小產權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產權證書實際上不是真正的產權，這種房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，有關部門不會予以備案。
  
  3、按交易稅費
  
  所買的房再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那么為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。
  
  4、按轉讓時限
  
  個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。
  
  5、按銷售對象
  
  小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產權房的用地是由國家(也就是當?shù)?劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:55:07
• 135****9481

  日本的房產是永久產權，對外國人不限購，可貸款。可以購買任何類型的土地房產。在日的永久產權的房產可以自由使用、世代傳承。日本在這方面法律和制度比較完善，房產的前景和增值的空間也更大。
  
  株式會社東寧日本房產說明會2018中國巡講熱烈進行中，想了解日本房產相關問題的朋友請持續(xù)關注。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:55:02
• 143****2652

  由于種種原因，房屋的名義產權人可能不是真實的產權人，如“代持”。對于這種情況，實際產權人一般可以通過確權之訴等方法取回房屋的所有權（過戶到實際產權人名下）。但是，如果在房子過戶到實際產權人名下之前，名義產權人將之出售，房屋買賣合同是否有效？
  
  
  
  《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；……”
  
  
  
  名義產權人明知自己對標的房屋沒有所有權，還在未征得實際產權人同意的前提下將房屋出售，其具有明顯的惡意。
  
  
  
  問題就在于買房人是否具有惡意。（1）如果買房人也具有惡意，則雙方構成惡意串通損害第三人利益，合同無效；（2）如果買房人是善意的，則雙方的買賣合同有效，買房人也可以取得標的房屋的所有權。當然，從善意取得的角度來看，買房人如果是善意的，其也能取得房屋所有權【《物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失?！薄段餀喾ń忉屢弧返谑鍡l規(guī)定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任?！薄?br/>
  
  
  對于買房人是否具有惡意，要從以下幾個方面來審查：是否有中介居間、買房人是否實際看過房、房屋買賣合同條款是否明顯不合常理、房屋價款是否明顯低于市場價、買房人是否未實際付款、買房人是否未要求交房等等。
  
  
  
  
  
  
  
  附解某貴與干某某房屋買賣合同糾紛案
  
  
  
  案情簡介：2011年9月13日，干某某（甲方）與案外人解某某（乙方）簽訂《出售約定》。合同約定甲方將系爭房屋出售乙方，價款30萬元；假如房地產交易登記部門認為房屋買賣價款30萬元不當，則合同買賣價寫45萬元或更高；不管合同買賣價如何調高，由于該房屋目前存在與甲方無關的人的戶口不肯遷出的現(xiàn)實，且目前被他人強行占有的現(xiàn)實，故調高的合同買賣價雙方不執(zhí)行，雙方還是按照本《出售約定》的房屋買賣價30萬元執(zhí)行；稅費由乙方承擔；甲方收到乙方30萬元購房款三日內，甲方應當歸還上海市住房置業(yè)擔保有限公司抵押借款30萬元，并協(xié)助上海市住房置業(yè)擔保有限公司撤銷該房屋抵押登記事宜；甲方同意乙方指定的人解某貴為日后簽訂《上海市房地產買賣合同》和辦理房屋產權過戶登記時的簽約購買人。
  
  解某某于2011年10月8日出具承諾書，載明干某某保證不再另行將系爭房屋出售給陳某；如陳某起訴干某某要回該房屋，法院判決支持陳某要回的請求，解某某同意解除與干某某的《出售約定》；假如**終無法過戶，干某某應當退還房款30萬元及購房補償款5萬元。
  
  2011年10月27日，干某某與解某貴簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定干某某將系爭房屋出售給解某貴，房屋總價款50萬元，2012年1月26日之前辦理過戶登記；雙方確認關于2011年9月13日干某某與解某某簽訂的《出售約定》內容。
  
  2011年12月1日，系爭房屋的產權從干某某變更登記至解某貴名下。12月13日解某貴為新購房屋（即本案系爭房屋）更換了新的鎖芯，開鎖和換鎖芯共花費330元。當日，系爭房屋的門鎖又被換掉。次日，解某某發(fā)現(xiàn)門鎖被換，遂報警。
  
  2013年，解某貴起訴實際居住在系爭房屋內的陳美芳，要求排除妨害并賠償損失，案號為（2013）浦民一（民）初字第39599號。法院支持了解某貴的訴訟請求。陳美芳不服，上訴至上海市第一中級人民法院，案號為（2014）滬一中民二（民）終字第297號。上海市第一中級人民法院認為，解某貴雖取得系爭房屋的房地產權證，但實際并未獲得對系爭房屋的占有、使用權。陳美芳在解某貴取得系爭房屋產權之前即居住使用系爭房屋，解某貴在其自身尚未取得系爭房屋之完整產權的情況下，越過房屋買賣合同中約定的房屋交付環(huán)節(jié)，而以系爭房屋完全產權人之身份直接向與其并無合同關系的房屋實際占有人注重排除妨害，要求陳美芳遷出系爭房屋并賠償損失，缺乏依據，法院難以支持。上海市第一中級人民法院撤銷了上海市（2013）浦民一（民）初字第39599號民事判決。
  
  另查明，系爭房屋一直由陳某夫婦居住至今。
  
  干某某總共收到解某貴35萬元。2012年1月29日，干某某通過母親唐培培將35萬元退還給了解某貴（支付至解某某賬戶）。之后，解某貴與干某某之間就系爭房屋的買賣合同糾紛引發(fā)訴訟，案件以撤訴方式結案。解某貴于2013年8月將35萬元再次交給了干某某。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:54:56
• 134****0747

  
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  未取得房產權證 出售房屋效力如何
  
  拆遷公司將建設回遷房交付給甲后，一直未為甲辦理房地產權證，此后，甲與乙通過某中介公司簽訂房屋買賣合同，甲將回遷房出售給乙，乙交納首期款后可入住，余款待甲方取得《房地產權證》并與乙方辦理過戶手續(xù)后再支付。
  
  　　乙依約交付首期款后，對回遷房進行裝修后入住數(shù)年，甲突然提出，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第(六)項和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第七條第(六)項之規(guī)定，未依法登記領取得權屬證書的，房地產不得轉讓，因此，雙方之前簽訂的房屋買賣合同無效，乙應當退回房屋給甲。
  
  　　乙不同意，并認為甲是因為房價上漲而提出合同無效的。雙方釀成糾紛。甲遂提出仲裁申請，請求乙退房。該仲裁請求**終未得到支持。
  
  　　目前司法實踐中對于未取得《房地產權證》的情況下所簽訂的房屋買賣合同是否有效也存在兩種不同意見。
  
  　　一種意見認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規(guī)定為法律的強制性規(guī)定。甲乙簽訂房屋買賣合同時，甲尚未所售房屋的產權證，故該合同已違反了法律的強制性規(guī)定。根據合同法的相關規(guī)定，該合同即為無效合同。
  
  　　另一種意見認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》制定于1994年，而房地產市場包括二手房市場近些年來發(fā)展極為迅速，對于一些房屋產權肯定能夠辦理下來，僅是囿于房產管理部門或其他非因售房人的原因暫時未能辦理下來的個人售房者出售房屋的行為，應予準許，不宜嚴格適用上述法律規(guī)定。
  
  　　《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》頒布后，理論界對于開始研究對強制性規(guī)范進一步區(qū)分。對強制性規(guī)定進一步區(qū)分為效力規(guī)定與取締規(guī)定是有必要的。
  
  　我國法律、法規(guī)確定了大量的強制性規(guī)范，但違反這些規(guī)定是否都導致合同無效？從法律的強制性規(guī)定來看，有的只是規(guī)定法律強制性規(guī)定應當受到處罰，有的則明確規(guī)定違反法律的前者性規(guī)定不僅受到處罰，還將導致合同無效。這就有必要區(qū)分效力規(guī)定與取締規(guī)范。
  
  　　劃分標準：
  
  　　第一，法律、法規(guī)明確規(guī)定違反強制性將導致合同無效或者不成立的，該規(guī)定屬于效力規(guī)定。
  
  　　第二，法律、法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反強制性將導致合同無效或者不成立的，但違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效，將損害國家利益和社會公共利益，也應當認定為該規(guī)范屬于效力性規(guī)定。
  
  　　第三，法律法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反強制性規(guī)定將導致合同無效或者不成立的，違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人的利益，在此情況下，該規(guī)范就不屬于效力規(guī)范，而取締規(guī)范
  
  　　而司法實踐中，則基本上將強制性規(guī)范分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定”。
  
  　　上述司法解釋首次明確闡明了“強制性規(guī)定”的真實含義，即強制性規(guī)定僅指效力性強制性規(guī)定，不包括管理性規(guī)定。這種闡明對實務大有裨益，解決了是否合同違反強制性規(guī)定就簡單機械地認定一律無效的爭論。就未取得權屬證書的二手房交易而言，鑒于《房地產權證》是記載房地產權屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領證說明該房地產來源不清，歸屬不明。
  
  　　因此，一旦進入市場流通則違背了市場交易的房地產必須權屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權益的保護，從立法意圖上看，《中華人民共和國城市房地產管理法》是為了解決房地產業(yè)發(fā)展中存在的房地產開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，該法第三十八條“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書……”的規(guī)定。
  
  應理解為房地產變動的結果條件而不是原因條件。若不符合該條件時，房地產不得進行轉讓登記，但這并不表示對房屋轉讓合同的效力否定。也就是講，上述法律規(guī)定屬于管理性的規(guī)定，其目的是方便行政管理，而不是禁止或限制合同自由。違反這一規(guī)定，只產生房屋轉讓不能及時頒證或不能按期過戶的結果，**終只會損害購房人的民事利益，并不直接損害國家利益。
  
  　　因為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。綜上所述，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，出賣人在取得《房地產權證》之前，其和購房人簽訂的房地產買賣合同有效。
  
  　　值得注意的是，雖然出賣人在未取得《房地產權證》前出售房屋所簽訂的合同是有效的，但是，購房人在房屋**終過戶至其名下之前所承擔的交易風險也是很大的，一旦出賣人取得《房地產權證》后并不及時告知購房人，反而憑記載其名下的《房地產權證》，將房屋以高價售予第三方，并辦理交易過戶手續(xù)。
  
  　　在一般的情況下，若房屋已過戶到第三方的名下，而第三方又結清房款，購房人對于房屋的權利將難得到保證。除非購房人有證據證明第三方購買房屋并非出于善意，通過撤銷第三方與出賣人的房屋買賣合同方式使第三方與出賣人簽訂的買賣房屋合同歸于無效，從而另行主張房屋權利。
  
  　　因此，對于類似情況，購房人要減少其合法權益受到侵害風險，則應當在合同中應特別加重出賣人“一房二賣”的違約責任。這樣的約定可以督促出賣人認真考慮“一房二賣”甚至“一房多賣”的違約行為的風險，一旦糾紛發(fā)生，購房人則得到更有效更直接的保護。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:54:51

相關問題

• 問 產權證是什么意思? 房地產權證是什么意思
  答

  一、權證的意思1、權證是一種股票期權，在港交所叫“渦輪”(warrant)。權證是持有人在規(guī)定期間內或特定到期日，有權按約定價格(行權價)向發(fā)行人購買或出售標的股票，或以現(xiàn)金結算方式收取結算差價的有價證券。2、持有認購權證者，可在規(guī)定期間內或特定到期日，向發(fā)行人購買標的股票，與目前流行的可轉債有權轉換成股票相類似；而持有認沽權證者的權利是能以約定價格賣出標的股票。3、權證是由證券發(fā)行人或者第三方機構發(fā)行，約定在規(guī)定的期間或者特定到期日，有權按照約定的價格向發(fā)行人購買或者賣出標的證券。權證是向證券發(fā)行人或第三方發(fā)行人購買或者出售標的證券的一種權利。這種權利可以執(zhí)行，也可以放棄。二、權證的主要種類（1）按買賣方向分為認購權證和認沽權證。認購權證持有人有權按約定價格在特定期限內或到期日向發(fā)行人買入標的證券，認沽權證持有人則有權賣出標的證券。（2）按權利行使期限分為歐式權證和美式權證，美式權證的持有人在權證到期日前的任何交易時間均可行使其權利，歐式權證持有人只可以在權證到期日當日行使其權利。（3）按發(fā)行人不同可分為股本權證和備兌權證。股本權證一般是由上市公司發(fā)行，備兌權證一般是由證券公司等金融機構發(fā)行。（4）按權證行使價格是否高于標的證券價格，分為價內權證、價平權證和價外權證。

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• 問 房地產權證是什么意思
  答

  房地他項權是我國特有的概念，是指在土地使用權和房地產所有權基礎上，創(chuàng)設的針對他人不動產物權的權利，如租賃使用權、典權、地役權、抵押權等。他項權證是指記載房屋和土地權屬中除所有權以外的其他某項權利歸屬證書。

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• 問 產權人什么意思？房地產權證上的共有權人是什么意思？
  答

  1、共有權人共有權人就是房產證上有兩個或兩個以上的產權人，房產證上的人即為共有權人。2、房地產權利人房地產權利人,是指依法享有土地使用權、房屋權以及不可售公房使用權的自然人、法人和其他組織。新建的房屋,房屋權利人應當自房屋竣工驗收之日起30 日內申請房屋權初始登記。3、房產證上“權利人”和“共有權人”的區(qū)別(1)產權人和共有權人本質的區(qū)別在于產權比例,產權人為100%,共有權人的產權在房產證的附記中注明各自的權利比例,在以后出售中,可以按照該比例分得售后的款項。共有權人只有待該房產的人均同意的情況下,方可抵押,換句話說共有權人沒有單獨處置房產的權利。(2)兩者都是房屋的者,不同之處在于房屋權人持有的是房地產權證,而房屋共有人持有的是共有權證。(3)房產權利人是房產獨有,房產共同共有人是房產共有,都是對該房產有處分權利的人,“權利人”為代表,三個人如無約定則各占三分之一的產權,在買賣或抵押、轉讓的時候需要三個人同時到場簽名同意后才可以生效的

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• 問 什么是房地產權?房地產權是什么意思呢？
  答

  在房屋竣工驗收之后交付購房者之前，由房地產開發(fā)商向房地產管理部門申請初始登記，對符合規(guī)定的申請。房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出準予登記的決定，頒發(fā)房地產權證，即大產證。 對新建商品房，法律規(guī)定可由合同一方申請小產證。小產證即將房地產開發(fā)商取得大產證的房地產分割以后，由購房者取得的房地產權證。

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• 問 房地產權重是什么意思
  答

  市場比較法，是要做價格表嗎？權重有大環(huán)境，如城市、區(qū)域、政策等，也有你所面對項目的個案情況，地段、配套、檔次、等

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