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• 152****1987

  　　二手房價(jià)格決定因素
  　　二手房價(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)
  　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會(huì)有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。
  　　二手房價(jià)格決定因素2：交通改善
  　　地鐵對(duì)樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動(dòng)著房價(jià)的上漲。去年，在地鐵6號(hào)線還沒有開通時(shí)，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成。
  　　二手房價(jià)格決定因素3： 新盤入市
  　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格。
  　　二手房價(jià)格決定因素4 ：地王托市
  　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬元/平方米。
  　　二手房價(jià)格決定因素5： 商圈成型
  　　商業(yè)設(shè)施的完善，甚至形成了一個(gè)新的城市商圈，會(huì)為區(qū)域聚集更多的人流和關(guān)注度。比如一個(gè)大型商業(yè)綜合體的開業(yè)，不但可能促成商圈升級(jí)，而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃，都將呈現(xiàn)曲線增長。
  買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部**新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：
  一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
  1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
  2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
  3、以下情況按照3%繳納：
  （1）144（含144平）平方以上 ；
  （2）買方不是首次購房 ；
  （3）車庫 ；
  （4）非普通住宅（商業(yè)用房）
  二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅
  2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；
  3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%
  4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%
  三、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅
  2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納
  3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%
  四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：
  交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù)
  工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；二個(gè)證件90
  評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）
  抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）
  購房證明：20元一份 一般需開3份
  公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）

  查看全文↓ 2019-04-10 20:07:58
• 143****7258

  二手房評(píng)估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：
  房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評(píng)估總價(jià)的 0.42%;
  100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;
  500萬元到2000萬元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%;
  2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%;
  5000萬元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。
  房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2019-04-10 20:07:50
• 136****4818

  一、房屋的估算價(jià)會(huì)受哪些因素影響？
  
  1、當(dāng)前房價(jià)的走勢
  
  當(dāng)前的房價(jià)走勢會(huì)成為房屋估價(jià)的參照，售賣者不會(huì)允許自己的房屋價(jià)格過分低于市場上的均價(jià)，而購買者也不能忍受房屋價(jià)格過分高于市場均價(jià)，所以需要以當(dāng)前的二手房價(jià)格走勢來做參考。
  
  2、房屋本身的特點(diǎn)或條件
  
  房屋本身的特點(diǎn)或條件會(huì)影響到其估算價(jià)格，如果房屋本身的條件不好，那么房屋的估算價(jià)格肯定也就不會(huì)高。房屋的條件主要包括日照、通風(fēng)、干濕，與市政設(shè)施的接近程度等，此外，其結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等也會(huì)有所影響。
  
  3、支付給中介的傭金
  
  越是高價(jià)的房子，成交量越少，也就意味著中介要花費(fèi)更多時(shí)間成本做信息搜尋和匹配工作，所以經(jīng)紀(jì)人付出的成本會(huì)更高。也就是說，房屋估算的價(jià)格需要將中介的傭金考慮進(jìn)去，房屋價(jià)格越高，中介的付出越多，售房者需要支付的傭金也就越多。
  
  二、房屋估算的方法有哪些？
  
  1、成本法
  
  用成本法估算房屋價(jià)格就是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)來計(jì)算的，其中包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等。
  
  2、市場比較法
  
  通過將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。估價(jià)人員就待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)在地理位置、結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。
  
  3、收益法
  
  確定房地產(chǎn)本身帶來的純收益，不要在純收益中混入由于經(jīng)營能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，另一方面，還要以銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算。

  查看全文↓ 2019-04-10 20:07:44
• 154****2897

  　一：房屋評(píng)估的影響因素
  
  　　1.交通設(shè)施。交通設(shè)施的通達(dá)程度是房屋評(píng)估過程中重要的影響因素，為什么這么說呢。因?yàn)榻煌ㄍㄟ_(dá)程度意味著人們的出行便利程度，在交通便利的地方，其房屋的評(píng)估價(jià)格肯定會(huì)比交通不便利的地方要高，這雖然是一個(gè)很簡單的道理，但是卻也**重要的一個(gè)因素。
  
  　　
  
  　　2.距離商業(yè)區(qū)遠(yuǎn)近。小編相信大家都有這樣的生活常識(shí)，在距離市中心的地方其房屋的價(jià)格會(huì)比郊區(qū)的房屋價(jià)格高出好多倍，這在很大程度是上由距離商業(yè)區(qū)遠(yuǎn)近造成的。因?yàn)樵谑兄行娜藗兊纳罘绞?、娛樂條件，以及所接觸到的群體都是不一樣的。這的確是影響房屋評(píng)估的一個(gè)重要因素，不過也有一些作家隱士更喜歡居住在環(huán)境優(yōu)美、安靜祥和的郊區(qū)呢，但是這種情況還是少見的。
  
  　　
  
  　　3.孳息化率。所謂孳息就是一種物品的**空間，其**所帶來的受益就是孳息。我們以房屋交易為例，人們購買房屋的同時(shí)肯定會(huì)考慮房屋在未來能否**漲價(jià)呢，假設(shè)房屋漲價(jià)，其中所漲價(jià)格減去購房所花的成本就是房屋帶來的孳息。孳息化率對(duì)于真正居住的購房者意義并不大，但是對(duì)于靠投資房屋賺錢為生的人們的意義就大了，因?yàn)殒芟⒒实母叩途鸵馕吨麄儗砟軌蛟谶@棟房屋上賺取多少錢。
  
  　　
  
  　　關(guān)于房屋評(píng)估的影響因素還有很多，諸如社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完整程度，水電、通訊的便利程度等等。在這里小編就不一一介紹了，但是小編想說的是，對(duì)于房屋評(píng)估一定要找專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且要經(jīng)過規(guī)定的評(píng)估程序，不要因?yàn)闀r(shí)間的長短而給自身帶來利益損失!

  查看全文↓ 2019-04-10 20:07:37
• 143****6185

  隨著居住環(huán)境的改善，人們生活水平的提高，賣房買房已經(jīng)成為眾多置業(yè)者永恒的話題。即便是一套剛剛購買幾個(gè)月的新房，在轉(zhuǎn)手賣掉的同時(shí)也存在折舊的問題，無論是否居住，它都是以二手房身份出現(xiàn)的。那么對(duì)于二手房來說，房屋評(píng)估的影響因素有哪些呢？哪些二手房能賣出好價(jià)格呢？下面就讓我們來具體了解一下吧！
  
  二手房估價(jià)也是一門學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行。小編在此提醒大家，地段、房型、樓體類別、房屋年限、小區(qū)環(huán)境以及房屋內(nèi)部的具體使用情況都會(huì)對(duì)該房屋的當(dāng)前價(jià)值產(chǎn)生一定的影響，它們都屬于影響房屋折舊率的重要因素，因此，評(píng)估時(shí)不應(yīng)被遺忘。
  
  其實(shí)房屋評(píng)估有“捷徑”可尋，如果業(yè)主掌握了其中的要領(lǐng)，自己便能輕松地將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，作為開價(jià)時(shí)的重要參考。
  
  自我評(píng)估的主要參考因素有如下幾點(diǎn)：
  
  1、房齡。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%。房齡越高的房子，價(jià)格折舊的越厲害。
  
  2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果在房子的戶型設(shè)置中，客廳、衛(wèi)生間和廚房的面積都不大，則扣減10%。
  
  3、樓層。房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。
  
  4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則扣減5%。
  
  5、小區(qū)環(huán)境。沒有扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也扣減5%，屬于重點(diǎn)**區(qū)域的房子要加15%，配套齊全加10%。
  
  6、習(xí)慣性因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力。花很多錢才買套舊房，這一因素又使房價(jià)減8%的價(jià)錢。
  
  7、其他。房屋實(shí)際情況，包括裝修、配置等，大概5%——10%。

  查看全文↓ 2019-04-10 20:07:20

相關(guān)問題

• 問 評(píng)估價(jià)是怎么算出來的
  答

  評(píng)估價(jià)是根據(jù)房屋的實(shí)際情況所評(píng)估而來。其中涉及到的影響因素，包括有房屋的面積、所在樓層、房屋朝向以及房屋的裝修狀況，根據(jù)科學(xué)合理的市場參考價(jià)進(jìn)行計(jì)算。一般進(jìn)行房屋抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)是交易價(jià)的6~8成。而且房屋的年限越高，評(píng)估價(jià)就會(huì)越低，并且貸款能夠申請(qǐng)的年限也會(huì)越低。房屋的初次購買價(jià)格，會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生一定的影響，但主要還是要參考當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場的整體價(jià)格。一些樓層好、朝向好的房屋，會(huì)比同等條件的房屋評(píng)估價(jià)多出3%~8%，與此同時(shí)一些交通便利且配套設(shè)施齊全的小區(qū)房屋，不僅更容易變現(xiàn)進(jìn)行出售，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也會(huì)擁有更高的價(jià)值體現(xiàn)，所以在購買房屋時(shí)，盡可能的選擇小區(qū)配套好且擁有完善設(shè)施設(shè)備的住房。此外房屋所處的地段規(guī)劃也會(huì)影響到房價(jià)的走向，影響銀行對(duì)房屋估值的高低。

• 問 ??房屋評(píng)估價(jià)怎么算出來的?房屋評(píng)估價(jià)是多少錢?
  答

  買房子的評(píng)估費(fèi)計(jì)算方法：1、評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下（含100萬元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評(píng)估總價(jià)的0．12％；2、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評(píng)估總價(jià)的0．06％；5000萬元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0．012％。房產(chǎn)評(píng)估是二手房交易過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 評(píng)估價(jià)是怎么算出來的
  答

  評(píng)估價(jià)在計(jì)算的過程當(dāng)中會(huì)通過對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行綜合評(píng)估，計(jì)算出比較科學(xué)的市場參考價(jià)，在評(píng)估的過程當(dāng)中，房屋的實(shí)際面積、樓層、朝向以及房屋的房齡對(duì)于評(píng)估的影響都比較大，一般來說在二手房交易的過程當(dāng)中，房屋的評(píng)估價(jià)是之前交易價(jià)的6~8成，而且辦理貸款或者是辦理抵押不同的形式，評(píng)估價(jià)也會(huì)有一定的區(qū)別。在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的增長或者是降低，也會(huì)對(duì)評(píng)估的價(jià)格造成一定的影響，不能夠背離正常的價(jià)格規(guī)律，而且二手房居住的時(shí)間越長，也就是使用的時(shí)間越長，評(píng)估的價(jià)格也就越低，正常的合理計(jì)算方法，每年會(huì)按照2%的比例進(jìn)行折舊。此外現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施，比如周邊的交通條件以及商業(yè)的服務(wù)設(shè)施，也會(huì)影響到評(píng)估的價(jià)格。

• 問 二手房的評(píng)估價(jià)是怎么算出來的？
  答

  優(yōu)質(zhì)回答體現(xiàn)您的專業(yè)素養(yǎng)，更容易被用戶關(guān)注。二手房的評(píng)估價(jià)是怎么算出來的？

  全部2個(gè)回答>
• 問 園嶺新村二手房的評(píng)估價(jià)是怎么算出來的？
  答

  你好 二手房評(píng)估價(jià)是根據(jù)房產(chǎn)的地段 樓層 面積 格局 裝修等因素綜合評(píng)估的 交易時(shí)的評(píng)估價(jià)由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門評(píng)估 貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)由當(dāng)?shù)赜匈Y質(zhì)的評(píng)估公司來評(píng)估 一般他們都有地段樓層的差價(jià)表 主要根據(jù)這個(gè)來進(jìn)行評(píng)估 當(dāng)然 到房產(chǎn)實(shí)地評(píng)估后會(huì)根據(jù)實(shí)際情況有所調(diào)整 一般評(píng)估公司給出評(píng)估單價(jià)為XXXX元/每米 然后自己乘以你房產(chǎn)的建筑面積既是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)希望對(duì)你有幫助！回答來自：百度房產(chǎn)交流團(tuán) 百度房產(chǎn)交流俱樂部 敬請(qǐng)關(guān)注！

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