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• 154****7206

  一、首先我們看下小產(chǎn)權(quán)房的特殊性
  小產(chǎn)權(quán)房是大家的俗稱，法律上并沒有這一概念。我們通常所說的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因?yàn)檫@些房子沒有繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家房產(chǎn)管理部門發(fā)放的土地使用證和房產(chǎn)預(yù)售許可證，所以購房合同在國土房管局不會給予備案，因此是不能上市公開買賣的。
  二、農(nóng)民房是否可以進(jìn)行銀行抵押貸款？
  可以肯定的告訴大家小產(chǎn)權(quán)房是不能進(jìn)行抵押做貸款的，除了因其特殊性不能正常買賣之外，法律上也規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能抵押做貸款。

  查看全文↓ 2019-03-26 20:59:00
• 148****4549

  縣政府辦公室關(guān)于印發(fā)沭陽縣
  
  農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作實(shí)施方案和沭陽縣農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)
  
  工作實(shí)施方案的通知
  
  
  
  沭陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，縣政府各部門，青伊湖農(nóng)場：
  
  《沭陽縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作實(shí)施方案》《沭陽縣農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作實(shí)施方案》已經(jīng)縣政府第十七屆第十四次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
  
  
  
  沭陽縣人民政府辦公室
  
  2017年12月26日
  
  （此件公開發(fā)布）
  
  沭陽縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款
  
  試點(diǎn)工作實(shí)施方案
  
  
  
  為滿足廣大農(nóng)戶和種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體規(guī)?；⒓s化經(jīng)營貸款需求，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案。
  
  一、指導(dǎo)思想
  
  以黨的十九大和《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015〕45號）精神為指引，按照所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)要求，以落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、便民惠民、積極穩(wěn)妥原則，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，有效盤活農(nóng)村資源、資產(chǎn)、資金，增加農(nóng)業(yè)中長期和規(guī)模經(jīng)營的資金投入，促進(jìn)農(nóng)民增收和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。
  
  二、主要內(nèi)容
  
  農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指農(nóng)村土地承包人或土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)情況下，將土地經(jīng)營權(quán)及地上（含地下）附著物作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的融資活動(dòng)。
  
  （一）貸款原則。以“辦理自愿、風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)、收益自理”為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款原則。
  
  （二）貸款對象。貸款對象主要為通過家庭承包方式取得土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶、從事水產(chǎn)養(yǎng)殖的大戶和經(jīng)土地流轉(zhuǎn)后獲得土地經(jīng)營權(quán)的種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。對從事水產(chǎn)養(yǎng)殖、設(shè)施農(nóng)業(yè)的經(jīng)營主體優(yōu)先支持。也可以為村級土地股份合作社承貸中長期貸款。
  
  （三）貸款條件。通過家庭承包方式取得土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶需提供農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證；流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營主體需符合下列條件：1.有與村委會或村級土地股份合作社簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同；2.已支付1年以上土地租金。
  
  （四）貸款用途。借款人獲得的承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，應(yīng)主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等用途。
  
  （五）貸款額度、期限。貸款（或授信）額度原則上不超過農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押確認(rèn)價(jià)值的70%。對借款人在申請貸款時(shí)已支付流轉(zhuǎn)合同2年以上土地租金的，或參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、借款人人身意外傷害險(xiǎn)的，可適當(dāng)增加貸款額度。貸款期限根據(jù)借款人實(shí)際需求和綜合還款能力，由借貸雙方共同協(xié)商確定。鼓勵(lì)銀行在農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)剩余使用期限內(nèi)發(fā)放中長期貸款，有效增加中長期貸款投入。
  
  （六）抵押物價(jià)值評估。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值計(jì)算公式為：
  
  未流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值=當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)平均價(jià)格×剩余承包期限+年預(yù)期純收入。
  
  已流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值=貸款期限內(nèi)已付土地租金+貸款期限內(nèi)年預(yù)期純收入。
  
  年平均預(yù)期純收入按同類種植、養(yǎng)殖產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌龅纳夏昶骄鶅r(jià)格和近2年平均產(chǎn)量確定。
  
  未流轉(zhuǎn)的養(yǎng)殖塘口的土地價(jià)值參照未流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值評估，已流轉(zhuǎn)的養(yǎng)殖塘口的土地價(jià)值參照已流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值評估。
  
  （七）抵押登記。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押實(shí)行審核、登記、公示制度，由縣委農(nóng)工辦委托縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心負(fù)責(zé)。
  
  三、推進(jìn)措施
  
  （一）制定方案，全面實(shí)施。農(nóng)工辦會同人行、金融辦、沭陽農(nóng)商行等單位進(jìn)行調(diào)研，制定實(shí)施方案、貸款操作細(xì)則。在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場、街道）農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和所有商業(yè)銀行開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作。
  
  （二）設(shè)立資金，抵押登記。縣財(cái)政設(shè)立農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)資金1000萬元，?？顚Ｓ?，專賬核算。財(cái)政局會同農(nóng)工辦、金融辦、人行等單位制定《沭陽縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)資金管理辦法》?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心制定《沭陽縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記管理辦法》，依照江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息交易服務(wù)平臺設(shè)定的流程，規(guī)范農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記手續(xù)，符合條件的發(fā)放省委農(nóng)工辦和省金融辦監(jiān)制的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證書》。
  
  （三）協(xié)商互信，評估價(jià)值。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值的評估可以由借貸雙方協(xié)商議定，也可以委托沭陽縣價(jià)格認(rèn)證中心等中介機(jī)構(gòu)評估。

  查看全文↓ 2019-03-26 20:58:57
• 131****5435

  在貸款過程中，很多時(shí)候貸款機(jī)構(gòu)都會問借款人有沒有抵押物？如果有抵押物不論是對于抵押貸款還是信用貸款都是有很大的幫助。所以經(jīng)常出現(xiàn)很多借款人提到農(nóng)村的房屋算抵押物嗎？能不能作抵押做貸款呢？
  
  
  
  確實(shí)對于很多人來說，沒有商品房，但是農(nóng)村或城里的自建房還是有的，此前有機(jī)構(gòu)估算，目前中國農(nóng)村估算可流轉(zhuǎn)的宅基地土地價(jià)值40萬億元，房屋價(jià)值也是數(shù)十萬億的量級，如果能撬開這個(gè)巨大的市場，對于農(nóng)民的貸款將會有很大的幫助。
  
  
  
  那么農(nóng)村的房屋到底能不能抵押做貸款呢？
  
  
  
  首先，目前確實(shí)有一些地區(qū)的農(nóng)村房屋是可以抵押做貸款的，比如廣東的清遠(yuǎn)市陽山縣，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作為抵押擔(dān)保的貸款產(chǎn)品——“流轉(zhuǎn)易”貸款，截至2016年4月末已累計(jì)發(fā)放金額5285萬元。
  
  
  
  但是這些地區(qū)是國家試點(diǎn)的城市，是帶有濃重的政策偏向，之前國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于開展農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見；2016年3月，人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。這都是為農(nóng)村兩權(quán)抵押做了政策指導(dǎo)。
  
  
  
  就目前市場情況而言，真正市場化運(yùn)作的農(nóng)村房產(chǎn)抵押貸款是很難的，很多貸款機(jī)構(gòu)并不接受農(nóng)村房產(chǎn)作為抵押，這是由農(nóng)村房產(chǎn)的特殊性決定的。
  
  
  
  1、農(nóng)村房產(chǎn)權(quán)確認(rèn)難
  
  
  
  農(nóng)村房產(chǎn)一般都是建立在自家的宅基地之上，目前絕大數(shù)農(nóng)村的房屋土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是分開的，而且宅基地不是像商品房那樣通過市場交易所得，所以土地權(quán)的歸屬很難確認(rèn)。
  
  
  
  2、評估難
  
  
  
  農(nóng)村房屋一般都是地處偏遠(yuǎn)的地方，而且交易量很少，評估沒有參考對象，所以很難做出準(zhǔn)確的評估。
  
  
  
  3、處置比較難
  
  
  
  農(nóng)村房屋是農(nóng)民的住所，而且很多是唯一的處所，如果房屋抵押貸款出問題需要處置房產(chǎn)，必須要考慮農(nóng)民的住所問題，如果沒有備用的住所，國家也會對農(nóng)民進(jìn)行保護(hù)，不是那么輕易讓債權(quán)人處理農(nóng)民的房屋的。
  
  
  
  4、變現(xiàn)難
  
  
  
  和評估難一樣，農(nóng)村房交易缺乏市場，也缺乏交易的平臺，一旦出現(xiàn)毀約情況，農(nóng)村的房屋是很難交易出去，造成變現(xiàn)比較難。
  
  
  
  所以，農(nóng)村房屋要實(shí)現(xiàn)像商品房那樣自由交易獲取貸款，還有很長的路要走。

  查看全文↓ 2019-03-26 20:58:52

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村的房子能抵押貸款嗎?農(nóng)村的房子可以做抵押到銀行貸款嗎
  答

  什么樣的房屋可以用于抵押貸款(一)房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押;(二)房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)與貸款年限相加不能超過40年;(三)所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;溫馨提醒：用來抵押的房產(chǎn)的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房產(chǎn)做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請貸款的書面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。一般由當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村信用社或者農(nóng)行、農(nóng)發(fā)行，可以咨詢一下。

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• 問 農(nóng)村房子怎樣抵押貸款?農(nóng)村的房子可以做抵押到銀行貸款嗎
  答

  一、首先我們看下小產(chǎn)權(quán)房的特殊性小產(chǎn)權(quán)房是大家的俗稱，法律上并沒有這一概念。我們通常所說的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因?yàn)檫@些房子沒有繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家房產(chǎn)管理部門發(fā)放的土地使用證和房產(chǎn)預(yù)售許可證，所以購房合同在國土房管局不會給予備案，因此是不能上市公開買賣的。二、農(nóng)民房是否可以進(jìn)行銀行抵押貸款？可以肯定的告訴大家小產(chǎn)權(quán)房是不能進(jìn)行抵押做貸款的，除了因其特殊性不能正常買賣之外，法律上也規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能抵押做貸款。根據(jù)我國擔(dān)保法第37條第四點(diǎn)明確規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)不能抵押。而小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，其土地屬于村集體，房屋主人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，是有爭議的，因此不能用于抵押。三、目前部分地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房可以用于抵押貸款的一直以來我國小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，不能用于抵押貸款，小產(chǎn)權(quán)房的作用沒有得到釋放，就算農(nóng)民有貸款需求也沒有抵押物，造成農(nóng)民融資難。而當(dāng)前我國高度重視三農(nóng)的發(fā)展，要發(fā)展三農(nóng)，解決農(nóng)民融資難的問題將是重點(diǎn)突破口之一，所以為了改善農(nóng)村農(nóng)民的融資環(huán)境，2015年8月10日，國務(wù)院以國發(fā)〔2015〕45號印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，該意見賦予“兩權(quán)”抵押融資功能。隨后有59個(gè)地區(qū)被確立為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。2016年3月，人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。這都是為農(nóng)村兩權(quán)抵押做了政策指導(dǎo)。

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• 問 農(nóng)村房子可以貸款嗎? 農(nóng)村的房子可以做抵押到銀行貸款嗎
  答

  若是我行個(gè)人貸款，接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須滿足以下條件：　　1、用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購房貸款不接受異地抵押物；　　2、不接受評估現(xiàn)值在10萬元（含）以下的房產(chǎn)作為抵押物；　　3、已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況；　　4、具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；　　5、抵押物為商品房的，房齡一般不超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過30年；　　6、原則上不接受閑置超過6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物。　　具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時(shí)與經(jīng)辦行確認(rèn)。

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• 問 貸款的房子可以做抵押嗎? 農(nóng)村的房子可以做抵押到銀行貸款嗎
  答

  您談到得二次抵押的問題,原則上是可以的,部分商業(yè)銀行提供此項(xiàng)服務(wù),主要看您的貸款行的意向。下面是關(guān)于二次抵押的簡介,希望對您有幫助。二次抵押貸款的定義二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押,從特定放款人處獲得貸款。舉個(gè)例子,假設(shè)一套房產(chǎn)在銀行已做抵押貸款,目前還在正常還款,這種情況下房主如再次申請抵押貸款,不必提前還清銀行貸款,只要能通過專業(yè)評估,即可根據(jù)評估值進(jìn)行再次抵押。 二次抵押貸款的特點(diǎn) 二次抵押貸款的特點(diǎn)是不用還清以前的貸款,直接再次抵押、再次獲得貸款,節(jié)省了時(shí)間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。 房產(chǎn)二次抵押中,對房產(chǎn)的要求 各銀行對抵押房產(chǎn)的規(guī)定不盡相同,對房產(chǎn)的建成年代及所在區(qū)域會有相應(yīng)的要求,比如對XX年以前的房產(chǎn),或一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房產(chǎn)限制較多,貸款成數(shù)較少。二次抵押貸款的額度 申請人可以只做一次抵押登記手續(xù),實(shí)現(xiàn)**高額抵押貸款。獲得**高貸款額度以后,可根據(jù)需要分幾次支取借款,利息計(jì)算時(shí)間以每次款項(xiàng)實(shí)際發(fā)放時(shí)間為準(zhǔn)。這樣可以節(jié)省很多不必要的利息成本。 辦理二次抵押貸款所需證件、時(shí)間等 主要依據(jù)各地區(qū)建委的具體要求,通常僅需要申請人的房產(chǎn)證(房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或購房合同和發(fā)票)、身份證明文件(居民身份證、軍官證等)。根據(jù)用款時(shí)間以及各區(qū)縣辦理他項(xiàng)權(quán)利證的時(shí)間,一般情況下,領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證當(dāng)天即可放款。

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• 問 用房子做抵押銀行貸款可以嗎? 農(nóng)村的房子可以做抵押到銀行貸款嗎
  答

  抵押和不抵押兩種情況都有。房屋抵押貸款是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等證明文件。銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證。至于是不是需要把房產(chǎn)證抵押在銀行，各個(gè)城市和不同銀行的具體做法有所不同，拓展資料：貸款人及所抵押房屋所要具備的條件：貸款人所具備的條件：首先，具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過65周歲;

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