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• 133****5143

  經(jīng)濟(jì)適用房制度系國(guó)家針對(duì)特定的社會(huì)群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。
  因此，經(jīng)濟(jì)適用房屬于典型的社會(huì)福利房。由于其福利房的性質(zhì)，土地使用權(quán)的性質(zhì)為國(guó)家劃撥，與房屋買(mǎi)賣(mài)涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一樣，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓同樣涉及到土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
  而國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的使用者是特定的，一般為國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、或特定的帶有福利色彩的建設(shè)，該屬性決定國(guó)家無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)非經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)/特定程序不得流轉(zhuǎn)。
  　　因此，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合一定的條件，即，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房已滿(mǎn)5年，且出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)。
  在司法實(shí)踐中，一般有兩種做法。 一種做法是以該買(mǎi)賣(mài)合同有效，但因在履行該合同時(shí)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相悖而無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定作出合同有效但不能實(shí)際履行予以解除的判決。
  理由是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度僅為七部門(mén)日前聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及一些地方法規(guī)，均不屬于導(dǎo)致合同無(wú)效的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  因此，該合同應(yīng)為有效。但該合同在實(shí)際履行中因違反經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)制度而無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，故屬于無(wú)法履行的合同。對(duì)于該類(lèi)合同，應(yīng)判決予以解除。 另一種做法是，該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上涉及到國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而參照**高法院關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的司法解釋?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)依法審批，且補(bǔ)交土地出讓金 ，因此，判斷該類(lèi)合同效力的標(biāo)準(zhǔn)是是否補(bǔ)交了土地出讓金，若補(bǔ)交了土地出讓金，該合同有效，反之，則違反土地法的有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-03-22 14:13:37
• 147****3478

  經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定：
  　　1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條　“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！钡谖迨l　“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?br/>　　2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格上市出售是否有效問(wèn)題，有的當(dāng)事人提出《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國(guó)家七部委的規(guī)章，不是行政法規(guī)，但是《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)（十一）條也明文規(guī)定“嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！痹撘庖?jiàn)屬于國(guó)務(wù)院法規(guī)，效力高于國(guó)務(wù)院部委的規(guī)章，且屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定在經(jīng)濟(jì)適用房未滿(mǎn)5年的情況下按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是無(wú)效的。
  　　3、從近幾年來(lái)北京（如大興及順義）、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經(jīng)濟(jì)適用住房未滿(mǎn)5年按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，多以私下交易經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定為由被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。也有個(gè)別案例認(rèn)定，涉案房產(chǎn)交易時(shí)（2003年）沒(méi)有無(wú)論是國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易均無(wú)對(duì)購(gòu)買(mǎi)年限及購(gòu)買(mǎi)人條件的限制性規(guī)定；而且，違反國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，**終認(rèn)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的行為有效。
  　　4、經(jīng)濟(jì)適用房在滿(mǎn)五年后出售，政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)政府并無(wú)明確的細(xì)化規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方只要達(dá)成合議，簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，該合同即為有效；經(jīng)濟(jì)適用房在滿(mǎn)五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價(jià)格做低，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有效，但是應(yīng)納稅方應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》補(bǔ)繳稅款，并繳付滯納金。

  查看全文↓ 2019-03-22 14:13:26
• 135****3077

  濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定?！钡谖迨l“有下列情形之一的：
  1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，合同無(wú)效：
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)嗎，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權(quán)后才能有效?！督?jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定：　　一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！　《敲鞔_購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。　　三是明確購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！　∷氖敲鞔_個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！掇k法》還規(guī)定，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價(jià)格及合同約定回購(gòu)。享受過(guò)福利分房退回房屋前或購(gòu)買(mǎi)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

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• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
  答

  有合同編號(hào)，法律效應(yīng)的就有效

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• 問(wèn) 經(jīng)適房可以買(mǎi)賣(mài)么？請(qǐng)問(wèn)經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  　目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿(mǎn)5年的，另一種則是尚未住滿(mǎn)5年的。這是以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)的?！　?. 已經(jīng)住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房　　對(duì)于已經(jīng)住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10％補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。例如：一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元／平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，若按現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)3600元／平方米進(jìn)行出售，則需按3600×95×10％計(jì)算，補(bǔ)交34200元的綜合地價(jià)款?！　〕鍪厶嵝眩喊词袌?chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房?！　?.尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房　　對(duì)于尚未住滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。以原購(gòu)房?jī)r(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的，出售人需提供原住房買(mǎi)賣(mài)合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

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• 問(wèn) 經(jīng)濟(jì)適用房能否買(mǎi)賣(mài)?經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)是否有效?
  答

  1、經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)。2、經(jīng)濟(jì)適用住房房產(chǎn)登記滿(mǎn)5年需上市交易，經(jīng)住房保障部門(mén)審查。3、對(duì)已列入3年城市舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)計(jì)劃范圍的住房，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格扣除相關(guān)費(fèi)用后回購(gòu)。4、政府不回購(gòu)的住房，產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳土地出讓金和收益所得后可上市交易。

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• 問(wèn) ??經(jīng)適房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)有哪些限制?
  答

  登記滿(mǎn)5年，方可上市交易根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房房產(chǎn)登記滿(mǎn)5年需上市交易，經(jīng)住房保障部門(mén)審查；對(duì)已列入3年城市舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)計(jì)劃范圍的住房，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格扣除相關(guān)費(fèi)用后回購(gòu)；政府不回購(gòu)的住房，產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳土地出讓金和收益所得后可上市交易。市住房委員會(huì)辦公室有關(guān)人士介紹，判斷經(jīng)濟(jì)適用住房的房產(chǎn)登記時(shí)間是否已滿(mǎn)5年，以住房產(chǎn)權(quán)界定卡所標(biāo)注時(shí)間為準(zhǔn)?！?000年以前的經(jīng)濟(jì)適用住房因?yàn)闆](méi)有發(fā)放產(chǎn)權(quán)界定卡，以房產(chǎn)證上的辦理時(shí)間為準(zhǔn)?！彼f(shuō)。 ■不滿(mǎn)5年想出售，由政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房房產(chǎn)登記時(shí)間不滿(mǎn)5年不得上市交易。如需出售，由政府按原出售價(jià)格扣除相關(guān)費(fèi)用后回購(gòu)?；刭?gòu)住房用于向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售。 ■今年起，新購(gòu)經(jīng)適房上市需按商品房市價(jià)補(bǔ)差價(jià)根據(jù)規(guī)定，自2011年1月1日起，新購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房符合上市交易條件的，需按上年同地段普通商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)足差價(jià)方可出售?！恋爻鲎尳鹧a(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為交易當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)的20%根據(jù)規(guī)定，城市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為交易當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)的20%。市國(guó)土資源局工作人員介紹，市區(qū)國(guó)有土地的基準(zhǔn)地價(jià)并非一成不變，一般遵照上級(jí)主管部門(mén)的規(guī)定及時(shí)調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于住宅用地，目前我市執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)每平方米2400元，二級(jí)每平方米1650元，三級(jí)每平方米1125元，四級(jí)每平方米750元，五級(jí)每平方米525元，六級(jí)每平方米375元。如果您需要了解所住地段的具體土地級(jí)別，可以到國(guó)土資源局的土地登記中心，或者市行政服務(wù)中心的國(guó)土資源局窗口進(jìn)行咨詢(xún)。 ▲▲收益所得視購(gòu)房時(shí)段、面積、樓層而定根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積90平方米（含90平方米）以?xún)?nèi)部分，收益所得按購(gòu)房時(shí)段對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)收??；單套面積超過(guò)90平方米部分，收益所得按對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的雙倍收取。 購(gòu)房時(shí)段具體標(biāo)準(zhǔn)有三類(lèi)：1995年至2000年購(gòu)房的，收益所得按每平方米200元收?。?001年至2007年購(gòu)房的，收益所得按每平方米300元收取；2007年8月以后購(gòu)房的，收益所得按每年公布標(biāo)準(zhǔn)收取。鑒于樓層不同，其差額也在上述標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)。（詳見(jiàn)下表）需要注意的是，如果所售住房樓層為高層建筑（7樓以上），則差額系數(shù)按7層樓頂層系數(shù)的80%即0.56執(zhí)行，不再浮動(dòng)。 ▲▲具體補(bǔ)繳多少，您可以這樣算工作人員通過(guò)實(shí)例為我們?cè)敿?xì)解釋了經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易前需繳納的具體費(fèi)用。 例如，位于澗西區(qū)嵩山路附近的某經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)內(nèi)，有一套總建筑面積95平方米，樓層為3樓（該樓共7層）的房子需要上市交易。其住房產(chǎn)權(quán)界定卡標(biāo)注，發(fā)卡時(shí)間為2005年8月；其土地證上標(biāo)注，土地使用權(quán)面積為15平方米。首先，按照“經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為交易當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)的20%”這一規(guī)定，假定土地等級(jí)為三級(jí)，按每平方米1125元收取，則應(yīng)繳費(fèi)用為1125元×15×20%=3375元。其次，根據(jù)住房產(chǎn)權(quán)界定卡標(biāo)注的時(shí)間為2005年，90平方米應(yīng)繳納的收益所得標(biāo)準(zhǔn)按照每平方米300元執(zhí)行，超出的5平方米按照每平方米600元收??；根據(jù)樓層為3樓（該樓共7層），差額系數(shù)為1.3。據(jù)此，繳納的收益所得共計(jì)（90×300元+5×600元）×1.3=39000元。因此，該經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易前需繳納的具體費(fèi)用為3375元+39000元=42375元。 ▲▲辦理上市交易，這些資料缺一不可辦理經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易手續(xù)時(shí)，您需要攜帶下列資料原件和復(fù)印件：身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證（未婚購(gòu)房者不需要）、房產(chǎn)證、房屋產(chǎn)權(quán)界定卡。另外，如果房屋產(chǎn)權(quán)界定卡上的姓名并非一人，則需全部到場(chǎng)才能辦理。據(jù)介紹，您可以到位于開(kāi)元大道市政府西邊的市行政服務(wù)中心，“一站式”辦理交易手續(xù)。具體辦理程序如下：1.到市住房辦窗口填寫(xiě)《洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請(qǐng)書(shū)》，經(jīng)審查符合條件者，出具《經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易意見(jiàn)書(shū)》；2.持《經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易意見(jiàn)書(shū)》分別到市國(guó)土資源局窗口繳納土地出讓金、市財(cái)政局窗口繳納收益所得款；3.持以上繳納費(fèi)用票據(jù)到房管部門(mén)窗口辦理交易手續(xù)，繳納契稅、交易費(fèi)等費(fèi)用； 4.交易成功，購(gòu)房者領(lǐng)取戶(hù)名更改后的新房產(chǎn)證；5.購(gòu)房者持新房產(chǎn)證到市國(guó)土資源局窗口領(lǐng)取更名后的新土地證?！督?jīng)濟(jì)適用住房上市交易意見(jiàn)書(shū)》的有效期為30天，逾期重新申請(qǐng)。另外，住房保障部門(mén)將建立住房保障管理檔案，產(chǎn)權(quán)人若將已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的，不再具有購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房資格。

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