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• 144****3150

  一，買(mǎi)二手房時(shí)砍價(jià)方法：
  
  委托多家中介公司。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家公司產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?？梢灾苯痈嬖V各家中介公司，已經(jīng)委托了別的公司尋找房源，如此一來(lái)，中介公司為了利益便會(huì)以**快的速度、更低的價(jià)格來(lái)促成買(mǎi)賣(mài)。
  多看房、少贊美。多看房是為了摸清二手房市場(chǎng)，少贊美則是為了不讓對(duì)方摸清想法。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，摸清市場(chǎng)價(jià)格是關(guān)鍵的一步。因?yàn)榇蠹覍?duì)好房子的看法都差不多，要做的就是多挑毛病，不表露出急切購(gòu)買(mǎi)的心情，這樣才能為今后的砍價(jià)留有余地。
  多和房主溝通。購(gòu)房者找到中意的房子時(shí)，要注意多與房主進(jìn)行溝通。把中介公司放在一邊，這樣才能產(chǎn)生危機(jī)感。要謹(jǐn)記，房主才是**想把房子盡快賣(mài)掉的人。
  有些房主在賣(mài)房時(shí)存在著漫天要價(jià)的現(xiàn)象，對(duì)于這些現(xiàn)象不必太在意。也只是想碰碰運(yùn)氣，希望能把房子買(mǎi)個(gè)好價(jià)錢(qián)。其實(shí)，每個(gè)房主都會(huì)對(duì)手中的房產(chǎn)有個(gè)客觀的估價(jià)。但是購(gòu)房者不要因?yàn)榉恐鬟^(guò)高的報(bào)價(jià)而放棄看中的房子，應(yīng)該多與房主進(jìn)行溝通或要求中介說(shuō)服房主報(bào)出個(gè)客觀的價(jià)格。報(bào)出低價(jià)后，再留個(gè)電話，然后走人。通常會(huì)再主動(dòng)聯(lián)絡(luò)的。
  二，看二手房要注意事項(xiàng)：
  
  核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看身份證；如果是單位，到工商局看檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
  到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
  如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
  仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
  如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
  如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。
  對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:46:03
• 144****5639

  二手房交易流程中的8大砍價(jià)技巧：
  1、了解周邊價(jià)位信息，做到心中有數(shù)
  可以多看幾套房源、多跑幾家中介，同時(shí)對(duì)比附近新房?jī)r(jià)格，來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格是否可靠。換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的，為之后的殺價(jià)做準(zhǔn)備。
  2、忌大幅度殺價(jià)
  雖然買(mǎi)房一般都有一定的議價(jià)空間，但如果殺價(jià)幅度太狠，往往會(huì)讓賣(mài)家難以接受，認(rèn)為買(mǎi)方心意不誠(chéng)，而使得交易告吹，所以前期調(diào)研很重要。
  3、忌盲目給房子挑缺點(diǎn)
  不要給房子挑出一大堆的缺點(diǎn)逼迫賣(mài)家降價(jià)。因?yàn)槿绻孔诱娴哪敲床?，那為什么還要買(mǎi)呢？這樣會(huì)造成賣(mài)家的反感，也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。
  4、隱藏對(duì)所看房屋的喜愛(ài)程度
  不要表露對(duì)這套房子的好感，可以適當(dāng)?shù)奶粢恍┬?wèn)題，比如整個(gè)小區(qū)的交通很便利，但這套房子太靠近路邊了太吵；對(duì)于房型很滿意，但是樓層差了點(diǎn)等等。
  讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點(diǎn)的房源，或者讓這套房子的賣(mài)家在價(jià)格上讓一步。
  5、拖延時(shí)間
  表現(xiàn)出買(mǎi)不買(mǎi)都無(wú)所謂的姿態(tài)，如果賣(mài)方不肯降價(jià)，就擺出“我再考慮考慮”的樣子，賣(mài)家肯議價(jià)的話會(huì)主動(dòng)聯(lián)系，如果賣(mài)家不肯議價(jià)，再主動(dòng)聯(lián)系賣(mài)家表示愿意購(gòu)買(mǎi)，注意考慮時(shí)間不要太長(zhǎng)。
  6、還價(jià)底線不輕易松口
  如果賣(mài)方有議價(jià)空間，一定要堅(jiān)持自己的價(jià)格底線，不要輕易松口（前提是價(jià)格底線設(shè)置要合理）。
  7、善用手機(jī)營(yíng)造環(huán)境
  與其直接說(shuō)某某差不多的房子價(jià)格更便宜，不如自己營(yíng)造一個(gè)場(chǎng)景。在殺價(jià)的過(guò)程中，有其他中介公司業(yè)務(wù)員打電話來(lái)推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源，而在價(jià)格上有較大的議價(jià)空間，在通話中表示可以立即看房，此時(shí)如果房東愿意挽留就表示有殺價(jià)的空間。
  8、從其他費(fèi)用入手
  一般情況買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)都是由買(mǎi)方承擔(dān)，如果賣(mài)家不肯讓步，那么可以考慮讓賣(mài)家來(lái)承擔(dān)一部分稅費(fèi)，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)。
  砍價(jià)一定要見(jiàn)機(jī)行事，切忌盲目激動(dòng)。另外，教育地產(chǎn)一直是市場(chǎng)中的“硬通貨”，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此賣(mài)家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價(jià)格上占到什么便宜，幾乎是不可能的事。
  二手房過(guò)戶流程主要有以下四步：
  一、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)貸款： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給賣(mài)方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣(mài)方。
  二、賣(mài)方有貸款未還清： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。
  20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)房將尾款結(jié)清給賣(mài)方。
  三、買(mǎi)方貸款購(gòu)房： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給賣(mài)方；買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。
  四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有貸款： 首先對(duì)買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣(mài)方、買(mǎi)方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣(mài)方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結(jié)清給賣(mài)方。
  房產(chǎn)證辦理過(guò)戶所需時(shí)間：
  材料都沒(méi)有問(wèn)題的話，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回 執(zhí)單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記 受理后次日起)。
  二手房過(guò)戶所要繳納的費(fèi)用：
  交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。
  2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣(mài)方承擔(dān)。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。
  5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等
  此類稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。
  注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣(mài)家和買(mǎi)家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:45:54
• 134****8074

  當(dāng)二手房賣(mài)方用各種理由反駁降房?jī)r(jià)的時(shí)候，購(gòu)房者怎么做才能讓他/她“無(wú)話可說(shuō)”？怎么買(mǎi)二手房才能不吃虧？
  
  一、利用信息優(yōu)勢(shì)砍價(jià)
  
  二手房比新房的優(yōu)勢(shì)**大的一點(diǎn)來(lái)自信息均衡，不像新房那樣存在相當(dāng)多的無(wú)底洞。二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，購(gòu)房者可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售**低起價(jià)二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房?jī)r(jià)是否可靠。
  
  換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格**合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格**高者的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。
  
  走出這個(gè)范圍，您就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。
  
  二、找出賣(mài)方弱點(diǎn)
  
  購(gòu)房者大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段各地現(xiàn)政策調(diào)控，賣(mài)方市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類比因素談價(jià)。
  
  對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買(mǎi)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。
  
  買(mǎi)賣(mài)雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開(kāi)發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過(guò)表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。
  
  三、用市場(chǎng)性原因反駁賣(mài)方價(jià)格、理由
  
  出賣(mài)方提出的售出價(jià)大約會(huì)說(shuō)到：地段優(yōu)勢(shì)、出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約、同類地段新房與二手房較大的價(jià)差、市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣(mài)可不賣(mài)的說(shuō)法等等。
  
  ①說(shuō)到地段，你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)簦喈?dāng)證明了賣(mài)方將**回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；
  
  ②如果房子已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，**大的回?fù)羰侄问悄阗I(mǎi)二手房的主要考慮是自住而不是出租；
  
  ③對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；
  
  ④購(gòu)買(mǎi)時(shí)間上，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣(mài)人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣(mài)可不賣(mài)的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你買(mǎi)二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要買(mǎi)房，再加上買(mǎi)了后也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在買(mǎi)入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。
  
  四、出價(jià)方式談判技巧
  
  許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶費(fèi)由對(duì)方出，買(mǎi)受人僅僅承擔(dān)二手房的買(mǎi)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。
  
  應(yīng)對(duì)方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理，而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。
  
  合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買(mǎi)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。
  
  五、對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧
  
  有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的，但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；
  
  同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，購(gòu)房者可以直接殺價(jià)。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:45:45
• 147****5196

  由于二手房可直接拎包入住，免去了裝修麻煩，且價(jià)格比新房更便宜，所以備受廣大購(gòu)房者青睞。買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì)進(jìn)行議價(jià)，如果購(gòu)房者不會(huì)砍價(jià)，那么很可能要多花十幾萬(wàn)！那么買(mǎi)二手房如何砍價(jià)？
  
  
  
  了解房主為啥賣(mài)房
  
  了解房主是因?yàn)槭裁丛蚨u(mài)房，是否急賣(mài)。比如，有的房主可能急賣(mài)房子，供孩子出國(guó)留學(xué)或者給家里的老人看病。這個(gè)時(shí)候，只要價(jià)格合適，哪怕低一點(diǎn)，房主也愿意出售。
  
  還有些是賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，這里又分是先買(mǎi)新房再賣(mài)掉舊房，還是先賣(mài)掉舊房再買(mǎi)新房。如果是先買(mǎi)了新房，那么則急需賣(mài)掉舊房，以支付新房的**等各項(xiàng)費(fèi)用；如果是先賣(mài)掉舊房再換新房，那房主可能還不那么著急。
  
  不要表露自己的喜好
  
  遇到喜歡的房屋時(shí)，千萬(wàn)不能把你的歡喜表露出來(lái)。在這時(shí)應(yīng)該不斷的提出你不滿意的地方，比如房子臨街，就抱怨房子太吵；在一樓，就說(shuō)太潮；住在高樓層，就說(shuō)太高；如此種種。
  
  不論你怎么說(shuō)，其目的就是打擊房主的心理，讓他知道自己的房子有太多的缺點(diǎn)，這樣的房子我都愿意買(mǎi)，你還不降點(diǎn)價(jià)嗎？但是，也不能太貪而將別人的房子說(shuō)的一無(wú)是處，要把握好度。
  
  遵循循序漸進(jìn)的原則
  
  如果你中意房子，并且很有意愿下定，千萬(wàn)不要一下子把你的出價(jià)定死了，給彼此一點(diǎn)商討的空間。剛開(kāi)始砍價(jià)時(shí)，砍價(jià)的幅度不要過(guò)大，一方面會(huì)讓對(duì)方接受不了，另一方面為下一步你深入砍價(jià)設(shè)置了阻礙。
  
  交換評(píng)價(jià)不相同的東西
  
  關(guān)于房子的評(píng)價(jià)。房東住久了，對(duì)自己的房子都會(huì)有感情，也都會(huì)有“高估”的情況，是否真的房子的采光、通透、戶型、家具、裝修、周邊環(huán)境就像房東說(shuō)的：“我這房子，你找不出第二家”？客觀的就房子的狀況進(jìn)行系統(tǒng)性分析，利弊皆有，分析給房東聽(tīng)，會(huì)是你談判的有力“推手”。
  
  掌握更多賣(mài)家信息
  
  在砍價(jià)之前，也需要盡可能多地掌握賣(mài)家信息和房源信息，尤其是二手房的弱點(diǎn)有哪些，一定要摸清楚。多了解賣(mài)家多方面背景，以往的購(gòu)房經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、賣(mài)房目的、個(gè)性等，同時(shí)想方設(shè)法要取得對(duì)方的好感和信任，讓他們?cè)敢庵鲃?dòng)作出讓步。
  
  當(dāng)面砍價(jià)更為有效
  
  對(duì)于隨口就問(wèn)底價(jià)的客戶，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)認(rèn)為對(duì)方只是打探市場(chǎng)情況而不會(huì)真正考慮買(mǎi)房，所以也就不會(huì)把底牌亮出來(lái)。再說(shuō)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果過(guò)早亮出自己的底牌，也不利于他們開(kāi)展后續(xù)工作。所以，為了砍價(jià)成功，買(mǎi)家先不必急于打聽(tīng)價(jià)格情況，而是先行接觸，在接觸過(guò)程中逐漸了解情況，謀定而后動(dòng)。
  
  借助外力輔助砍價(jià)
  
  在談判過(guò)程中，可以稍微向賣(mài)方施加一點(diǎn)壓力。比如當(dāng)談判陷入僵局時(shí)，可以讓自己的愛(ài)人在旁邊提示自己，如果對(duì)方不肯讓步，我們就準(zhǔn)備考慮“備胎”，同時(shí)還可以煞有介事地商量一番，同時(shí)觀察賣(mài)家的反應(yīng)，并采取有針對(duì)性的舉措。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:45:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??如何買(mǎi)二手房?購(gòu)買(mǎi)二手房如何砍價(jià)不吃虧?
  答

  一，買(mǎi)二手房時(shí)砍價(jià)方法：委托多家中介公司。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家公司產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?？梢灾苯痈嬖V各家中介公司，已經(jīng)委托了別的公司尋找房源，如此一來(lái)，中介公司為了利益便會(huì)以**快的速度、更低的價(jià)格來(lái)促成買(mǎi)賣(mài)。多看房、少贊美。多看房是為了摸清二手房市場(chǎng)，少贊美則是為了不讓對(duì)方摸清想法。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，摸清市場(chǎng)價(jià)格是關(guān)鍵的一步。因?yàn)榇蠹覍?duì)好房子的看法都差不多，要做的就是多挑毛病，不表露出急切購(gòu)買(mǎi)的心情，這樣才能為今后的砍價(jià)留有余地。多和房主溝通。購(gòu)房者找到中意的房子時(shí)，要注意多與房主進(jìn)行溝通。把中介公司放在一邊，這樣才能產(chǎn)生危機(jī)感。要謹(jǐn)記，房主才是**想把房子盡快賣(mài)掉的人。有些房主在賣(mài)房時(shí)存在著漫天要價(jià)的現(xiàn)象，對(duì)于這些現(xiàn)象不必太在意。也只是想碰碰運(yùn)氣，希望能把房子買(mǎi)個(gè)好價(jià)錢(qián)。其實(shí)，每個(gè)房主都會(huì)對(duì)手中的房產(chǎn)有個(gè)客觀的估價(jià)。但是購(gòu)房者不要因?yàn)榉恐鬟^(guò)高的報(bào)價(jià)而放棄看中的房子，應(yīng)該多與房主進(jìn)行溝通或要求中介說(shuō)服房主報(bào)出個(gè)客觀的價(jià)格。報(bào)出低價(jià)后，再留個(gè)電話，然后走人。通常會(huì)再主動(dòng)聯(lián)絡(luò)的。二，看二手房要注意事項(xiàng)：核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看身份證；如果是單位，到工商局看檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房如何砍價(jià)? 購(gòu)買(mǎi)二手房如何砍價(jià)?
  答

  1、信息優(yōu)勢(shì)：二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售**低起價(jià)二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)買(mǎi)的二手房?jī)r(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。2、出賣(mài)方弱點(diǎn)比較容易找出：我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類比因素談價(jià)。出賣(mài)方拿出價(jià)格理由都可找出反方證據(jù)說(shuō)到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)簦粚?duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，**大的回?fù)羰侄问悄阗I(mǎi)二手房的主要考慮是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)。3、出價(jià)方式的談判技巧 ：先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買(mǎi)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧 有些房子做為二手房是可以買(mǎi)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)的合法性，買(mǎi)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

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• 問(wèn) 有誰(shuí)曉得二手房如何購(gòu)買(mǎi)才能不吃虧?
  答

  要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況1.核實(shí)房屋所有權(quán)人身份說(shuō)白了就是房產(chǎn)證上寫(xiě)的是誰(shuí)，這個(gè)人才有權(quán)賣(mài)房，如果非本人賣(mài)房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書(shū)。（注：**好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時(shí)要索要復(fù)印件。）2.房屋未取得產(chǎn)權(quán)證的怎么辦？在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，你可能會(huì)看到有些房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，仍在出售，這種情況該不該買(mǎi)？頭條君咨詢到，這時(shí)雖然可以簽約，但未取得產(chǎn)權(quán)證前不能過(guò)戶，而原來(lái)預(yù)計(jì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間未必真能按時(shí)取得，在此期間可能涉及到各種政策變化，風(fēng)險(xiǎn)較大。（注：盡量不要購(gòu)買(mǎi)此類房產(chǎn)。）二房產(chǎn)如有共有人應(yīng)征得其他人同意除了上述核實(shí)房屋所有權(quán)人身份外，也要看清楚產(chǎn)權(quán)證登記的是否為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。但是，房產(chǎn)證上沒(méi)有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨(dú)出售就沒(méi)問(wèn)題呢？答案是否定的。如果是婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，即使登記在一個(gè)人名下，通常也認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。房屋買(mǎi)賣(mài)必須在夫妻雙方共同知曉的情況下完成。三購(gòu)房時(shí)要核實(shí)房屋本身情況？1.一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對(duì)房?jī)r(jià)有影響。2.房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書(shū)的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。3.二手房帶有裝修的話，要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全，水、電、氣、暖是否通暢等等。（注：房屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費(fèi)，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等都要核實(shí)清楚。）4.如果購(gòu)買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房，要向周邊**核實(shí)房子中的學(xué)籍。四房產(chǎn)如果有貸款或抵押要確保解押很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買(mǎi)賣(mài)，但沒(méi)解押前不能過(guò)戶。這種情況下，往往賣(mài)方需要買(mǎi)方的**款來(lái)償還貸款解押。交易時(shí)要設(shè)定條款，確?？铐?xiàng)用于解押。（注：房屋是否被設(shè)定抵押或被法院查封，可以向房管登記部門(mén)核實(shí)。）說(shuō)到貸款，要選擇貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的話，要清楚按揭貸款的基本操作流程：1、購(gòu)房人與售房人要先簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)在辦理貸款前需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。2、按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。3、按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。（由于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。）4、借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交給貸款銀行。注：過(guò)戶是**重要的環(huán)節(jié)，建議雙方帶證件親自到交易中心過(guò)戶，確認(rèn)手續(xù)都沒(méi)有問(wèn)題后，就是房管部門(mén)核發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證了。5、銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發(fā)放給借款人。6、借款人按月還款；

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房如何砍價(jià)? 通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房如何有效砍價(jià)？
  答

  由于二手房可直接拎包入住，免去了裝修麻煩，且價(jià)格比新房更便宜，所以備受廣大購(gòu)房者青睞。買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì)進(jìn)行議價(jià)，如果購(gòu)房者不會(huì)砍價(jià)，那么很可能要多花十幾萬(wàn)！那么買(mǎi)二手房如何砍價(jià)？了解房主為啥賣(mài)房了解房主是因?yàn)槭裁丛蚨u(mài)房，是否急賣(mài)。比如，有的房主可能急賣(mài)房子，供孩子出國(guó)留學(xué)或者給家里的老人看病。這個(gè)時(shí)候，只要價(jià)格合適，哪怕低一點(diǎn)，房主也愿意出售。還有些是賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，這里又分是先買(mǎi)新房再賣(mài)掉舊房，還是先賣(mài)掉舊房再買(mǎi)新房。如果是先買(mǎi)了新房，那么則急需賣(mài)掉舊房，以支付新房的**等各項(xiàng)費(fèi)用；如果是先賣(mài)掉舊房再換新房，那房主可能還不那么著急。不要表露自己的喜好遇到喜歡的房屋時(shí)，千萬(wàn)不能把你的歡喜表露出來(lái)。在這時(shí)應(yīng)該不斷的提出你不滿意的地方，比如房子臨街，就抱怨房子太吵；在一樓，就說(shuō)太潮；住在高樓層，就說(shuō)太高；如此種種。

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• 問(wèn) 如何出售二手房?二手房主怎樣賣(mài)不吃虧?
  答

  二手房的成交價(jià)，一般是由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后的價(jià)格，因此，每套房的買(mǎi)賣(mài)雙都不一樣，個(gè)體差異較大，售房方可以參考在網(wǎng)上查詢同小區(qū)同面積的房屋出售價(jià)，然后根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行定價(jià)，裝修、配套、樓層比別人好

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