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• 143****9622

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)。
  方法一：轉(zhuǎn)按揭
  所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
  方法二：用買方的**款繳清剩余貸款
  這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-03-07 22:58:00
• 152****8178

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買房的都是貸款買房，不管是不買房投資，買房自住也好，總免不了買了幾年就想賣的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣掉賺錢，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買的，是在銀行做了抵押的，那可以賣嗎?房管局過戶是必須要保證房產(chǎn)沒有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過不了戶的，所以要想賣按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷抵押，這樣就可以進(jìn)行過戶了。
  如果房東沒錢還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢，因?yàn)槿绻ㄟ^金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷抵押，**后過戶，如果買方是貸款也需要審批通過后再幫忙還按揭，避免審批不通過的情況。

  查看全文↓ 2019-03-07 22:57:53
• 142****5727

  理論上，按照我國(guó)政策，以貸款形式購(gòu)買的住房在房貸未還清之前直接轉(zhuǎn)賣是無效的。因?yàn)橘J款沒付清，房產(chǎn)證應(yīng)該是押在銀行里。但實(shí)際操作中是有辦法變通的，有兩種辦法可以轉(zhuǎn)讓：
  　　1、先將所貸房款還清，將房產(chǎn)證拿出來，然后再賣出去。
  　　可以用二手買家的**款繳清剩余貸款，這是當(dāng)下二手房交易中應(yīng)用**多的模式。該方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量還貸后所剩貸款數(shù)目不大的交易。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%。如果買方不同意，可以向他人借錢來還清貸款。也可以向銀行貸款來繳清剩余貸款，前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請(qǐng)貸款（這種情況要注意轉(zhuǎn)利率問題，就是前后利率不一致）。等房子轉(zhuǎn)讓錢到手后再還錢。這個(gè)方法的思路就是想方設(shè)法先從銀行拿回房產(chǎn)證，再進(jìn)行下一步交易。 　　
  　　2、轉(zhuǎn)按揭
  　　這是**簡(jiǎn)單直接的一種方法，只要買家想貸款，而賣家所貸款銀行又可辦轉(zhuǎn)按揭的，就可以辦理。轉(zhuǎn)按揭通俗的說就是，賣家把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方，同時(shí)跟銀行請(qǐng)變更借款人，把剩余的按揭轉(zhuǎn)到這個(gè)二手買家身上。至于怎么轉(zhuǎn)按揭，可以詳細(xì)問下銀行。
  　　注意：有些地方暫停了二手房交易中的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，在轉(zhuǎn)賣未還清貸款的房產(chǎn)之前先了解清楚。

  查看全文↓ 2019-03-07 22:57:46

相關(guān)問題

• 問 貸款房子可以賣嗎可以的話要怎么做呢？
  答

  貸款買的房子只要有了房產(chǎn)證就可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付違約金。未還清貸款的房子是可以買賣的，但前提是必須已經(jīng)取得國(guó)家認(rèn)可的房屋權(quán)證，因?yàn)槎址拷灰资且苑慨a(chǎn)證為準(zhǔn)的?？梢缘劫J款銀行咨詢可否做抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭，如果可以，可將您尚欠銀行的貸款轉(zhuǎn)移到下家名下。也可用買房人付的**款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù),之后再辦理過戶。

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• 問 房子有貸款可以賣嗎可以的話要怎么做呢？
  答

  現(xiàn)在你的房子還無法買賣！但是阻擾你賣房的不是貸款，而是你的房子尚無辦理好產(chǎn)證！目前**新的房產(chǎn)新政對(duì)于沒有辦理好小產(chǎn)證的房產(chǎn)是禁止交易的！也就是說，當(dāng)你10月以后，辦理好房產(chǎn)證之后，就可以上市交易了！交易時(shí)，你可以通過中介公司去辦理相關(guān)的手續(xù)，至于貸款的錢，需要先還給銀行，銀行才會(huì)撤銷這套房子的抵押，不過這部分貸款的錢你不用出，中介公司會(huì)想法先墊資還掉貸款，以便于交易的！還有一種可能，就是你找中介公司掛牌，中介公司會(huì)幫你找下家的，找到后他們會(huì)通過做某一類的公正，使得你們完成交易，不過在房屋小產(chǎn)證出來后，再由你配合下家去交易中心過戶！

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• 問 期房可以賣嗎可以的話要怎么做呢？
  答

  期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：1、訂購(gòu)單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購(gòu)，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購(gòu)該房屋的購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購(gòu)買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購(gòu)單的購(gòu)買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。2、辦理進(jìn)退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進(jìn)行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

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• 問 房子**可以貸款嗎可以的話要怎么做呢？
  答

  可以要求解除合同并收回出資。不能協(xié)商解決的話，可以到法院訴訟解決?！　∫部梢园验_發(fā)商這邊要說好，貸款要是下不來不是因?yàn)樽约翰幌胭J，而是其他客觀原因，你把原因直接找他們領(lǐng)導(dǎo)說就行了，銷售人員可以甩到一邊，他們也不惜管這些事兒，看看怎么說，因?yàn)槟愕暮贤莿e人接手是安原先你簽訂的單價(jià)轉(zhuǎn)讓的，所以開發(fā)商也想高于這個(gè)價(jià)格，但是已經(jīng)是既成事實(shí)不能更改，所以違約金的比例就是那段你從簽訂合同到你貸款未批復(fù)的房?jī)r(jià)上浮比例。

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• 問 期房可以賣嗎？可以的話要怎么做呢？
  答

  根據(jù)你的情況，不知你有沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，如果沒有拿到的話，按下面的步驟辦理就可以了?！　。ㄆ诜侩A段，由于借款人沒有拿到房產(chǎn)證，貸款銀行就無法辦理房產(chǎn)的抵押手續(xù)，這時(shí)開發(fā)商就作為擔(dān)保人，承擔(dān)貸款發(fā)放到借款人賬戶至辦妥抵押手續(xù)這一階段的擔(dān)保責(zé)任。因此，在這一階段轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需要辦理轉(zhuǎn)按揭的，銀行除要求借款人與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)接受方簽訂同意出售、轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房的意向書外，還要求作為擔(dān)保人的開發(fā)商蓋章確認(rèn)。）　　期房轉(zhuǎn)按揭步驟：　　第一步：上家的情況調(diào)查。這主要包括該期房權(quán)利人的落實(shí)，該期房權(quán)利存在共有人情況嗎？轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已經(jīng)征得其他共有人的同意；　　第二步：征得上家銀行的同意。在上家沒有還請(qǐng)貸款之前，該期房的轉(zhuǎn)讓是必須經(jīng)過銀行同意的，同時(shí)，由于開發(fā)商作為階段性的擔(dān)保人，所以上家轉(zhuǎn)讓還需要征得開發(fā)商的書面同意；　　第三步：同上家簽署《期房再轉(zhuǎn)讓合同》，就轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款支付方式，預(yù)售登記變更手續(xù)，稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等方面作出詳細(xì)的約定　　第四步：根據(jù)《期房再轉(zhuǎn)讓合同》的約定，轉(zhuǎn)讓雙方到銀行、售樓處辦理相應(yīng)手續(xù)，包括轉(zhuǎn)按揭，合同登記直到產(chǎn)證辦出?！　∪绻隳玫搅水a(chǎn)權(quán)證，則按一下步驟辦理：　　第一步:交易雙方達(dá)成買賣意象,雙方簽訂買賣合同　　第二步:提交申請(qǐng)　　由賣方向原貸款行提交轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請(qǐng);　　由買方向貸款行提交辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請(qǐng)?！　〉谌?取得賣方原貸款行的書面同意辦理轉(zhuǎn)按揭的意見書?！　〉谒牟?對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)、原買入價(jià)、現(xiàn)賣出價(jià)中的低者發(fā)放貸款,(如買方的貸款額度不變或?qū)俜ㄔ旱葯C(jī)構(gòu)判決生效的情形,不用進(jìn)行評(píng)估操作)?！　〉谖宀?買方支付**款　　**款的支付金額為:現(xiàn)賣價(jià)-貸款額　　第六步:見律師,審查貸款人資格,收齊貸款人的各項(xiàng)證件資料,律師將意見書及貸款人的證件資料提交現(xiàn)貸款銀行?！　〉谄卟?現(xiàn)貸款銀行審核通過后,發(fā)放貸款給原貸款銀行,解除賣方的房產(chǎn)抵押,并由經(jīng)紀(jì)公司為現(xiàn)貸款銀行提供階段性擔(dān)保?！　〉诎瞬?賣方與原貸款行辦理房產(chǎn)解除抵押手續(xù),取回房產(chǎn)證件?！　〉诰挪?買賣雙方到房產(chǎn)所在區(qū)的房地產(chǎn)局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易過戶,買方取得新房產(chǎn)權(quán)證?！　〉谑?為買方辦理新產(chǎn)權(quán)證的抵押手續(xù),完成轉(zhuǎn)按揭的操作。

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