已有5個回答

• 147****3261

  抵押物出賣是要經過抵押權人同意的，如果建行同意你賣你就能賣，他們不同意你賣了也沒辦法過戶，除非你提前還貸，但你們已經約定一年內不允許提前還貸那你就得等到一年期滿才能還，在此期間除非得到建行的同意，你是不能賣的。

  查看全文↓ 2019-03-02 11:14:40
• 134****8098

  首先，按揭中的房子是不能抵押貸款的。但是你可以找墊資公司為你墊資，將你的房子贖出來，然后再個墊資公司的錢，這樣，你就有現金了。房屋抵押貸款對房屋有以下幾個要求：1、房屋的年限在20年之內；2、房屋的面積要大于50平米、3、房屋要有較強的變現能力，也就是房屋所處的位置。你可以對照，如果通過銀行審核，可以貸款房產的70%。利率會比按揭高，一般是7.4吧~~
  如果很急的話，你也可以找擔保公司為你擔保，這樣也會貸到款。

  查看全文↓ 2019-03-02 11:14:35
• 133****4616

  按揭沒還完的房子是可以用于抵押貸款的，這種行為就是房產二押，是需要申請的，具體能不能申請通過，需要結合個人的情況（與借款人的年齡、還款能力、薪資水平等相關）。
  
  二押跟第一次申請房貸的情況差不多。一樣要走正規(guī)的審核流程和借款人的情況評估程序。但由于房價變動太大，房產二押會增加銀行的風險，因此抵押率會比較低。所以具體銀行給不給貸款或者能貸到的**高額度是多少，還需要到銀行的網點咨詢。
  
  另外要注意的是：某些銀行有規(guī)定，二次抵押貸款辦理條件是房產首次抵押必須為本行，在其他銀行辦理的首次抵押來本行辦理二次抵押一律不予以通過。因此您在進行申請時就一定要事先了解下相關銀行的要求了。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-02 11:14:31
• 152****7823

  前言：
  
  
  
  房子是打開鐵石心腸的丈母娘久閉心扉的那把鑰匙？當然是！但不僅僅是。
  
  
  
  除了原始/基本的居住功能外，在經濟社會的今天，房子還有一個非常重要的功能——金融功能，并且這種功能在大城市（城市越大越好）特別明顯。如何通過一套房，在急需資金時獲取一筆數額可觀，且成本較為低廉的貸款，是生活在商品經濟社會里的我們每一個人需要未雨綢繆的一件事。
  
  
  
  本文試圖從開始的按揭買房，到**終的按揭款結清，羅列期間過程中可運用到的銀行融資，希望能給你在日常理財及現金流管理中有所啟發(fā)和幫助。
  
  
  
  
  
  一
  買房時，**對應的是金融的杠桿功能
  
  
  按照鄭州目前房產均價10000元/平來說（當然，更多的剛需房價在每平9000左右），若買100平三室兩廳的房子，加上契稅/維修基金等費用，首套房**款大致在30萬左右。所以，少抱怨多想法勤努力，先湊夠30萬是正事。
  
  
  
  不知道你有沒有從金融的角度考慮過，**運用的實際上是金融的杠桿功能：用較少的錢/一定量的錢去撬動更多的錢或資產。如果你撬動的那個資產，有著泡沫的潛質或正在吹泡泡的過程中，祝賀你——你會以杠桿的倍數獲取資產收益！
  
  
  
  這種例子我們之前講過，這次就再啰嗦一次。
  
  
  
  假如你是做生意的，10萬錢進了一批貨，再以12萬賣出，你賺了2萬，收益率是20%（【12萬-10萬】/10萬）。因種種原因（你的信譽/合作長短/產品暢銷度等），生產廠家說你只需支付20%的貨款即可提貨，此時你進10萬的貨只需支付2萬元，再以12萬賣出，歸還廠家的8萬，你同樣凈賺2萬，而你一共才投入2萬，此時你的收益率是100%（【12萬-2萬-8萬】/2萬）。這就是個杠桿，借別人的錢去投資/做生意，只要收益大于融資的成本就有得賺。
  
  
  
  2010年10月1日前的數年，鄭州的房子**比例是20%，它的杠桿比例是1:5，即用1元去撬動5元的資產，100萬的房子你需要**20萬，可房子要漲價是按照100萬的資產去漲的，是的，是的，你只掏了20萬。2012年鄭州房價每平大致在6000多，而今拿到二手市場賣，每平8000多沒有多大問題，收益大致是30%左右。如果當時你花20萬買了總價100萬的房子，這三年收益在30萬左右（100萬*33%），相比你當時投入的20萬本金是翻倍的哦，知道，知道，當然要減去這三年來你的月供，但房價的漲幅遠高于你貸款的利息。
  
  
  
  這就是杠桿的魅力：讓你收益的基數變大，收益的絕對值翻倍。20%的**杠桿是1:5；30%的**杠桿是1:3.3；40%的**杠桿是1:2.5；50%的**杠桿是1:2。
  
  
  
  **后必須強調一點：運用杠桿，必須要把借來的錢投入到有泡沫潛質或正在吹泡泡的資產中，且這種泡沫的速度要大于為此支付的利息等成本。但泡沫處于何種階段（起步期/膨脹期/即將破滅期），什么時候破滅，我就不知道了。當然，幾乎也沒人知道。
  
  
  
  好，房子買完了，首先恭喜你。其次，要知道：你和房子從此要踏上了一程金融旅行。
  
  
  
  
  
  二
  月供時，貸款圍繞既有的這套房和月供額
  
  
  月供了一年多，終于交房了。確實坑爹：樓還在那建著沒入住呢，可已經月月還款了，交了房可能你還要拉白布條去維權。有什么辦法呢？這是目前不得已的現實。
  
  
  
  交了房后，就得裝修。此時，跟銀行發(fā)生第二次借貸的關系產生了——裝修貸，很多銀行都有這種業(yè)務。你拿著買房/交房的資料，還有裝修合同等去申請貸款。你還要知道，裝修貸不只針對新房，舊房子也可以，所以很多急需資金的生意人靠此融資。要記?。哄X是打到裝修公司的賬戶上！因此，一定要找信得過的裝修公司和中介機構。
  
  
  
  按揭款還了半年以上（是得，或許你還沒入住呢），當然越長越好了，你又急需錢，此時可以月供為基數申請貸款。但業(yè)內做得**好的應該是平安銀行的平安易貸，它以月供額的45倍—60倍向你發(fā)放貸款，如果你月供3000元，理論上可以貸出18萬。跟裝修貸一樣，這都屬于消費信用貸，需要等額本息還款。
  
  
  
  按揭款還了一年以上，滿足了一些銀行的提前還款條件，如果你是2013年至2015年春節(jié)前這段時間買的房，或許你的貸款利率是在基準利率基礎上上浮5%-30%的，如果你貸30年的話，上浮部分確實是一筆額外開支。如果你住房公積金又連續(xù)繳納了半年以上，是不是就想著如何置換成低利息的貸款？理論上可行的方式是做一筆二手房交易。買方是首套房，如果有公積金更好（又近乎打了7折），這期間或許會牽扯到假離婚又復婚，資產分割等，但做之前你也得算好賬——投入（解押資金籌措/中介服務費/稅費等）產出（少支付的利息）比。所以，找一家可靠的中介真的很重要。
  
  
  
  當然，也有做按揭房的二次抵押再貸款的，銀行能做的不多，也就是這幾年的民間借貸這樣做過（現在又不讓二次抵押了，很有可能以后又放開并且銀行也可做）。它的原理是隨著房價上漲，資產增值，如一套房子現在值100萬，可你欠銀行30萬的按揭款，其中的70萬殘值即為二次抵押貸款的基礎，打個五折也能貸出35萬。如果你是03/04年或08/09年買的房子，這種殘值就更大，更為可行的方式是你把按揭款全部還清，解押后再以全款房的名義去銀行貸款。
  
  
  
  
  
  三
  結清后，一個能有效帶來現金流的資產
  
  
  月供還了數年甚至十余年，或者期間你發(fā)筆小財，還完/結清了銀行欠款，此時你的名下可就擁有了一個能有效帶來現金流的重資產。如果你年齡不超過60歲/65歲，那通過這套房的抵押貸款就會更加容易。
  
  
  
  循環(huán)貸。它的期限是3—5年，你把房子抵押給銀行，它給你一個資金使用總額度，你找一個POS機把錢刷出來就可使用了，每月支付利息。每到一整年時，你再籌措到總的貸款額度的資金還到借款卡上，過一下流水賬，第二天又可把錢刷出來使用，如此循環(huán)3—5年。前兩年擔保公司火的時候，很多人用這種方法理財，依靠民間借貸和銀行借貸的息差，每年能獲得10%左右的收益，美其名曰“以房理財”，當然有賺的，也有掉進去的。
  
  
  
  **長十年的等額本息貸款。你把房子抵押給銀行，獲取一筆貸款，之后按照等額本息每月還款，跟按揭買房還月供一樣，**長十年。這個十年是受房子的年齡和你的年齡影響的。因為銀行規(guī)定一般房齡不超過20年，自然借款人**大不超過60歲/65歲，所以要貸十年的等額本息貸款，你的房子應該在1995年之后并且你今年不能超過50歲/55歲。如果你房齡滿足，可你年齡離**大貸款年齡只剩7年，那你就只能貸7年的貸款；如果你年齡滿足，可房子已有25年，那你就只能貸5年的貸款。

  查看全文↓ 2019-03-02 11:14:27
• 141****6341

  銀行通常不做二次抵押
  
  
  按照規(guī)定，如果借貸人的房產正處于按揭還款中，在貸款還未還清之前是不能再將該房產用于抵押貸款的。
  
  
  
  >>>>
  原因
  
  
  
  借款人在辦理按揭買房貸款業(yè)務時，房子是已經抵押給銀行的，房屋的他項權在貸款銀行，一旦借款人無力償還房貸，銀行有權對房屋進行處決。也因此，貸款銀行及其他銀行通常不會給該房屋辦理再次抵押貸款。
  
  
  
  
  不過，目前部分貸款銀行會針對房貸客戶，推出“裝修貸”等專項貸款業(yè)務，實際上也是綜合評估了借款人已有的房屋資產及還貸能力~
  
  
  
  
  
  
  
  
  部分貸款機構可做二次抵押
  其他貸款機構或民間金融組織機構，通?？梢灾С址课荻蔚盅嘿J款。這些機構會通過擔保公司或其他組織，為已經辦理抵押貸款的房屋做轉按揭、贖樓等業(yè)務，將房屋首次貸款還清之后，實現房屋的二次抵押~
  
  
  
  提醒：在通過貸款機構及民間組織進行二次貸款時，一定要考察貸款機構的真實性，確保交易安全進行，避免個人財產受損。
  
  
  
  
  
  房屋再次抵押貸款辦理注意事項
  
  
  
  
  1、被抵押房屋已取得了產權證
  
  在貸款未還清前，房產是屬于貸款銀行的，在沒有房產證的情況下，借款人是無法將該房產辦理抵押登記手續(xù)的。
  
  
  
  2、明確貸款用途
  
  抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如炒股等，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ茫l(fā)現違規(guī)，銀行有權追回貸款。
  
  
  
  3、個人信用合格
  
  抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據，如果，信用不好，房產再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不借。
  
  
  
  
  
  
  
  哪些房子銀行會拒絕貸款
  
  
  房齡久、面積小的二手房
  銀行對于房屋抵押貸款的條件比較苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。
  
  
  
  權屬有爭議的房子
  權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、或者以其他形式限制的房子，不得抵押。不過按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。
  
  
  
  小產權房
  小產權房只有使用權，沒有房產證所賦予的權，買賣尚且受到限制，銀行也不接受抵押貸款。
  
  
  
  未滿5年的經濟適用房
  未滿5年的經適房是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。
  
  
  
  違章建筑
  違章建筑物以及臨時建筑物不能用于抵押。因此，城中村村民在自家房屋基礎上私自違規(guī)加蓋的房子是不能夠進行抵押貸款的。
  
  
  
  公益用途房
  根據有關規(guī)定，幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設施，不論其歸屬于事業(yè)單位、社會團體還是個人，都不得抵押。
  
  
  
  拆遷范圍內的房子
  按照國家規(guī)定，被依法公告列入拆遷范圍的房地產，不得進行抵押。

  查看全文↓ 2019-03-02 11:14:22

相關問題

• 問 房子抵押銀行貸款可以嗎? 按揭沒還完的房子可以用于抵押貸款嗎??
  答

  房屋評估價值的7才成左右。可以做房屋抵押貸款。一般能貸7成20年\如果去銀行這個辦理貸款的話,需要提供的資料有:(1)身份證件（包括身份證、軍人證件、戶口簿、暫住證等）；(2)配偶身份證件（包括身份證、軍人證件、戶口簿、暫住證等）；(3)收入證明（銀行指定格式）及收入流水；(4)婚姻證明（結婚證、單身證明、離婚證或離婚判決書）；(5)所在單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋單位公章）(6)學歷證明（大專以上提供）(7)房屋產權證(8)貸款用途證明貸款流程是:◆ 借款人提出申請，遞交相關資料◆ 進行房產評估、貸前調查、審批◆ 審批通過，辦理抵押登記手續(xù)◆ 發(fā)放貸款，借款人按合同定期歸還貸款本息◆ 貸款本息結清，辦理抵押房屋的撤押手續(xù)

  全部4個回答>
• 問 房抵押貸款銀行可以嗎? 按揭沒還完的房子可以用于抵押貸款嗎??
  答

  您談到得二次抵押的問題,原則上是可以的,部分商業(yè)銀行提供此項服務,主要看您的貸款行的意向。下面是關于二次抵押的簡介,希望對您有幫助。二次抵押貸款的定義二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押,從特定放款人處獲得貸款。舉個例子,假設一套房產在銀行已做抵押貸款,目前還在正常還款,這種情況下房主如再次申請抵押貸款,不必提前還清銀行貸款,只要能通過專業(yè)評估,即可根據評估值進行再次抵押。 二次抵押貸款的特點 二次抵押貸款的特點是不用還清以前的貸款,直接再次抵押、再次獲得貸款,節(jié)省了時間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。 房產二次抵押中,對房產的要求 各銀行對抵押房產的規(guī)定不盡相同,對房產的建成年代及所在區(qū)域會有相應的要求,比如對XX年以前的房產,或一些遠郊區(qū)縣的房產限制較多,貸款成數較少。二次抵押貸款的額度 申請人可以只做一次抵押登記手續(xù),實現**高額抵押貸款。獲得**高貸款額度以后,可根據需要分幾次支取借款,利息計算時間以每次款項實際發(fā)放時間為準。這樣可以節(jié)省很多不必要的利息成本。 辦理二次抵押貸款所需證件、時間等 主要依據各地區(qū)建委的具體要求,通常僅需要申請人的房產證(房地產權證或房屋所有權證、土地使用權證或購房合同和發(fā)票)、身份證明文件(居民身份證、軍官證等)。根據用款時間以及各區(qū)縣辦理他項權利證的時間,一般情況下,領取他項權利證當天即可放款。

  全部4個回答>
• 問 房子抵押可以嗎? 按揭沒還完的房子可以用于抵押貸款嗎??
  答

  貸款未還清的房子有些銀行是可以用來抵押的，具體的方式有以下兩種：1、直接在原貸款行辦理，不過必須已經按時足額償還貸款本息一定期限，且信用記錄良好。2、找正規(guī)擔保公司墊資結清貸款，然后辦理解除抵押手續(xù)，再用該房屋作抵押辦理貸款。辦理房屋二次抵押，需要滿足以下6個條件：1、用于辦理二次抵押的房屋必須是現房；2、該房產抵押登記已辦妥，且辦理銀行是房屋的抵押權人；3、房屋已辦理保險，且保險單正本由銀行執(zhí)管；4、該房產具有可二次抵押額度房子貸款的余額小于現在房價的七成；5、借款人具有完全民事行為能力收入穩(wěn)定信用良好；6、該房產應為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質住房和商業(yè)用房。

  全部5個回答>
• 問 把房子抵押貸款給銀行可以嗎? 按揭沒還完的房子可以用于抵押貸款嗎??
  答

  可以。房產證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。需要滿足下列條件：1、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是說即使房產證不是自己的，只要經過他人同意并且有同意抵押的證明，可以利用別人的房子申請抵押貸款；2、貸款人需要具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲；3、貸款人愿意并能夠提供認可的房產抵押；4、所抵押房屋的房齡（從房屋竣工日起計算）＋貸款年限不超過40年；5、所抵押房產共有人認可其有關借款及擔保行為，并愿意承擔相關法律責任。6、所抵押房屋的產權要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；7、貸款人有本市常住戶口，有固定的住所；有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力；8、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規(guī)劃，并有房產部門、土地管理部門核發(fā)的房產證和土地證。

  全部3個回答>
• 問 用房子向銀行抵押貸款可以嗎? 按揭沒還完的房子可以用于抵押貸款嗎??
  答

  可以。房產證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。需要滿足下列條件：1、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是說即使房產證不是自己的，只要經過他人同意并且有同意抵押的證明，可以利用別人的房子申請抵押貸款；2、貸款人需要具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲；3、貸款人愿意并能夠提供認可的房產抵押；4、所抵押房屋的房齡（從房屋竣工日起計算）＋貸款年限不超過40年；5、所抵押房產共有人認可其有關借款及擔保行為，并愿意承擔相關法律責任。6、所抵押房屋的產權要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；7、貸款人有本市常住戶口，有固定的住所；有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力；8、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規(guī)劃，并有房產部門、土地管理部門核發(fā)的房產證和土地證。

  全部3個回答>