在買二手房的時(shí)候,它的真實(shí)房齡有多重要,對(duì)于我們大家都清楚。二手房房齡和貸款額度、**空間、居住成本、剩余土地使用年限都息息相關(guān)。所以我們?cè)谶x二手房時(shí)一定要弄清二手房的真實(shí)房齡。 ①去建委查詢房屋檔案 這種方式是查詢房齡穩(wěn)妥的方式。現(xiàn)在有的地方已經(jīng)建立了不動(dòng)產(chǎn)登記,也可以去那查詢。這種方式雖然萬無一失,但需要房主的配套,詳細(xì)點(diǎn)是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢。問題來了,很多房主不愿意費(fèi)這功夫,如果沒有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議,基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實(shí)房齡的。風(fēng)險(xiǎn)也是這樣產(chǎn)生的,很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。②房產(chǎn)證 房產(chǎn)證雖然不能判斷真實(shí)房齡,但也能夠通過它來推測(cè)。對(duì)于次在二手房市場(chǎng)銷售的房子來說,房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右。如果購(gòu)房者知道房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)手不止一次,則可以查看房屋建成時(shí)間,有些產(chǎn)權(quán)證上面會(huì)寫明建成時(shí)間、有些則有測(cè)繪說明,這些都是判斷房齡的有效參考。③房屋使用狀況 房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新,通常是重新粉刷過,對(duì)外出售的二手房經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間居住,墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新,則有可能為了賣房而重新粉刷的。 如果你無法根據(jù)墻面判斷房齡,還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的,也能判斷出房屋的真實(shí)房齡。如果你對(duì)建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解,也可以通過裝修風(fēng)格來判斷建筑年代。④問詢小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)或中介 別不好意思,這是在為自己規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)小區(qū)都會(huì)有很多家中介,他們?yōu)榱诉_(dá)成交易也愿意向購(gòu)房者提供房屋的真實(shí)房齡,除非業(yè)主在掛牌轉(zhuǎn)讓時(shí)隱瞞了真實(shí)房齡。如果你對(duì)業(yè)主提供的真實(shí)房齡有所懷疑,也可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手,得到的結(jié)果往往真實(shí)性很高。 當(dāng)然為了規(guī)避因?yàn)榉魁g而產(chǎn)生的貸款問題,購(gòu)房者買房時(shí)也應(yīng)該在購(gòu)房合同中寫明相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)條款,維權(quán)也有保障。
全部3個(gè)回答>??二手房買幾年的房子好?二手房房齡重要嗎?
147****3068 | 2019-02-28 19:21:28
已有5個(gè)回答
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156****9784
建議不要買房齡太長(zhǎng)的,以免影響貸款申請(qǐng)
查看全文↓ 2019-02-28 19:22:17
二手房按揭貸款,一般來說,有這幾方面限制:
產(chǎn)權(quán)證:已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房,或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房;
房齡:不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產(chǎn);
貸款成數(shù):普通住房**高8成,而其他房產(chǎn)**高6成;
貸款期限:普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過30年,其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和**長(zhǎng)不超過20年(且貸款期限**長(zhǎng)不超過10年);貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65周歲。
利率選擇因人而異:收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群,可以考慮選擇固定利率,因?yàn)槲磥砜梢圆皇芗酉⒌挠绊?。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層,如老師、大學(xué)教授、公務(wù)員等,則建議選擇浮動(dòng)利息,因?yàn)樗麄冊(cè)阢y行貸款客戶中屬于優(yōu)質(zhì)客戶,可以享受優(yōu)惠利率,所以浮動(dòng)利率比較優(yōu)惠。
收入證明與還款能力:銀行在批貸時(shí),會(huì)要求借款人提供收入證明。如果申請(qǐng)人已婚,一個(gè)人的收入證明低于其月供,則夫妻雙方可以同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)貸款,符合條件后,銀行也可以審批。另外,還有家庭的一些其他資產(chǎn)如:大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明,銀行是一般會(huì)作參考的。
特別提醒,有一些二手房是無法貸款的,如回遷房,安置房,公產(chǎn)房,企業(yè)產(chǎn)房,小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時(shí)候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權(quán)證。 -
156****9738
一、房齡大地段好二手房的優(yōu)點(diǎn)
查看全文↓ 2019-02-28 19:22:06
1、地理位置優(yōu)越
一般老舊的二手房都處于城市中心位置,不僅交通方便,而且配套成熟,尤其是在交通配套、醫(yī)療配套以及商業(yè)配套方面。給了購(gòu)房者更多的出行選擇及購(gòu)物機(jī)會(huì),減少了時(shí)間成本。
2、價(jià)格較為實(shí)惠
由于房齡老,剩余的土地使用年限短等原因,這類二手房的價(jià)格比周邊同地段的新房要低不少。而且不少二手房的公攤較小,使用空間較大,綜合考慮房屋價(jià)格要比新房實(shí)惠不少。
二、房齡大地段好二手房的缺點(diǎn)
1、小區(qū)環(huán)境一般
一般來說,房齡較大的二手房由于建設(shè)的時(shí)間比較早,小區(qū)一般沒有綠化等規(guī)劃可言,因此外部環(huán)境較差。
2、物業(yè)服務(wù)較差
老舊小區(qū)大部分物業(yè)費(fèi)都比較低價(jià),與之匹配的物業(yè)服務(wù)和管理比較差,尤其是大部分老小區(qū)都未建底車場(chǎng),導(dǎo)致車位不足,車輛基本亂停亂放,嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境。
3、裝修較差
老房子的裝修一般都比較差,再加上使用時(shí)間較長(zhǎng),因此購(gòu)房者買到房后,還得敲掉原來的裝修部分,再次重新裝修。
4、貸款的年限有限
對(duì)于準(zhǔn)備貸款買房的朋友來說,房齡大的二手房可不是一個(gè)好選擇,這是因?yàn)橐话銇碚f二手房房齡加上貸款年限,不得超過30年或40年。如果**后批的貸款的年限短,意味著每個(gè)月的月供高,還貸壓力大。
三、房齡大地段好二手房值得購(gòu)買
對(duì)于置業(yè)者來說選購(gòu)老舊二手房一定要從多種問題角度綜合考慮,根據(jù)自身的需求出發(fā)。建議大家在購(gòu)買前,全面思量,同時(shí)還要注意問清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的質(zhì)量、考察小區(qū)的配套設(shè)施和整體環(huán)境、留意小區(qū)的安保措施和居住人群的特點(diǎn)等,以免影響后期的生活品質(zhì)。 -
156****8120
二手房要買房齡10年以內(nèi)的.房地產(chǎn)的發(fā)展,3-5年就算是一個(gè)階段。無論是戶型設(shè)計(jì),還是園林規(guī)劃上,都會(huì)有較大的發(fā)展和變化?,F(xiàn)在回頭看5年前的房子,或許還不會(huì)有太明顯的差別,但是看8年前的或者是10年前的房子,就會(huì)有明顯落伍的感覺,而且“舊”的感覺會(huì)特別突出。所以購(gòu)買二手房,**好避免購(gòu)買房齡在10年以上的舊房子。
查看全文↓ 2019-02-28 19:22:00
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案,完成初始登記和總登記的,再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房等。
二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎(chǔ)的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎(chǔ)工程,但由于建筑時(shí)間過久,很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題,這給施工造成了一定的影響。相對(duì)于新房裝修,二手房裝修無疑在設(shè)計(jì)和施工上都增加了難度。 -
136****0367
如何辨別二手房房齡?
查看全文↓ 2019-02-28 19:21:55
辨別二手房房齡,光看房產(chǎn)證是不夠的。有時(shí)房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證會(huì)無法準(zhǔn)確反映房屋的建造年限。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,如果是二手房,可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩三次。所以,想查真實(shí)的房齡,**好不怕麻煩到房管部門查詢。
還可以通過以下方法判斷房屋的“年齡”
1)墻面
看到新近粉飾的墻面,可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代,不要隨便聽信房產(chǎn)中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
2)裝修
房屋內(nèi)如果新近裝飾過,可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察,因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。
3)樓道
觀察樓道情況,了解戶表狀況。
4)外立面
從房子的外立面來分辨房齡是個(gè)不錯(cuò)的辦法,通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。1988年以前,房子都不太注重外觀,基本上都是水泥外面,即俗稱的“涂灰樓”;1988年以后,新建的房子對(duì)于外立面的美觀開始重視起來;1988年至1992年間,修建的大多采用了石米外墻,凹凸不平的石粒作墻面,灰白相間;1993年至1996年,新建的房子開始用馬賽克裝飾外墻,房子看起來比較細(xì)致、整潔、易清洗;1996年以后至今,各式各樣的條形磚開始風(fēng)行,開發(fā)商在修建房子時(shí)非常重視外觀,近幾年推出的新樓盤已有不少開始采用玻璃外墻。
5)內(nèi)結(jié)構(gòu)
細(xì)辨內(nèi)結(jié)構(gòu),上世紀(jì)80年代的房屋,在修建時(shí)并不注重“廳”的功能,因此**明顯的特征是廳小,多為用預(yù)制板修建的六層板樓,在權(quán)屬上大多為房改房。上世紀(jì)90年代的房屋,在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念,新建兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米左右,講究“大客廳、一梯兩戶”,客廳在15平方米左右,周邊環(huán)境與配套設(shè)施較完善。 -
156****4492
一、房齡超過20年銀行不能辦理貸款。
查看全文↓ 2019-02-28 19:21:49
很困難。目前銀行對(duì)二手房貸款的房齡要求很嚴(yán)格,一般情況下,超過20年的二手房基本不放貸。個(gè)別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內(nèi),面積在60平方米以上。對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以適當(dāng)放寬到25年以內(nèi)。
二、房齡久無法**:
房齡較長(zhǎng),而又不肯出手的房源,所處的地段大多都較好,且房屋周邊配套設(shè)施比較成熟,不少人會(huì)認(rèn)為**潛力巨大。其實(shí),房齡越長(zhǎng),房屋**空間就會(huì)變得越窄,房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。
三、房齡久物業(yè)成本會(huì)增加
房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短,相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用,增加物業(yè)的維護(hù)成本,實(shí)際購(gòu)房成本將增高。
四、簡(jiǎn)單判斷房齡的方法:
1、看到新近粉飾的墻面,可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代,不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
2、房屋內(nèi)如果新近裝飾過,可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察,因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
3、觀察樓道情況,了解戶表狀況。
4、向鄰居或是物業(yè)詢問房屋情況。
5、查看產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限,如果是單位房,可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時(shí)間。
注意:房齡與房東表述不符的解決辦法:
購(gòu)房者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定,如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符,房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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二手房要買房齡10年以內(nèi)的.房地產(chǎn)的發(fā)展,3-5年就算是一個(gè)階段。無論是戶型設(shè)計(jì),還是園林規(guī)劃上,都會(huì)有較大的發(fā)展和變化?,F(xiàn)在回頭看5年前的房子,或許還不會(huì)有太明顯的差別,但是看8年前的或者是10年前的房子,就會(huì)有明顯落伍的感覺,而且“舊”的感覺會(huì)特別突出。所以購(gòu)買二手房,**好避免購(gòu)買房齡在10年以上的舊房子。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案,完成初始登記和總登記的,再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房等。二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎(chǔ)的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎(chǔ)工程,但由于建筑時(shí)間過久,很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題,這給施工造成了一定的影響。相對(duì)于新房裝修,二手房裝修無疑在設(shè)計(jì)和施工上都增加了難度。
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房齡過大可能會(huì)遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。1、影響房屋貸款房齡過大會(huì)影響房屋貸款評(píng)估值,同等條件下,房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示,商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計(jì)算方法顯示,房齡越大,貸款年限越短。貸款年限計(jì)算方法舉個(gè)例子:25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購(gòu)買一套房齡為25年和30年的住房,商業(yè)貸款**多能貸多少年?計(jì)算:50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此,房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短,到期后需進(jìn)行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久,但是土地使用年限**多為70年。一般來說,房齡大的二手房其土地使用年限也比較短,因?yàn)橥恋厥褂媚晗奘菑拈_發(fā)商拿地之日算起的。目前,關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺(tái)明確的法律規(guī)定。2017年兩會(huì)明確在續(xù)期法律出臺(tái)前,住宅土地使用權(quán)到期的,可采用“兩不一正?!边^渡性辦法免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短,購(gòu)房成本隨之增加。同時(shí),房齡太大的話,房屋維修費(fèi)用可能會(huì)相應(yīng)的會(huì)增加,物業(yè)的維護(hù)成本可能也會(huì)相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會(huì)遇到上下水管道使用的問題,管道的老舊,還可能發(fā)生上下水不通。實(shí)際中,老房居住成本是否真的會(huì)比較新的房屋成本高,還得具體問題具體分析。4、影響再次出售同等條件下,房齡較小的房屋折舊率小,易進(jìn)行再次轉(zhuǎn)售。
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二手房房齡重要。因?yàn)榉魁g會(huì)影響到評(píng)估的價(jià)格,評(píng)估的價(jià)格不一樣,那么貸款的金額和年限也不一樣,二手房的貸款年限會(huì)受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響,一般來說,房齡越大,貸款年限就會(huì)越短。如果房齡超過了30年,那么獲貸的難度就會(huì)增大。
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如何辨別二手房房齡?辨別二手房房齡,光看房產(chǎn)證是不夠的。有時(shí)房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證會(huì)無法準(zhǔn)確反映房屋的建造年限。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,如果是二手房,可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩三次。所以,想查真實(shí)的房齡,**好不怕麻煩到房管部門查詢。還可以通過以下方法判斷房屋的“年齡”1)墻面看到新近粉飾的墻面,可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代,不要隨便聽信房產(chǎn)中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。2)裝修房屋內(nèi)如果新近裝飾過,可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察,因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。3)樓道觀察樓道情況,了解戶表狀況。4)外立面從房子的外立面來分辨房齡是個(gè)不錯(cuò)的辦法,通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。1988年以前,房子都不太注重外觀,基本上都是水泥外面,即俗稱的“涂灰樓”;1988年以后,新建的房子對(duì)于外立面的美觀開始重視起來;1988年至1992年間,修建的大多采用了石米外墻,凹凸不平的石粒作墻面,灰白相間;1993年至1996年,新建的房子開始用馬賽克裝飾外墻,房子看起來比較細(xì)致、整潔、易清洗;1996年以后至今,各式各樣的條形磚開始風(fēng)行,開發(fā)商在修建房子時(shí)非常重視外觀,近幾年推出的新樓盤已有不少開始采用玻璃外墻。5)內(nèi)結(jié)構(gòu)細(xì)辨內(nèi)結(jié)構(gòu),上世紀(jì)80年代的房屋,在修建時(shí)并不注重“廳”的功能,因此**明顯的特征是廳小,多為用預(yù)制板修建的六層板樓,在權(quán)屬上大多為房改房。上世紀(jì)90年代的房屋,在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念,新建兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米左右,講究“大客廳、一梯兩戶”,客廳在15平方米左右,周邊環(huán)境與配套設(shè)施較完善。
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