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• 147****4157

  房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。
  1、影響房屋貸款
  房齡過大會影響房屋貸款評估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示，商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計算方法顯示，房齡越大，貸款年限越短。
  貸款年限計算方法
  舉個例子：
  25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購買一套房齡為25年和30年的住房，商業(yè)貸款**多能貸多少年？
  計算：50-25=25年<65-25=40年
  50-30=20年<25年<65-25=40年
  因此，房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。
  2、土地使用年限短
  房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進(jìn)行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久，但是土地使用年限**多為70年。一般來說，房齡大的二手房其土地使用年限也比較短，因為土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日算起的。
  目前，關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺明確的法律規(guī)定。2017年兩會明確在續(xù)期法律出臺前，住宅土地使用權(quán)到期的，可采用“兩不一正?！边^渡性辦法免費(fèi)自動續(xù)期。
  3、居住成本增加
  房齡大意味著有效使用年限的縮短，購房成本隨之增加。同時，房齡太大的話，房屋維修費(fèi)用可能會相應(yīng)的會增加，物業(yè)的維護(hù)成本可能也會相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會遇到上下水管道使用的問題，管道的老舊，還可能發(fā)生上下水不通。實際中，老房居住成本是否真的會比較新的房屋成本高，還得具體問題具體分析。
  4、影響再次出售
  同等條件下，房齡較小的房屋折舊率小，易進(jìn)行再次轉(zhuǎn)售。
  

  查看全文↓ 2019-01-27 11:11:36
• 154****0436

  買二手房不僅要看戶型、采光，還有個重要因素需要注意，那就是房齡問題，融360說房(fangdai123)君認(rèn)為房齡太高的二手房主要有這些風(fēng)險。
  
  1、影響貸款年限、貸款額度
  
  申請房貸，銀行會審查二手房房齡，通常要求是20-25年，要求嚴(yán)格的為10-15年，要求寬松的為30年，房齡越大，評估價格會相對低一些。銀行出于風(fēng)險的考慮，給出貸款年限也會短，貸款額度也比房齡小的少。對于購房人來說，年限越短，月供壓力就大，要是貸款達(dá)不到期望額度，就要多付一大筆**，經(jīng)濟(jì)壓力可想而知。
  
  2、房齡大**空間小
  
  房齡大的二手房一般都位于城市中心地段，周圍配套都較為成熟，有些房主覺得這樣的房子**空間大更好出售，不過大家別忘了，從申貸難度、評估價來看，城區(qū)的老房子雖然整體價格高，但是并不如新房子**空間大，適合長線投資靠出租獲取租金收益，而不適合短期變現(xiàn)。
  
  3、影響居住舒適度
  
  高齡二手房的房屋設(shè)施一般都較為陳舊，比如廁所、廚房管道，樓體保溫效果等，都不如新房，有些還會存在安全隱患，影響整體居住舒適度。
  
  既然房齡高的二手房有這些問題，該如何判斷房子的房齡呢?民用住宅使用年限是70年，不少人認(rèn)為自己能使用70年，其實則不然，房齡并不是從你拿到房子的那一刻算起的，而且是從房子建成驗收合格交付使用時算起，這點(diǎn)需要注意。房齡可以通過以下幾種方式查詢：
  
  1、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢
  
  了解房子房齡**權(quán)威的辦法就是去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門查檔(住建委或者不動產(chǎn)登記中心)。不過這就需要房主提供房產(chǎn)證、身份證配合查檔，比較麻煩，碰到不配合的房主也沒辦法，尤其是他們沒拿到定金之前。房主不配合，只有等到簽了購房合同，進(jìn)入貸款申請階段才能通過銀行查檔，即便這個時候發(fā)現(xiàn)房齡影響貸款申請也來不及了，所以通過這種方式查房齡要取決于賣家是否配合。
  
  2、查看產(chǎn)權(quán)證
  
  通過產(chǎn)權(quán)證上的建成時間也能判斷房子的房齡，比如首次出售的商品房產(chǎn)權(quán)辦理時間是2018年，可由此向前推1-2年，房齡大概就是1-2年;如果是被轉(zhuǎn)讓了多次的房子，有的房產(chǎn)證上有測繪說明，會有建成時間記載，能作為房齡參考，但要以房產(chǎn)登記部門的實際登記房齡為準(zhǔn)。
  
  3、查看房屋整體結(jié)構(gòu)
  
  不同年代的房子裝修風(fēng)格、材質(zhì)有著各自的特點(diǎn)，因此通過房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、戶型能大致估算房子的建成年代。
  
  八十年代的房子在修建時并沒有突出“客廳”，**明顯的特點(diǎn)就是客廳很小甚至沒有窗戶，且多為板樓，面積多為50-60平方米的小戶型。
  
  90年代的房子客廳面積相對大很多，能有10平方米以上，還會配有陽臺，戶型面積也能達(dá)到70-80平方米，公共區(qū)域活動面積更大。
  
  2000年以后的房子更加強(qiáng)調(diào)了居住的舒適度，各活動區(qū)域動靜劃分更明確，有的配有餐廳、客廳、兒童房、書房，面積也能達(dá)到100平方米以上，有的小區(qū)內(nèi)還有小廣場供居民活動，社區(qū)配套更完善。
  
  4、從多渠道獲取房屋信息
  
  還有一種**原始的方法，就是通過街坊鄰居、小區(qū)業(yè)主論壇等多渠道了解房子房齡，這樣獲得的信息更加真實、全面。
  
  總之買二手房房齡問題不容忽視，今年銀行收緊了信貸政策，加強(qiáng)了房貸申請審核力度，房齡太高有可能被拒貸呢。購房人除了要查驗房齡，還可以在購房合同中寫明房齡造假的違約條款，方便維權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-27 11:11:24
• 158****9659

  你想過要買二手房嗎？如果你買房齡超過2年的二手房，可劃算了，能少花一筆稅錢。
  
  營業(yè)稅政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2019-01-27 11:11:10

相關(guān)問題

• 問 二手房房齡重要嗎？
  答

  二手房房齡重要。因為房齡會影響到評估的價格，評估的價格不一樣，那么貸款的金額和年限也不一樣，二手房的貸款年限會受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響，一般來說，房齡越大，貸款年限就會越短。如果房齡超過了30年，那么獲貸的難度就會增大。

• 問 ??買幾年的二手房**好?買二手房房齡重要嗎?
  答

  在買二手房的時候，它的真實房齡有多重要，對于我們大家都清楚。二手房房齡和貸款額度、**空間、居住成本、剩余土地使用年限都息息相關(guān)。所以我們在選二手房時一定要弄清二手房的真實房齡。 ①去建委查詢房屋檔案 這種方式是查詢房齡穩(wěn)妥的方式?，F(xiàn)在有的地方已經(jīng)建立了不動產(chǎn)登記，也可以去那查詢。這種方式雖然萬無一失，但需要房主的配套，詳細(xì)點(diǎn)是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。問題來了，很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒有達(dá)成購房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風(fēng)險也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。②房產(chǎn)證 房產(chǎn)證雖然不能判斷真實房齡，但也能夠通過它來推測。對于次在二手房市場銷售的房子來說，房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右。如果購房者知道房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)手不止一次，則可以查看房屋建成時間，有些產(chǎn)權(quán)證上面會寫明建成時間、有些則有測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。③房屋使用狀況 房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常是重新粉刷過，對外出售的二手房經(jīng)過長時間居住，墻面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。 如果你無法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實房齡。如果你對建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風(fēng)格來判斷建筑年代。④問詢小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)或中介 別不好意思，這是在為自己規(guī)避風(fēng)險。每個小區(qū)都會有很多家中介，他們?yōu)榱诉_(dá)成交易也愿意向購房者提供房屋的真實房齡，除非業(yè)主在掛牌轉(zhuǎn)讓時隱瞞了真實房齡。如果你對業(yè)主提供的真實房齡有所懷疑，也可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手，得到的結(jié)果往往真實性很高。 當(dāng)然為了規(guī)避因為房齡而產(chǎn)生的貸款問題，購房者買房時也應(yīng)該在購房合同中寫明相關(guān)的風(fēng)險條款，維權(quán)也有保障。

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• 問 買幾年的二手房**好?買二手房房齡重要嗎? 
  答

  二手房要買房齡10年以內(nèi)的.房地產(chǎn)的發(fā)展，3-5年就算是一個階段。無論是戶型設(shè)計，還是園林規(guī)劃上，都會有較大的發(fā)展和變化?，F(xiàn)在回頭看5年前的房子，或許還不會有太明顯的差別，但是看8年前的或者是10年前的房子，就會有明顯落伍的感覺，而且“舊”的感覺會特別突出。所以購買二手房，**好避免購買房齡在10年以上的舊房子。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案，完成初始登記和總登記的，再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房等。二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎(chǔ)的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎(chǔ)工程，但由于建筑時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設(shè)計和施工上都增加了難度。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房買幾年的房子好?二手房房齡重要嗎?
  答

  建議不要買房齡太長的，以免影響貸款申請二手房按揭貸款，一般來說，有這幾方面限制：產(chǎn)權(quán)證：已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房;房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產(chǎn);貸款成數(shù)：普通住房**高8成，而其他房產(chǎn)**高6成;貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和**長不超過30年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和**長不超過20年(且貸款期限**長不超過10年);貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。利率選擇因人而異：收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因為未來可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學(xué)教授、公務(wù)員等，則建議選擇浮動利息，因為他們在銀行貸款客戶中屬于優(yōu)質(zhì)客戶，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動利率比較優(yōu)惠。收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供收入證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。特別提醒，有一些二手房是無法貸款的，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 ??買二手房多少年的合適?買二手房房齡重要嗎?
  答

  **好是5年左右的二手房二手房買賣交易的流程如下：1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關(guān)事宜；3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，并取得銀行的書面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項。5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。6、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。

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