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• 132****1581

  根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，下列集體土地可以抵押：
  (一)經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
  (二)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時抵押。 下列集體土地不得抵押：
  (一)集體土地所有權(quán)；
  (二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押；
  (三)耕地、宅基地、自留地、自留山；
  (四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的集體土地；
  (五)被依法查封的集體土地。

  查看全文↓ 2019-02-19 09:50:50
• 147****7952

  國家土地管理局1995年發(fā)布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第一條
  抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。結(jié)論：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)不能抵押，
  　　例外情況是：
  　　1、 以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);
  　　2、 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可一并抵押。

  查看全文↓ 2019-02-19 09:50:45
• 145****2890

  
  過去農(nóng)村落后，農(nóng)村土地也不值錢，但現(xiàn)在不同了，國家要大力建設(shè)新農(nóng)村，農(nóng)村的土地也要全面利用起來，發(fā)揮它的有效作用。那么，必然相繼出臺一系列針對土地的政策改革！
  
  
  
  根據(jù)國家發(fā)展改革委日前發(fā)布的《2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》指出，要推進集體經(jīng)營性資產(chǎn)股份合作制改革，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟新的實現(xiàn)形式和運行機制；對于小農(nóng)戶利用農(nóng)村閑置建設(shè)用地來發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)，例如休閑設(shè)施農(nóng)業(yè)等，給予直接的獎勵。
  
  
  
  
  
  攝影：青簡
  
  
  
  / 一、農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革
  
  
  
  這是農(nóng)村的一項重大改革。一直以來，農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清晰、權(quán)責(zé)不明確、保護不嚴格等問題十分嚴重，甚至引發(fā)糾紛和矛盾。這項改革就是在集體成員身份確認，積極組織開展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，將集體經(jīng)營性資產(chǎn)折股量化到人、確權(quán)到戶。
  
  
  
  那這項改革將帶來哪些好處呢？
  
  
  
  有地農(nóng)民：當(dāng)了股東，家里除了土地流轉(zhuǎn)、打工收入、養(yǎng)老保險和農(nóng)業(yè)補貼之外，又多了一項分紅收入。
  
  
  
  經(jīng)營主體（合作社、農(nóng)業(yè)公司等）：流轉(zhuǎn)土地更加權(quán)屬明確清晰，避免了矛盾糾紛引發(fā)的流轉(zhuǎn)損失。同時，可以使農(nóng)民土地入股的方式加入到合作社，以節(jié)省了流轉(zhuǎn)土地的高額費用。
  
  
  
  / 二、農(nóng)村土地征收取消“上限”
  
  
  
  這對于有地的朋友來說，可是一項重大利好。農(nóng)村土地征收賠償計算的公式是：賠償金=土地補償費+安置補助費+青苗補償費+地上附著物補償費。
  
  
  
  以前標(biāo)準(zhǔn)中對賠償金額是有“上限”規(guī)定的，即土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。但現(xiàn)在土地管理法取消“上限”的規(guī)定，即土地賠償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)仄骄杖雭碛嬎?，中央明確提出要合理提高征地農(nóng)民利益，如此一來，可以想象，征地賠償金的數(shù)額將不可估量?。?br/>
  
  
  / 三、土地“三權(quán)分置”等相關(guān)政策改革
  
  
  
  三權(quán)分置即土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)，所有權(quán)歸集體，承包權(quán)歸農(nóng)戶，經(jīng)營權(quán)歸實際經(jīng)營者。其中，集體所有權(quán)是根本，農(nóng)戶承包權(quán)是基礎(chǔ)，土地經(jīng)營權(quán)則是關(guān)鍵。那么，為什么要實行這個改革？這個改革又使誰能獲益呢？
  
  
  
  有地農(nóng)民：對于有承包權(quán)的農(nóng)民來說，一些地區(qū)開展土地承包權(quán)有償退出，這更是直接增加資金的一大有力舉措。
  
  
  
  經(jīng)營主體：對于合作社、農(nóng)業(yè)公司等經(jīng)營主體來說，獲得土地經(jīng)營權(quán)后，可利用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款、土地經(jīng)營權(quán)入股等多種方式來為自己的產(chǎn)業(yè)增加資金和節(jié)約成本。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-02-19 09:50:38
• 143****3356

  2018年1月16日，原國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于沈陽等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，表明利用集體土地建設(shè)租賃住房已經(jīng)在試點城市進入實施階段。
  
  為貫徹落實中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，通過釋放土地政策紅利，增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，2017年8月原國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號，以下簡稱《方案》），確定北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市作為第一批試點，可以突破原來法律政策規(guī)定，利用集體建設(shè)用地開展租賃住房建設(shè)。
  
  在房價高企和房地產(chǎn)調(diào)控機制不斷強化的背景下，該政策出臺對房地產(chǎn)市場的影響及政策如何落地等問題，引發(fā)了社會各界廣泛關(guān)注。實際上，2011年國土資源部就通過函復(fù)的形式批準(zhǔn)北京、上海兩作為試點，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房，北京和上海也進行了多個項目的實踐，取得了一定的試點經(jīng)驗。北京市相關(guān)主管部門先后出臺了《關(guān)于印發(fā)利用北京市集體土地建設(shè)租賃住房試點實施意見的通知》（京國土耕〔2014〕467號，以下簡稱“北京市467號文”）《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房有關(guān)工作的意見》（市規(guī)國土發(fā)〔2017〕376號，以下簡稱“北京市376號文”）等政策文件。筆者結(jié)合北京市的實踐經(jīng)驗，就如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)進行簡要分析。
  
  一、關(guān)于集體土地供應(yīng)的條件
  
  《方案》要求，項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。
  
  一是集體土地權(quán)屬要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地必須權(quán)屬清晰，沒有爭議。
  
  二是集體土地規(guī)劃要求。建設(shè)租賃住房占用的集體土地要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，不符合規(guī)劃用途的土地，不能用于集體租賃住房建設(shè)。
  
  三是集體土地利用現(xiàn)狀要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地應(yīng)當(dāng)是存量建設(shè)用地，不得占用耕地。筆者認為，針對農(nóng)村原有存量建設(shè)用地地塊面積小，較為分散的特點，在符合規(guī)劃的前提下，可以適當(dāng)通過增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中。
  
  
  
  
  
  四是土地分布區(qū)域要求。集體租賃住房建設(shè)主要目的是要解決供需平衡，滿足新市民住房需求。北京的前期試點階段，集體租賃住房項目主要分布在海淀和朝陽城鄉(xiāng)交界地區(qū)，比如媒體廣泛報道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來北京已確定集體土地租賃住房項目39個，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)。北京在確定的集體土地租賃住房項目地點方面，主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。
  
  
  
  
  
  二、關(guān)于項目主體和權(quán)益分配
  
  無論《方案》還是北京市相關(guān)政策文件，都強調(diào)必須尊重農(nóng)民意愿，維護農(nóng)民權(quán)益，在農(nóng)村集體和農(nóng)民自愿基礎(chǔ)上通過建設(shè)租賃住房、出租房屋的方式獲得長期穩(wěn)定收益，分享城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的成果。
  
  1、關(guān)于項目主體
  
  《方案》對項目主體沒有特殊要求，規(guī)定村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。強調(diào)通過合同管理的模式，約定建設(shè)主體合作各方的權(quán)利義務(wù)，平衡利益分配。2014年北京市476號文，對集體租賃住房項目主體有嚴格限定，要求必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自主進行開發(fā)建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是唯一項目建設(shè)主體。2017年北京市367號文，則修改了原來的嚴格限制，規(guī)定集體租賃住房項目主體可以有多種形式：
  
  一是借鑒北京市大興區(qū)作為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的實施經(jīng)驗，要求集體租賃住房建設(shè)以鎮(zhèn)級統(tǒng)籌為原則，以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織作為項目建設(shè)主體。
  
  二是有條件的村集體經(jīng)濟組織，也可以作為項目建設(shè)主體。
  
  三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以土地使用權(quán)入股，和國有企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)集體租賃住房。項目主體可以是集體經(jīng)濟組織，也可以是雙方合作新設(shè)立的企業(yè)。
  
  四是限定在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點區(qū)域內(nèi)，可以將集體土地進入土地公開市場交易，土地競得者作為項目主體。
  
  

  查看全文↓ 2019-02-19 09:50:34

相關(guān)問題

• 問 集體土地可以貸款嗎? 集體土地所有權(quán)可以做抵押貸款嗎
  答

  集體土地使用證不可以貸款，銀行貸款需要有穩(wěn)定的還款來源和良好的征信信息或者產(chǎn)權(quán)清晰足值易變現(xiàn)的抵押物，如房產(chǎn)車輛等；　辦理銀行貸款需要準(zhǔn)備資料：　　1.有效身份證件；　　2.常住戶口證明或有效居住證明，及固定住所證明；　　3.婚姻狀況證明；　　4.銀行流水；　　5.收入證明或個人資產(chǎn)狀況證明；　　6.征信報告；　　7.貸款用途使用計劃或聲明；　　8.銀行要求提供的其他資料?！　°y行貸款需要的條件：　　（1）年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有 效的居民身份證明，銀行貸款要求貸款人年齡一般在18-60歲之間；　　（2）有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；

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• 問 集體土地使用證能抵押嗎? 集體土地所有權(quán)可以做抵押貸款嗎
  答

  本身工業(yè)用地的土地證是可以抵押貸款的。但集體的土地證就不可了，牽扯的人太多，本身在各土地證上就寫了不能抵押交易的話，就是辦不了。

  全部4個回答>
• 問 集體土地的所有權(quán)有哪些？ 集體土地所有權(quán)是怎樣確定的？
  答

  但國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。《中華人民共和國土地管理法》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

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• 問 ?? 集體土地所有權(quán)的房子,能買嗎
  答

  集體產(chǎn)權(quán)房子一般是單位集資房，例如像**給老師修的福利房，這種房子可以買，但是有風(fēng)險，畢竟你不是那個集體里的人，如若購買此類房產(chǎn)需要協(xié)議清楚，同時也要保證擁有集體房產(chǎn)證的那個集體也同意，那就可以改名(只是內(nèi)部改名)，需要留下手續(xù)和證據(jù).以防以后拆遷補償時用得著。協(xié)議上要明確的重點是房子的價格是否包含土地價值在內(nèi)，這是**重要的。這種房子不是不可以買，但要小心謹慎，協(xié)議約定明確，集體**好蓋章確認。

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• 問 集體土地劃撥后,土地所有權(quán)還是該集體所有嗎?
  答

  所有權(quán)還屬于你們村集體，但使用權(quán)已不屬于你們村集體。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！币簿褪钦f，給企業(yè)僅僅取得了使用權(quán)，而所有權(quán)仍然是村集體。政府如果征收該土地，意味著土地的所有權(quán)變更，根據(jù)《土地管理法》應(yīng)給予原土地所有人給予補償，且必須經(jīng)過聽證，如果沒有合法的程序，那么該項行為不合法。

  全部3個回答>