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• 159****5464

  一、二手房交易賣家違約一般有以下情形：
  1、賣家拒簽居間協(xié)議；
  2、賣家拒收定金；
  3、愿意雙倍返還定金；
  4、房東拒簽買賣合同；
  5、簽買賣合同時(shí)提出不合理要求；
  6、簽訂合同之后拒絕過戶；
  7、要求賠違約金而解除合同。
  二、二手房交易賣家違約的處理辦法
  1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金：
  如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。
  賣家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，所以如果賣家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣家收了定金，賣家毀約就要承擔(dān)定金罰則。
  2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。
  3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
  居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
  （1）居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。
  （2）房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以房東認(rèn)為沒取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無效，要求退款了事。
  如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認(rèn)書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明，那么買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買方的損失。
  如果房東購(gòu)買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過程中，此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)（如違法建筑），或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，買方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。
  4、簽訂購(gòu)房合同后房東拒絕過戶
  房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會(huì)制造一些借口，要求將過戶時(shí)間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時(shí)間，**終發(fā)信稱因買方原因未能按時(shí)過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。書面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買方應(yīng)盡量不要延期，如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

  查看全文↓ 2019-02-18 10:02:36
• 137****2763

  按照你們雙方簽訂的《購(gòu)房合同》中，關(guān)于違約方面的約定處理。
  如果購(gòu)房合同中沒有關(guān)于房款違約金處理的約定，對(duì)方可以要求你立即支付房款，并支付逾期付款期間的利息。利息一般按同期貸款利率計(jì)算。
  如果約定的違約金過高，明顯不公平，可以向法院起訴要求進(jìn)行調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-02-18 10:02:28
• 152****4652

  1、如果不能證明對(duì)方提高價(jià)格的話，你不要這個(gè)房子，就是你違約。
  
  2、因此，作為守約方，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)守約，并且取得對(duì)方提高價(jià)格的證據(jù)，這樣，你可以證明對(duì)方擅自違約提高合同中房?jī)r(jià)價(jià)格。
  
  3、當(dāng)然這種情形下，你們?nèi)匀挥袡?quán)要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，對(duì)方明確表示不履行的，定金應(yīng)當(dāng)雙倍返還給你們。4、本案適用的法律依據(jù)：
  
  1）《合同法》第八條依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
  
  2）第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  3）第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-02-18 10:02:24

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• 問 ??房屋買賣賣方違約要如何處理？
  答

  賣方違約，您可以要求賣方雙倍返還定金。《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！薄逗贤ā返谝话倭惆藯l規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。”《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

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• 問 ??我想問下買房后房?jī)r(jià)跌了你會(huì)如何處理?
  答

  買了房子,房?jī)r(jià)居然下降了,對(duì)于購(gòu)房者們來說應(yīng)該高興還是傷心現(xiàn)在買房吧,房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道,萬一房?jī)r(jià)暴跌,豈不吃虧了;觀望吧,誰也說不清楚現(xiàn)在房?jī)r(jià)是真摔還是假摔,2013年房?jī)r(jià)暴漲還歷歷在目,到時(shí)候或再次錯(cuò)過抄底時(shí)機(jī)

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• 問 ??我想問下村民占用集體土地要如何處理?
  答

  對(duì)于你這個(gè)問題,首先應(yīng)找到村干部,讓村干部進(jìn)行調(diào)解,如果調(diào)解不成,再找鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的分管你們這村的干部進(jìn)行處理,這種土地的侵占問題,一般在基層就能解決,但是如果找上述2個(gè)地方都還沒解決好的話,你就只有再找土地管理局了,還有就是提起訴訟了.根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》規(guī)定 第五十一條 因土地承包經(jīng)營(yíng)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。　　當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴?！　〉谖迨l 當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以在收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力?！　〉谖迨龡l 任何組織和個(gè)人侵害承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。所以,對(duì)你這案子,如果對(duì)方不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，你們可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。但是得提供相關(guān)證據(jù)證明這土地原本就是屬于你家的.

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• 問 我想問下裝修房子墻面如何處理
  答

  抹灰，刮膩?zhàn)?，刷涂料，貼墻磚以及墻面的其他裝飾工程。注意事項(xiàng)：1、新墻面應(yīng)徹底干燥，如其表面顏色較深則表示其水分含量仍很高；2、墻面滴濺的水粒、砂漿粒和任何松脫的附著物應(yīng)徹底去除；3、整平表面較大裂縫和凹陷；4、有龜裂、起泡、剝落、粉化等現(xiàn)象的舊漆面應(yīng)徹底刮除；5、表面積灰、油脂、苔蘚和霉菌應(yīng)清除。

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• 問 房屋買賣中賣方違約怎么辦？如何處理？
  答

  您可以要求賣方雙倍返還定金。房屋買賣合同簽訂后即合同生效，合同當(dāng)事人須履行合同約定，一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任?！稉?dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金

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