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• 156****7792

  一、自行買賣二手房可能遇到產(chǎn)權(quán)糾紛
  引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素很多，**主要有以下三類：
  第1類．限制買賣的房屋
  也就是不允許出售的房屋，例如被法院查封的房屋、與**教學(xué)區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。
  第2類．夫妻共有房產(chǎn)
  夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對房產(chǎn)判決不明的房屋。
  第3類．未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意出售的房屋
  也就是同一居所人員或子女未經(jīng)父母（產(chǎn)權(quán)人）同意出售的房屋。
  由于是私下交易，買賣雙方缺乏對有關(guān)政策法規(guī)的了解，買方又不易掌握賣方的真實(shí)情況，所以極易造成產(chǎn)權(quán)不能過戶，交易中斷的結(jié)果，或雖然成交，但由于賣方家庭出現(xiàn)矛盾，不得不再次變更的結(jié)果。
  二、自行買賣二手房可能遇到的房款糾紛
  自行交易往往缺乏相互信任，賣方急著拿錢，買方急著要房。因此常常會(huì)出現(xiàn)定金或房款付了，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，錢卻拿不到、拿不全等情況。
  因此，在二手房交易的過程中，買賣雙方應(yīng)該將重要事項(xiàng)寫入書面協(xié)議里，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)進(jìn)行保留。若有變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。如果出現(xiàn)向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。
  三、自行買賣二手房可能遇到的物業(yè)糾紛
  二手房的買賣不同于一般商品房，完成產(chǎn)權(quán)過戶，也并不意味著全部交易的結(jié)束。還有諸如賣方戶口遷出，物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)清等。由于缺乏房屋買賣經(jīng)驗(yàn)，如果雙方自行交易，經(jīng)常會(huì)忽視或遺漏某些項(xiàng)目，造成經(jīng)濟(jì)損失，或者引來不必要的糾紛。

  查看全文↓ 2019-02-18 07:30:04
• 143****5954

  二手房買賣常見糾紛類型：　
  
  一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。
  
  二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。
  
  三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。
  
  四、由于支付定金而引起的糾紛。
  
  五、中介費(fèi)支付引起的糾紛。
  
  六、因戶口問題引起的糾紛。
  
  
  
  二手房買賣常見糾紛解決辦法：
  
  一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：
  
  1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。
  
  2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
  
  二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。
  
  買家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于個(gè)人資信等問題，銀行不愿貸款；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會(huì)造成買家沒有足夠的資金按時(shí)支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)椋瑤缀跛械馁I賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由買家來承擔(dān)。
  
  為避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計(jì)，**好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，買家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛的解決辦法。
  
  由于交易稅費(fèi)受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動(dòng)性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅?，F(xiàn)在二手房稅費(fèi)政策性強(qiáng)，繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。
  
  關(guān)于稅收由誰繳納通常有以下三種情況：
  
  一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。
  
  二是約定由買家來承擔(dān)所有稅費(fèi)，賣家只管“實(shí)收價(jià)”。這種約定對買家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費(fèi)，更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)。
  
  三是做低房價(jià)，即“陰陽合同”，“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會(huì)將正式買賣合同中的房價(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過低而要求按評(píng)估價(jià)繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會(huì)為了增加的稅收由誰承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房價(jià)為由，主張買賣合同無效。
  
  四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。
  
  在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：
  
  一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。
  
  二是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。
  
  三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。
  
  五、中介費(fèi)支付引起的糾紛的解決辦法。
  
  一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書》，但價(jià)格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價(jià)格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時(shí)，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實(shí)踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機(jī)構(gòu)獲得支持的。
  
  二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。
  
  三、“飛單”，為了節(jié)省中介費(fèi)用，中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達(dá)成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費(fèi)用減少了，但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大。
  
  六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。
  
  賣家賣房應(yīng)當(dāng)將戶口遷出，買賣合同中一般也會(huì)約定賣家交房前或者在交房后一段時(shí)間遷出戶口。戶口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會(huì)影響買家落戶，如果買家買的是“學(xué)位房”，或者買房就是為了落戶，那么對房屋內(nèi)的戶口情況一定要有詳細(xì)的了解，對賣家戶口遷出時(shí)間一定要有明確的約定，否則不能達(dá)到買房的初衷。
  
  買家在戶口問題上一定要防患于未然，予以充分重視。建議考慮以下三個(gè)辦法：
  
  第一個(gè)辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時(shí)間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點(diǎn)是如果賣家拖延的時(shí)間較長，計(jì)算出來的違約金會(huì)較高，法院可能只會(huì)支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強(qiáng)。
  
  第二個(gè)辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責(zé)任。買家可將尾款留得適當(dāng)多一些，這樣對賣家的制約會(huì)更大。
  
  第三個(gè)辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責(zé)任。這對賣家的約束會(huì)更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，采取這個(gè)辦法能有效制約賣家拖延時(shí)間拒不遷出。

  查看全文↓ 2019-02-18 07:29:50
• 145****2168

  一、二手房買賣常見糾紛有哪些？
  
  1、賣方隱瞞真實(shí)信息
  
  賣方為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，買方可以在購房前向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
  
  2、房價(jià)變化快
  
  有些賣方在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另買方只好將之起訴至法院。對此，買方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對方反悔。
  
  3、中介人員的行為不規(guī)范
  
  由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，而中介人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致當(dāng)事人產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免此情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  
  4、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理
  
  房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)通常僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，買方可以在簽訂合同時(shí)讓對方提供確保有權(quán)處分的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  
  二、如何避免二手房買賣糾紛？
  
  1、了解交易流程
  
  買房之前，雙方應(yīng)先了解一下買賣房屋的一般流程，對整個(gè)買賣流程有個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，這樣才能避免在房屋交易的過程中避免犯一些不該犯的錯(cuò)誤，也避免雙方因交易過程漫長而導(dǎo)致互相不信任的情況出現(xiàn)。
  
  2、弄清產(chǎn)屋產(chǎn)權(quán)
  
  二手房一般有售后公房、共有公房、“限轉(zhuǎn)”房屋、抵押房屋等多種產(chǎn)權(quán)形式，這就容易引發(fā)糾紛。所以，買方**好憑身份證到房產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)人，以便核對房屋的真實(shí)信息，從而避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。
  
  3、明確雙方違約責(zé)任
  
  房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，在簽署合同時(shí)**好明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，以此約束雙方的行為，減少糾紛發(fā)生的可能性。

  查看全文↓ 2019-02-18 07:29:41

相關(guān)問題

• 問 二手房交易中可能會(huì)遇到哪些問題，怎么避免？
  答

  避產(chǎn)權(quán)糾紛、質(zhì)量問題、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，查證、看房、咨詢。

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房定金能退嗎？其中可能會(huì)遇到什么陷阱的呢？
  答

  第九十條定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在購買二手房教的定金是能夠退還的：1、雙方所簽協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包含房屋的實(shí)際情況、房價(jià)、委托期限及委托中介公司向買家收取定金的具體內(nèi)容，包括房屋的基本情況、房價(jià)、保留期限和各種情況下定金的協(xié)商處理方法的約定，并且一定要有蓋上中介公司的印章。2、買家與中介公司簽好協(xié)議后在交付購二手房的定金前，買房者還應(yīng)該要求中介公司出示賣家委托中介公司收取定金的委托書協(xié)議書。3、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)如果只有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要有加蓋中介公司的印章。4、定金也必須產(chǎn)權(quán)人，含產(chǎn)權(quán)共享人均要簽字，按照上述步驟交定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。5、買方在支付定金或者購房款時(shí)，一定要交付給房主本人，或者是有合法授權(quán)的代收款人，而且買方一定要留有相關(guān)書面證據(jù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房交易中可能遇到哪些糾紛，怎么預(yù)防一房兩賣的情況？
  答

  聽說二手房買賣容易出問題，特別是那種一房兩賣的，我得多留個(gè)心眼。

  全部6個(gè)回答>
• 問 二手房過戶要遵循什么流程，可能會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？
  答

  二手房過戶流程包括簽訂買賣合同、繳納稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)變更等。費(fèi)用涉及契稅、個(gè)人所得稅等，具體根據(jù)政策和房價(jià)而定。

  全部3個(gè)回答>
• 問 賣房時(shí)可能會(huì)遇到哪些類型的糾紛，我應(yīng)該如何提前預(yù)防和避免？
  答

  聽說賣房時(shí)得注意產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、合同、房屋問題、稅費(fèi)和交易流程，避免糾紛。

  全部6個(gè)回答>