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• 132****2820

  買商鋪就一種投資，根據(jù)深圳房地產(chǎn)交流團給出的以下幾點，你是需要注意到的：
  第一，投資商鋪既要看價格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區(qū)域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。成熟地段內(nèi)的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風(fēng)險較小，回報較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點要關(guān)注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。
  第二，還要看區(qū)域商鋪的供應(yīng)量，量大的區(qū)域要謹(jǐn)慎。商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因為社區(qū)商業(yè)的容量有限。
  第三，商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實很難做夾層。如果單價因為層高高一些而價格上漲，要慎重。
  第四，也是**重要的，要考慮商鋪的投資回報率，在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值**終是要通過租賃實現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。**好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:27:46
• 146****0614

  買商鋪有哪些注意事項
  　　一、購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
  　　二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：
  　　1、房屋用途?？词欠翊_實為商用，并在合同中注明；
  　　2、公用分?jǐn)偯娣e。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；
  　　3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)；
  　　4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時注意驗收。
  　　三、相當(dāng)一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。
  　　四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)格，因此，購房者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力；購買商鋪應(yīng)繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅

  查看全文↓ 2019-01-28 00:27:37
• 142****5048

  商鋪的第一要義 是位置
  **的黃金位置鋪位肯定是**好的
  商鋪一般分為幾類：底商 大型賣場\市場的鋪位 獨立的店鋪
  一般涉及到個人購買的 就是底商和鋪位
  首先 你需要對你的目標(biāo)城市進行商業(yè)分析 看看人流**多的商業(yè)區(qū)在哪里 一般**是沒有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
  作為一個單純的投資人 了解這點很重要
  第一重要的是投資回報
  一般來說開發(fā)商很精明 預(yù)期價值好的商鋪價格不會很低 你需要首先考察周邊區(qū)域的商鋪租金價格，算算年租金，然后計算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——**+月供+物業(yè)管理費等，然后大約計算一下年利潤 這樣很簡單就能知道買這個譜子是不是劃算了
  投資回報率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說的方法簡單算一下也是可以的。但是這中間有個風(fēng)險，就是你無法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應(yīng)的費用。另外如果商鋪經(jīng)營的不好，租賃人會退租，這樣你等于又損失了預(yù)期的租金收入。
  第2重要的是在一堆商鋪中選擇**好的商鋪。當(dāng)然了 金角銀邊 這個是基礎(chǔ) 看看道路是否對你不利，過寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業(yè)氛圍，那么著鋪子投資價值就可能高一些。
  鋪子內(nèi)部要方正，要有合理的開間進深比——不是說開間越大就一定越好——打開間的鋪子可能價格也貴，別小看開發(fā)商，至少我在定鋪子價格的時候會有很多的價格因素，每個鋪子都是考慮多方因素才定價的。內(nèi)部不要有太多的墻和轉(zhuǎn)角——這個用常識就可以明白了。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:27:31

相關(guān)問題

• 問 寫字樓商鋪出售要注意什么呢？
  答

  對于大型投資客來說，無論是對商鋪還是寫字樓、公寓的投資都有自己準(zhǔn)確的判斷，而對于那些初次投資的小型投資客來說就有點困難了?！巴顿Y商鋪主要考慮人流量?！比魏我粋€投資客在投資商鋪時，首先會想到這個問題，所謂“除了地段、地段、還是地段”。但業(yè)內(nèi)人士劉俊認為，隨著城市的擴容建設(shè)，以及大型綜合體樓盤的開發(fā)，也許以前人流量大的區(qū)域會慢慢分流。所以在投資商鋪時，還是要將一個城市整體的規(guī)劃考慮進去。在投資新建商圈時，主要要考慮該區(qū)域常住內(nèi)人口分布情況以及交通、配套等，還有開發(fā)商本身的實力和商圈未來如何運營，有沒有統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布等。此外，商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。這里說的是優(yōu)質(zhì)商鋪，當(dāng)然也有很多商鋪被賣出后，**后都沒有旺起來。這根本原因可能還是后期的運營管理沒有做好。如果打算投資大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等都是需要關(guān)注的，因為這些同商鋪投資回報是密切相關(guān)的。這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。目前市場上，大川白金城白金天地風(fēng)情步行街臨街商鋪和中天未來方舟沿河商業(yè)街、西南商貿(mào)城的商鋪是投資者不錯的選擇。尤其是前兩個商圈，均有幾十萬常住人口作為支撐。此外，這些商鋪都是品牌開發(fā)商打造的，未來不用太擔(dān)心整體規(guī)劃和運營。寫字樓投資要選品牌開發(fā)商當(dāng)然，除了商鋪，很多人也想投資寫字樓和公寓。中天城投相關(guān)工作人員介紹稱，投資寫字樓和公寓，除了考慮交通出行、生活配套以外，還是要看周邊是否有產(chǎn)業(yè)支撐。有產(chǎn)業(yè)支撐就有寫字樓租賃需求。上述工作人員還建議，個人投資寫字樓時，要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些物業(yè)檔次高的項目，今后可能有較為穩(wěn)定的回報。因為對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，因此，投資者也需要全方位的進行比較，并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。另外，作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。因此選擇投資某個寫字樓時，也可以先了解其物業(yè)管理。

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• 問 二手商鋪出售信息要注意什么呢？
  答

  買二手商鋪應(yīng)該注意什么購買二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報率、買賣承擔(dān)的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。而對于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩下多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風(fēng)險評估，測算出投資收益率后，再決定是否投資。

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• 問 請問各位，一般的小商鋪出售要注意什么?有沒有人知道，謝謝！
  答

  商鋪是一個高風(fēng)險高回報的方式，在購買商鋪的時候一定要多方考察，理性選擇。同時，還要多關(guān)注一些市政規(guī)劃和城市發(fā)展的狀況，規(guī)避風(fēng)險，減少不必要的損失。

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• 問 短期商鋪出租要注意什么呢？
  答

  租店鋪需要注意的事項：1 、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認以下幾個重大信息：1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。2)、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。如果承租人無法查清，可以委托律師到相關(guān)部門進行調(diào)查。2 、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。3 、租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。4 、稅費承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：1)、出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。)土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準(zhǔn)。2)、轉(zhuǎn)租：營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。簽定合同時要注意的重要內(nèi)容5 、營業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：1)、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;3)、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;4)、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照;5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。6 、裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：1)、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2)、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。3)、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。7 、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的疑慮8 、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;2)、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。9 、轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。鑒于商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時，聘請專業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。10、買賣與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：1)、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2)、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。11、其他注意事項在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

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• 問 ??誰能給說下二手商鋪出售要注意什么?
  答

  購買門面房跟選租房有很大的區(qū)別，門面房更適合用來做生意，所以要注意地段和人流量的問題，一般購買門面房要注意下面幾個方面：門面房，應(yīng)注意選擇地段、市場較好或有發(fā)展前途的門面房。主要看門面房所處的街道是不是原來就是較繁華的街道，或人流量較大的街道；地理位置、周邊環(huán)境是否有利于招商、經(jīng)商；新建街道是否有發(fā)展前途。一般來說，原來就是商業(yè)繁華、度較高、人流量較大的街道，加上周邊地區(qū)企事業(yè)單位多，交通方便，有停車場等有利因素，這樣的門面房價值較高，風(fēng)險較小。對有些新建的街道，要通過調(diào)查分析，預(yù)測其發(fā)展趨勢。如發(fā)展前景較好的新街道，就可乘其門面房價位較低時購入，待到新建街道變得繁華后，能以較高的租價出租門面房，或?qū)㈤T面房以較高的價格轉(zhuǎn)讓。二手房市場一直是求大于供，市場是賣方市場，所以在實際的二手門面房交易過程當(dāng)中，很多情況下契稅、營業(yè)稅、個人所得稅都是由買房一方來交的。

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