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• 146****5123

  買二手商鋪應該注意什么
  購買二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經營者的營業(yè)狀況等。
  而對于這些內容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩下多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益率后，再決定是否投資。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:02:28
• 152****3405

  需更專業(yè)的風險評估測算收益
  購買二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經營者的營業(yè)狀況等。
  而對于這些內容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩下多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益率后，再決定是否投資。
  了解物業(yè)是否被贈與或出租
  在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者**好讓業(yè)主出具無贈與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉讓時，業(yè)主通常需提前3個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權，只有承租人放棄購買權買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調查承租人是否放棄優(yōu)先購買權相當重要。
  簽協(xié)議需做更多特殊約定
  二手商鋪與二手房買賣合同有差別，購房者需要更細心地去了解，在簽署合同時應做更多的特殊約定。一要了解房產用途，要調查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。二要對公攤部分進行約定，有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。三要對房屋設備裝修裝飾約定詳細，二手商鋪都是經過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。四要有物業(yè)服務方面的約定，物業(yè)服務質量對商業(yè)用房經營至關重要，物業(yè)服務包括的種類、服務是否到位，物業(yè)費用的組成等都要提前調查，并將該內容寫到買賣合同和物業(yè)服務合同中。五要約定交易稅費的分擔方式，各方需承擔的稅費，均應在合同中列明。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:02:23
• 142****5457

  買二手商鋪注意問題：
  
  1、實地評估
  
  購買商鋪前，一定要實地考察，認真評估一番，確定這個商鋪是否值得買。比如說人流量大不大，人流的轉化率高不高，購買力強不強等等；在考察上鋪的價值時，**好還要測算一下租金回報率，問下周邊在租上鋪的租金，假如每年空置期一個月，租金回報率就是月租金的11倍除以總價。
  
  為了能夠更加準確的評估商鋪的價值，如果有必要的話，建議聘請專業(yè)商鋪評估公司進行實地評估，根據他們出具的風險評估報告再決定是否投資。
  2、未來規(guī)劃
  商鋪的價值會受到周邊環(huán)境、商業(yè)規(guī)劃的影響，如果所在區(qū)域未來有其他規(guī)劃，可是你卻不知道，就會影響投資決策的成敗。所以，一定要到規(guī)劃部門詳細了解商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃，或者向租客打聽一下。
  
  3、商鋪的產權性質
  主要是商鋪的土地用途要了解清楚，避免違規(guī)的“居改非”。對于一些不是通過正規(guī)渠道批準的“居改非”（比如私自“居改非”），日后可能面臨被取消的風險，有可能無法辦理營業(yè)執(zhí)照，也沒有經營資格。所以，一定要在購鋪合同中針對這點，擬定一條違約賠償方式。
  
  4、商鋪的租賃情況
  租客的租期還有多久？室內裝修怎么處理？是否簽署放棄優(yōu)先購買權承諾書？等等，這些都要在購鋪前做好產調工作。
  5、稅費提前算清楚
  進行二手商鋪交易，稅費是個大頭：增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅（**好是問清楚這個！），動不動就是要付幾十萬，不搞清楚這些，你就是冤大頭。如果稅費太多，既可以在總價上砍，也可以在合同中約定，哪些稅費由原業(yè)主承擔。
  
  6、貸款問題
  商鋪貸款成數**多5成，**長10年。再考慮到銀行評估價一般比實際成交價低，**后的貸款還不到成交價的5成，所以一定要提前問清楚，準備好充足的**款。
  
  7、產權
  
  購買的商鋪產權一定要清晰，**好不要購買有產權問題的商鋪，所以購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。
  
  8、商鋪本身結構
  
  不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。
  
  9、配套
  
  良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
  
  交易流程如下：
  
  1．購房資格核驗（住宅類）。
  
  2．網簽合同。
  
  3．地稅部門核定契稅。
  4．房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:02:17

相關問題

• 問 二手商鋪出租要注意什么呢？
  答

  注意事項如下：一、確定轉讓人的身份，查看經營者的身份證或相關證明。確定門面的所有人是誰，是否有權利轉讓或出租該門面權利，查看店面的營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關證件是否齊全，并初步咨詢轉讓價格及租金的情況。二、如果經營者是轉租，那就要看到他們當時簽定的原始文件。要看對方的租房合同是否到期或者即將到期；現(xiàn)在的店主和房東簽的是幾年的合同。如果合同沒到期，還是按照原來的租金。如果今年結束，那你就要和房東簽新的合同，就要事先和房東說好價錢或是于現(xiàn)在的店主協(xié)商好這些問題。三、確定是否有拆遷的風險，以及是否屬于政府計劃要拆遷的門面。弄清楚在你租賃的期限里，你需要支付的費用和應有的權利。比如：是否可在不通知房主的情況下私自裝修房屋；在你租賃之后是否有優(yōu)先在租賃其房屋的權利；在租賃的時候是否漲價。四、帶照轉讓分兩種情況。不帶照轉讓：房屋租賃協(xié)議。看產權是誰的，轉讓方有沒有權力轉讓。帶照轉讓：房屋協(xié)議、營業(yè)執(zhí)照等證照變更手續(xù)。五、門面經營權的變更：經營權的變更持營業(yè)執(zhí)照到工尚局依法辦理注冊變更登記手續(xù)，并注意是否有遺留債權債務問題．私自轉讓營業(yè)執(zhí)照不受法律保護。

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• 問 ??誰能給說下二手商鋪出售要注意什么?
  答

  購買門面房跟選租房有很大的區(qū)別，門面房更適合用來做生意，所以要注意地段和人流量的問題，一般購買門面房要注意下面幾個方面：門面房，應注意選擇地段、市場較好或有發(fā)展前途的門面房。主要看門面房所處的街道是不是原來就是較繁華的街道，或人流量較大的街道；地理位置、周邊環(huán)境是否有利于招商、經商；新建街道是否有發(fā)展前途。一般來說，原來就是商業(yè)繁華、度較高、人流量較大的街道，加上周邊地區(qū)企事業(yè)單位多，交通方便，有停車場等有利因素，這樣的門面房價值較高，風險較小。對有些新建的街道，要通過調查分析，預測其發(fā)展趨勢。如發(fā)展前景較好的新街道，就可乘其門面房價位較低時購入，待到新建街道變得繁華后，能以較高的租價出租門面房，或將門面房以較高的價格轉讓。二手房市場一直是求大于供，市場是賣方市場，所以在實際的二手門面房交易過程當中，很多情況下契稅、營業(yè)稅、個人所得稅都是由買房一方來交的。

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• 問 寫字樓商鋪出售要注意什么呢？
  答

  對于大型投資客來說，無論是對商鋪還是寫字樓、公寓的投資都有自己準確的判斷，而對于那些初次投資的小型投資客來說就有點困難了?！巴顿Y商鋪主要考慮人流量?！比魏我粋€投資客在投資商鋪時，首先會想到這個問題，所謂“除了地段、地段、還是地段”。但業(yè)內人士劉俊認為，隨著城市的擴容建設，以及大型綜合體樓盤的開發(fā)，也許以前人流量大的區(qū)域會慢慢分流。所以在投資商鋪時，還是要將一個城市整體的規(guī)劃考慮進去。在投資新建商圈時，主要要考慮該區(qū)域常住內人口分布情況以及交通、配套等，還有開發(fā)商本身的實力和商圈未來如何運營，有沒有統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布等。此外，商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業(yè)地產開發(fā)經驗來看，一個優(yōu)質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。這里說的是優(yōu)質商鋪，當然也有很多商鋪被賣出后，**后都沒有旺起來。這根本原因可能還是后期的運營管理沒有做好。如果打算投資大型商業(yè)地產項目中的商鋪，開發(fā)商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等都是需要關注的，因為這些同商鋪投資回報是密切相關的。這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經營管理等問題。目前市場上，大川白金城白金天地風情步行街臨街商鋪和中天未來方舟沿河商業(yè)街、西南商貿城的商鋪是投資者不錯的選擇。尤其是前兩個商圈，均有幾十萬常住人口作為支撐。此外，這些商鋪都是品牌開發(fā)商打造的，未來不用太擔心整體規(guī)劃和運營。寫字樓投資要選品牌開發(fā)商當然，除了商鋪，很多人也想投資寫字樓和公寓。中天城投相關工作人員介紹稱，投資寫字樓和公寓，除了考慮交通出行、生活配套以外，還是要看周邊是否有產業(yè)支撐。有產業(yè)支撐就有寫字樓租賃需求。上述工作人員還建議，個人投資寫字樓時，要瞄準客戶群來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些物業(yè)檔次高的項目，今后可能有較為穩(wěn)定的回報。因為對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質至關重要，如交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質、大堂的品位和布置、電梯結構布局是否適用、采光通風是否良好等，因此，投資者也需要全方位的進行比較，并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。另外，作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。因此選擇投資某個寫字樓時，也可以先了解其物業(yè)管理。

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• 問 新開鋪商鋪出售要注意啥呢？
  答

  買商鋪就一種投資，根據深圳房地產交流團給出的以下幾點，你是需要注意到的：第一，投資商鋪既要看價格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區(qū)域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。成熟地段內的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風險較小，回報較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點要關注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。第二，還要看區(qū)域商鋪的供應量，量大的區(qū)域要謹慎。商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因為社區(qū)商業(yè)的容量有限。第三，商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實很難做夾層。如果單價因為層高高一些而價格上漲，要慎重。第四，也是**重要的，要考慮商鋪的投資回報率，在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值**終是要通過租賃實現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。**好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

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• 問 二手商鋪出售需要交什么費用?
  答

  如果購買的是非普通住宅，則需要按以下規(guī)定繳納相關稅費：（1）增值稅：非住宅類房產繳納稅率5.55%，由賣方繳納（2）個人所得稅：非住宅類房產繳納個人所得稅為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。（4）契稅：非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%，由買方繳納（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積；（6）二手房交易手續(xù)費總額：非住宅10元/平米*實際測繪面積（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

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