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• 132****8037

  般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算：
  　　公式一:主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入，而年租金收入/購(gòu)買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購(gòu)買商鋪總價(jià)/年租金收入=投資回收年限。
  　　公式二:主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12 =年租金收入;(首期房款+按揭貸款)/年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
  　　當(dāng)然，投資是為了賺錢。還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
  　　第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購(gòu)買環(huán)節(jié)中的支出，像購(gòu)買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。

  查看全文↓ 2019-01-27 22:55:49
• 145****7866

  如何計(jì)算投資回報(bào)率
  　　一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：
  　　計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12個(gè)月-**款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價(jià)
  　　計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注：無貸款情況〉
  　　推選樣本：翠苑社區(qū)商鋪
  　　翠苑是城西較大的社區(qū)，入住人口約10萬，整個(gè)小區(qū)已經(jīng)形成了一定的居住氣氛。翠苑社區(qū)商鋪位于文一路上物美超市附近，周邊還有杭州師范學(xué)院、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院，已經(jīng)具備了超強(qiáng)的人氣。
  　　例如，有一臨街的翠苑社區(qū)商鋪，面積約40平方米，售價(jià)約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得1.4萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：
  　　假設(shè)**100萬元，貸款60萬元，銀行存款利率是1.79%，銀行貸款利率是5.6%。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的購(gòu)入再出租投資回報(bào)率＝1.4萬元×12個(gè)月-100萬元×1.79%-60萬元×5.6%/160萬元，通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：7.28%。
  　　要是這個(gè)投資轉(zhuǎn)手放出，并以175萬元成交，那么它的投資回報(bào)率9.38%＝(175-160)/160，通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的購(gòu)入再售出投資回報(bào)率將是：9.38%。

  查看全文↓ 2019-01-27 22:55:43
• 148****8194

  1、現(xiàn)在一般都是按照建筑面積算的，就是實(shí)際使用面積+公攤面積。
  
  公攤計(jì)算方式為：公攤系數(shù)＝公攤面積/（除法）套內(nèi)面積，而套內(nèi)面積＝建筑面積－公攤面積。國(guó)家目前對(duì)于公攤面積方面暫時(shí)還沒有明確的法律規(guī)定。
  
  2、可以申請(qǐng)雙方都認(rèn)可的第三方，具有資質(zhì)的測(cè)量公司來進(jìn)行測(cè)算。
  
  3、商鋪的建面，實(shí)面和實(shí)用率是由房管局經(jīng)測(cè)量后所公布的數(shù)據(jù)。無論是發(fā)展商還是商家，都會(huì)按照這個(gè)面積數(shù)據(jù)來簽訂租賃或銷售合同。
  
  4、具體的算法是有一套專門的方法，要說清楚需要很多字，建議你去相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站查詢。（無非就是要把中庭、消防通道、電梯位、停車場(chǎng)等等公共區(qū)域面積平攤到商鋪上去）
  
  一般簽署租賃合同都會(huì)注明，**終面積以房管局公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-01-27 22:55:38

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• 問 商鋪投資回報(bào)率怎么算？
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  這個(gè)看你自己眼光的吧

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• 問 門面回報(bào)率要怎么算??？
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  鋪投資回報(bào)率公式投資商鋪無外乎現(xiàn)金全款，按揭貸款2種方式，計(jì)算投資回報(bào)率略有差異：現(xiàn)金全款：凈現(xiàn)值投資回報(bào)率= 年租金／（商鋪總價(jià)+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）按揭貸款：凈現(xiàn)值投資回報(bào)率= （稅后月租-月揭還款）*12/（**+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）含稅轉(zhuǎn)手價(jià)、月租，可以參考周邊同類型的資產(chǎn)類比獲得。根據(jù)投資回報(bào)率計(jì)算值，再比對(duì)期望回報(bào)率，合則投資。

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• 問 租金回報(bào)率是什么意思，怎么計(jì)算呢？
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  租金回報(bào)率是指月租房獲得租金同房屋價(jià)錢的比值。租金回報(bào)率衡量產(chǎn)方面投資收益情況。如在房產(chǎn)投資方面，租金回報(bào)率是衡量這個(gè)樓盤值不值，是否值得投資的一個(gè)很重要的指標(biāo)。因?yàn)榉课莸氖蹆r(jià)可能有水分，有泡沫，但租金是不會(huì)出現(xiàn)泡沫的，是市場(chǎng)的真實(shí)需求。房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計(jì)算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。　　方法一：租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))× 12/購(gòu)買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。租金回報(bào)率法方法二：租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。irr法方法三：irr法(內(nèi)部收益率法)房產(chǎn)投資公式為：irr=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)(備注：上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi))。優(yōu)點(diǎn)：irr法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。irr收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而irr則是按復(fù)利計(jì)算。

• 問 租金回報(bào)率多少合適投資
  答

  正常情況下租金的年化回報(bào)率能夠達(dá)到6%以上，就屬于適合投資的范圍之內(nèi)。簡(jiǎn)單一點(diǎn)說，如果出租房屋的租金和自己的支出能夠達(dá)到持平，那么用來投資房屋是一項(xiàng)比較好的途徑，可以稱得上是正現(xiàn)金流房。而計(jì)算回報(bào)率一般都是從毛租金回報(bào)率進(jìn)行考核，毛租金回報(bào)率能夠達(dá)到5%~10%都屬于不錯(cuò)的效益，而且用于投資的情況之下，大多數(shù)的投資者都是希望能夠早日實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。對(duì)于購(gòu)買房屋投資的開銷，除了包含貸款的還款額之外，還有日常的護(hù)理費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)用以及其他的管理費(fèi)用，同時(shí)房屋沒有完全出租時(shí)的租金損失以及保險(xiǎn)都要算在其中。凈租金回報(bào)率＝（年租金收入－年出租開銷）/房屋總價(jià)，此外還要考慮實(shí)際的支出，自己套入公式進(jìn)行計(jì)算之后可以對(duì)租金的回報(bào)率有比較清晰的認(rèn)知。

• 問 房產(chǎn)投資回報(bào)率多少? 房產(chǎn)投資回報(bào)率怎么算 **好是詳細(xì)點(diǎn)啊
  答

  可以這樣計(jì)算：1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)說明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12說明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.可向開發(fā)商主張解除合同，賠償損失。剛開始幾年（3-5年內(nèi)）回報(bào)率至少在3%以上，5年后至少在5%以上。不然連5年定期的利息都比不上，肯定不劃算。房地產(chǎn)的投資**主要的在于其**。

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