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• 135****3849

  1、　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  2、房屋產權是否明晰
  　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  3、交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、土地情況是否清晰
  　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  5、市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  6、福利房屋是否合法

  查看全文↓ 2019-01-25 09:27:08
• 151****7641

  二手房買賣陷阱常見，購房者屢屢上當，直接造成經濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經上市交易并取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房，包括：按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;集資合作建設的住房;按市人民政府規(guī)定的指導價購買的經濟適用住房;按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房等等。但是在法律規(guī)定下不能參與二手房買賣的房屋包括哪些呢？購房者又如何來鑒別？讓我們一起來看看：
  
  不可交易二手房:
  
  1.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；

  查看全文↓ 2019-01-25 09:27:03
• 151****8794

  交易房屋是否在出租
  
  如果在出租期內，即使完成房屋交易，依照《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；**高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”因為買賣不破租賃是一個明確具體的法律規(guī)則，所以在購買二手房時一定要注意房屋是否存在租賃，以及租賃期限的問題,防止購買房屋后才發(fā)現已購買的房屋租賃期限三、五年，且租金租金數額較低，嚴重侵害了購房人的利益。
  
  
  
  物業(yè)費用及公用事業(yè)費用是否拖欠
  
  買方不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔本來是應該由原業(yè)主交。這里主要看買賣雙方簽訂的合同中，如果沒有對該費用進行約定，那么就屬于買方的遺漏，那么只能由買方負責清償。至于買方在清償之后可以找原業(yè)主索要。
  
  
  
  單位房屋是否侵權
  
  單位房屋均為劃撥土地，轉讓時應繳納土地使用費。對于單位住房，職工在轉讓時，單位享優(yōu)先購買權，轉讓該類房屋時應當事先了解辦理房產證及土地證的特殊要求及是否繳納相關的稅費。
  
  
  
  戶口問題
  
  在司法實踐中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現形式為：買賣雙方經過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入，尤其在學區(qū)房的二手房買賣中，需要將戶口的遷移也明確約定在房產買賣合同中，防止出現訴訟糾紛。
  
  
  
  買賣雙方簽訂“陰陽合同”
  
  在二手房交易中所出現的“陰陽合同”，是指合同當事人采用訂立兩份以上的合同方式，一份用于房產交易中心備案，一份用于雙方當事人履行的，其中用房產交易中心備案的合同則稱為“陽合同”，其價格或其他條件并不是雙方的真實意思，而是用于少納稅費或出于其他目的：對用于雙方當事人履行的合同則稱“陰合同”，是當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，反映了雙方的真實意思。二手房交易市場上存在“陰陽合同”現象的原因是交易雙方在合同中以極低價格進行交易，和陰合同中實際成交價格相差甚遠，此舉旨在規(guī)避相關稅收。
  
  
  我國《合同法》對認定合同無效明確規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的屬于合同無效。相關規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易關系。
  
  規(guī)定一、沒拿到房本交易不能算無效合同,可以拿到房本但是因為種種原因尚未拿到房本,此類買賣合同沒有按規(guī)定進行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。
  
  規(guī)定二、房本只有一人名單方賣房算有效,夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋,未經對方同意,擅自以自己名義轉讓給他人,買房人為善意購買的,可以認定房屋買賣合同有效。
  
  規(guī)定三、經適房未滿5年買賣合同無效,相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用房,當事人主張買賣合同無效的,法院可予支持。
  
  規(guī)定四、一房多賣鬧糾紛誰辦房本誰得房,賣房人一房多賣,按照以下順序決定誰**終獲得該房屋的所有權:一是已經辦理房屋所有權轉移登記的;二是雖未辦理房屋所有權轉移登記,但已經實際合法占有房屋的。
  
  雖然有明確的法律法規(guī)對二手房交易的糾紛作出規(guī)定,但這樣的案例還是不斷地會重現,購房者在購房前應該向鄰居、物業(yè)及開發(fā)商了解具體的情況,能到現場看房更好,并對將來也許出現的質量等問題如何承擔雙方作出約定才能更好的避免糾紛。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 09:26:59

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• 問 二手房自行交易有哪些? 二手房交易中有哪些相關的法律法規(guī)和政策？
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  一般二手房交易需要交納的稅費：一、 買房人應繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 印花稅：房款的0.05%3、 交易費：3元/平方米4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定5、 權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。二、 賣房人應繳納稅費：1、 印花稅：房款的0.05%2、 交易費：3元/平方米4、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)5、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

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• 問 禁止二手房買賣可以嗎? 二手房禁止買賣的情形有哪些，二手房買賣要哪些資料
  答

  二手房交易十大注意事項：一、房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。

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• 問 哪些房屋為法律法規(guī)禁止出租的
  答

  我覺得應該是未拿到房產證的吧````不是很清楚去問問相關的人士

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• 問 禁止二手房買賣是嗎? 哪些二手房不能買賣 如何鑒定？
  答

  那么為了防止錢交了，房子卻過不了戶的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買的房子沒辦法過戶，大家買房的時候可千萬要注意啦。情況一：未解除抵押的房產目前房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行的房子叫抵押房。根據規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房子，才能辦理過戶。因此，購買此類房子，買家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。情況二：被有關部門查封的房產不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。原因可能是房價打漲，賣家與第三方合謀偽造債權關系，讓法院查封房產使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據規(guī)定合家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產。情況三：賣方未經其他產權人同意出售的房產如果房子是多個人共有產權人，買房一定要證得所有共有人的同意。共有人步同意的，買賣屋校。即使完成了過戶只后產權人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共產權人到場簽字，有人來不了。要對方提供經過公證的授權書，盡可能的降低毀約風險。情況四：賣家沒法提供房產證沒有房產證的二手房是過步了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產證的房子要承擔很大的風險，權利也沒有保障。情況五：正在出租的房屋我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產權發(fā)生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有校。情況六：產權因為違規(guī)搭建被凍結如果房屋有違建，按照有關規(guī)定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

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• 問 [購房流程]#二手房#哪些二手房禁止買賣？
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