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• 131****4126

  一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)：
  一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
  1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
  2、 印花稅：房款的0.05%
  3、 交易費(fèi)：3元/平方米
  4、 測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定
  5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
  二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
  1、 印花稅：房款的0.05%
  2、 交易費(fèi)：3元/平方米
  4、 營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
  5、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

  查看全文↓ 2019-01-18 11:46:11
• 144****5398

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國(guó)家物價(jià)局/國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國(guó)家計(jì)委、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知（國(guó)家計(jì)委/國(guó)家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國(guó)家土地管理局 1993.02.13）
  
  當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
  
  前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
  
  出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:46:07
• 136****7325

  房屋交易較其他商品買賣有巨大的差異，涉及金額多且流程復(fù)雜。二手房交易通常有兩種形式，一是買賣雙方通過(guò)中介進(jìn)行房屋買賣的全部流程；二是買賣雙方自行約定交易各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間及方式。兩種方式各有利弊，如果采用自行交易的方式，常見的陷阱有三種。
  
  常見陷阱一：產(chǎn)權(quán)糾紛
  
  產(chǎn)權(quán)糾紛是二手房交易過(guò)程中常見的陷阱。購(gòu)房者往往缺乏對(duì)于國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)的了解，同時(shí)也無(wú)法完全了解對(duì)方房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，很容易產(chǎn)生在交易過(guò)程中房產(chǎn)無(wú)法順利過(guò)戶的情況。
  
  常見的產(chǎn)權(quán)糾紛歸納算來(lái)有兩種形式：
  
  （一）交易不符合上市條件的房屋。例如，被法院查封的房屋、已被抵押的房屋、不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等。
  
  （二）產(chǎn)權(quán)人不清晰的房屋。例如，房屋產(chǎn)權(quán)共有人意見不統(tǒng)一、夫妻離異后產(chǎn)權(quán)尚未分割清晰、遺產(chǎn)房屋未完成繼承過(guò)戶等情況。
  
  常見陷阱二：房款糾紛
  
  房款交接是二手房交易過(guò)程中買賣雙方非常重視的一環(huán)，稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)錢房?jī)墒У木骄?。比如，買方交付定金或房款，但是房屋不能如期過(guò)戶。或者賣方只收了定金，完成過(guò)戶后拿不到尾款。
  
  因此如果二手房交易雙方采用自行交易的方式，一定要切記將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)后進(jìn)行保留，如有變更事宜，也一定要白紙黑字的簽訂補(bǔ)充協(xié)議。另外在進(jìn)行交易過(guò)程中要妥善保管交易過(guò)程中的短信、郵件，必要時(shí)錄音錄像，為免將來(lái)出現(xiàn)紛爭(zhēng)無(wú)法有效舉證。為更好的保障雙方利益，也建議雙方進(jìn)行房款交接的過(guò)程中采用資金監(jiān)管的方式。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:46:02
• 148****1504

  　很多人買不起新房子，這個(gè)時(shí)候就只能去買二手房，但是在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，就有可能引起糾紛，二手房買賣糾紛常見法律問(wèn)題有哪些呢？那么下面就讓法律快車小編為大家?guī)?lái)二手房買賣糾紛常見法律問(wèn)題有哪些的相關(guān)內(nèi)容，一起來(lái)看看吧。
  
  
  
  　　一、買賣二手房注意事項(xiàng)有哪些
  
  　　1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；
  
  　　2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；
  
  　　3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  
  　　4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  
  　　5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；
  
  　　6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；
  
  　　7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；
  
  　　8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；
  
  　　9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；
  
  　　10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。
  
  　　二、二手房買賣流程
  
  　　1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；
  
  　　2、賣方處理好房屋未能滿足交易過(guò)戶條件的相關(guān)事宜；
  
  　　3、買方如果是按揭貸款購(gòu)房的，找銀行申請(qǐng)貸款，并取得銀行的書面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
  
  　　4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請(qǐng)。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項(xiàng)。
  
  　　5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。
  
  　　6、問(wèn)稅、完稅、過(guò)戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。
  
  　　7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過(guò)戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。
  
  　　三、二手房買賣糾紛常見法律問(wèn)題有哪些
  
  　　1、沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？
  
  　　根據(jù)我國(guó)法律，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無(wú)效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過(guò)戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買方的利益。
  
  　　2、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
  
  　　關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人是否具有合法的授權(quán)委托手續(xù)。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產(chǎn)權(quán)人無(wú)法與實(shí)際購(gòu)房人簽約的應(yīng)當(dāng)?shù)焦C處辦理授權(quán)委托公證，明確授權(quán)簽約人代理其進(jìn)行合同簽訂、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬于無(wú)效合同或者效力待定的合同，買房人有權(quán)撤銷并要求簽約人承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  　　3、定金法律問(wèn)題以及全款或貸款買房定金約定技巧
  
  　　如果房屋買賣中，雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購(gòu)房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購(gòu)房則資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒(méi)有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無(wú)法辦理，那么如果沒(méi)有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  　　4、購(gòu)房人無(wú)法辦理銀行房屋貸款手續(xù)怎么辦？
  
  　　原則上這屬于購(gòu)房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國(guó)家部委分別頒布實(shí)施了國(guó)十條、京十二條、三部委二套房標(biāo)準(zhǔn)等一系列調(diào)控政策。如果購(gòu)房人由于政策變化導(dǎo)致無(wú)法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購(gòu)房人的需要可分別采取如下措施：如購(gòu)房人需要繼續(xù)購(gòu)房可以變更合同（加付**、延長(zhǎng)貸款期限）后繼續(xù)履行合同，如購(gòu)房人不想繼續(xù)購(gòu)房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項(xiàng)且不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，如果不是這些政策導(dǎo)致的購(gòu)房人無(wú)法貸款，那么如果沒(méi)有特殊約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:45:56
• 136****1224

  二手房買賣中有哪些常見的錯(cuò)誤觀念?
  
  
  
  1.訛誤：只有在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上備案登記的網(wǎng)簽合同才是房屋買賣合同，其它合同、協(xié)議不是買賣合同，自擬的、中介公司提供的、律師代擬的私下簽訂的合同都不是正式合同，對(duì)當(dāng)事人缺乏法律約束力。
  
  正解：以任何載體記載的任何形式、任何版本的合同都是合同，政府部門制定的示范合同、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上備案合同并不比當(dāng)事人自擬的或者律師、朋友代擬的或者房產(chǎn)中介提供的私下簽訂的合同效力更強(qiáng)或者更優(yōu)先。上海自2006年開始實(shí)行二手房交易合同網(wǎng)上備案制度，只是第一為了操作簡(jiǎn)便，方便辦理流程統(tǒng)一、操作標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方便，第二為了遏制和減少一房多賣現(xiàn)象。不管是政府部門制定的示范合同、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上備案的網(wǎng)簽合同，還是自擬合同、他人代擬合同，只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，都是有效的，對(duì)當(dāng)事人均有法律約束力；如果對(duì)同一事項(xiàng)的約定前后不同，后合同優(yōu)于前合同，以**后一份書面合同的約定為準(zhǔn)；如果前后合同約定并無(wú)沖突，前后合同的約定均為準(zhǔn)，當(dāng)事人都要遵守。政府部門的示范合同、網(wǎng)簽合同并無(wú)任何更高更強(qiáng)的效力或者優(yōu)先的效力。倒是只有如下幾個(gè)規(guī)則，除了剛剛講過(guò)的對(duì)同一事項(xiàng)前后約定不一致的以**后的約定為準(zhǔn)外，還有：合同正文與補(bǔ)充協(xié)議、附件不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議、附件為準(zhǔn)；合同正文內(nèi)打印部分與手寫部分不一致的，以手寫內(nèi)容為準(zhǔn)；格式條款與非格式條款不一致的，以非格式條款為準(zhǔn)。
  
  
  
  合同、協(xié)議、契約（還可以加上港臺(tái)習(xí)用的“合約”以及跨領(lǐng)域使用的“協(xié)定”、“議定書”等）是相同的概念，普通人根本不需要搞清楚這三個(gè)詞語(yǔ)的細(xì)微區(qū)別，在一般的民事交易實(shí)踐和司法實(shí)踐中均可以相互通用、相互替換，可以隨時(shí)彼此換用。在絕大多數(shù)文本和語(yǔ)境中，合同、協(xié)議、契約三個(gè)詞語(yǔ)可以隨時(shí)彼此換用，對(duì)語(yǔ)句、條款的內(nèi)容無(wú)任何實(shí)質(zhì)改變、對(duì)約定無(wú)任何影響。只是“協(xié)議”這個(gè)概念的外延比“合同”更大一些。在一些人的觀念中，將“合同”與“協(xié)議”區(qū)分，說(shuō)什么當(dāng)事人私下簽訂的合同只是個(gè)協(xié)議，不是合同，不算正式的房屋買賣合同，是很荒謬的。
  
  
  
  至于合同是否已經(jīng)成立，與合同本身的載體、文本水平都無(wú)關(guān)，與制定主體更沒(méi)有關(guān)系。對(duì)一份合同是否已經(jīng)成立發(fā)生爭(zhēng)議的，只要能夠確定當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三個(gè)要素，一般即認(rèn)為合同已經(jīng)成立。房屋買賣合同的成立，只要買賣雙方主體明確，轉(zhuǎn)讓房屋的坐落地址寫清楚（標(biāo)的確定），房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)寫清楚，約定的辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間、交房時(shí)間和下家購(gòu)房款支付流程寫清楚，房屋買賣合同即已成立，就是一份完整的房屋買賣合同了，不管它的名字叫“定金協(xié)議”“居間協(xié)議”“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”還是某某確認(rèn)書，也不管它是打印的比較正規(guī)的合同書，還是手寫在一張紙條上的，還是寫在收據(jù)上的。
  
  
  
  對(duì)于房屋買賣來(lái)說(shuō)，在買賣雙方主體明確、交易的標(biāo)的房屋確定（該房屋的坐落地址寫清楚）的前提下，只要明確約定了房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)、購(gòu)房款支付流程、辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)間和交房時(shí)間，房屋買賣合同即已成立。因?yàn)榧词蛊渌灰讞l件和雙方的違約責(zé)任等一概不做約定，該房屋買賣交易也能進(jìn)行下去，只有以上基本條款是房屋買賣合同的必備條款，因此具備了以上必備條款，房屋買賣合同就成立了。對(duì)于房屋租賃合同來(lái)說(shuō)，在雙方當(dāng)事人、租賃房屋確定的前提下，只要約定了租金標(biāo)準(zhǔn)和租期，房屋租賃合同即已成立，哪怕只是約定了第一期的租金標(biāo)準(zhǔn)，未明確約定后續(xù)的租金標(biāo)準(zhǔn)。
  
  
  
  即使書面形式上連以上必備條款都欠缺，只要根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定、當(dāng)事人已有的約定或者當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣，能夠推定得出當(dāng)事人之間的約定，能夠補(bǔ)足必備條款，合同也是成立的；遵循法律規(guī)定、交易習(xí)慣、合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則、履行治愈規(guī)則等規(guī)則能夠補(bǔ)足合同的必備條款的，合同也視為已經(jīng)成立；如果法律規(guī)定某種交易的合同必須采用書面形式訂立，當(dāng)事人未簽訂任何書面協(xié)議，但是事實(shí)上已經(jīng)開始履行該合同，一方履行了主要合同義務(wù)而對(duì)方接受的，也視為合同已成立，當(dāng)事人不得主張合同未成立。譬如房屋買賣合同，如果雙方當(dāng)事人未簽訂任何書面協(xié)議，只是口頭約定了轉(zhuǎn)讓總價(jià)及付款流程，下家已經(jīng)向上家支付了一部分房款，上家已經(jīng)將房屋交付給了下家占有居住使用，雙方已經(jīng)開始事實(shí)履行該房屋買賣合同，則該買賣合同已經(jīng)成立，一方當(dāng)事人不得主張合同未成立或者不成立。
  
  
  
  2.訛誤：合同要依賴于雙方當(dāng)事人都自愿繼續(xù)履行才能繼續(xù)履行，如一方當(dāng)事人要解約，合同就只能解除；房東違約毀約，合同就不能繼續(xù)履行，買家就拿不到房。
  
  正解：一種顯而易見的訛誤觀念。如果這種觀念正確，合同豈不全都變成了廢紙、法院也都是橡皮泥和面團(tuán)？！合同只有依賴于雙方當(dāng)事人都自愿繼續(xù)履行才能繼續(xù)履行，如果一方當(dāng)事人要解約，合同就只能解除，不能強(qiáng)制繼續(xù)履行，當(dāng)初簽訂的合同是不是一堆廢紙？法院是不是隨意揉捏的面團(tuán)？
  
  
  
  一方當(dāng)事人要解除合同，如果對(duì)方當(dāng)事人不同意、要求繼續(xù)履行，只要提出解約的一方不享有解約權(quán)且合同不存在繼續(xù)履行的客觀障礙，合同就必須繼續(xù)履行。一方提出解約，要行使合同解除權(quán)，必須享有解除權(quán)且履行正當(dāng)程序行使解除權(quán)。合同的解除有約定解除和法定解除兩種，約定解除又包括當(dāng)事人事先在合同中約定解除權(quán)和事后達(dá)成解約協(xié)議解除合同兩種情形。如果合同中并未賦予當(dāng)事人約定解除權(quán)，未約定出現(xiàn)某種情況或者具備某個(gè)條件時(shí)一方可以解除合同，則當(dāng)事人不享有約定解除權(quán)；如果合同中賦予了當(dāng)事人約定解除權(quán)，即出現(xiàn)某種情況或者具備某個(gè)條件或者一方違約時(shí)，相對(duì)方有權(quán)解除合同，享有解約權(quán)的一方也必須在合同約定的條件完全成就后才能行使約定解除權(quán)解除合同。如果合同中并未約定一方當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件或情形，未約定解除權(quán)，發(fā)生爭(zhēng)議糾紛后雙方也未能協(xié)商一致達(dá)成解約協(xié)議解除合同，則不存在合同的約定解除，當(dāng)事人只享有法定解除權(quán)。當(dāng)事人行使法定解除權(quán)的條件由法律條文明確規(guī)定。除遭遇不可抗力各方當(dāng)事人均可解除合同外，其它事由、其它情形的法定解除權(quán)法律都只賦予了債權(quán)人一方、非違約方，債務(wù)人一方、違約方是無(wú)權(quán)行使合同的法定解除權(quán)的。而且，當(dāng)事人可以通過(guò)約定改變法定解除權(quán)，可以在事先簽訂的合同中擴(kuò)大一方當(dāng)事人的法定解除權(quán)，也可以限縮、取消、剝奪一方當(dāng)事人的法定解除權(quán)，不論是擴(kuò)大當(dāng)事人的法定解除權(quán)還是限縮直至取消當(dāng)事人的法定解除權(quán)，這種合同約定均是合法有效的，取消剝奪一方當(dāng)事人的法定解除權(quán)的合同條款也是有效的。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:45:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房禁止買賣是嗎? 二手房交易中有哪些相關(guān)的法律法規(guī)和政策？
  答

  1、　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3、交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法

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• 問(wèn) 二手房購(gòu)買交易流程有哪些? 二手房自行交易有什么流程？
  答

  近期，隨著各個(gè)利好政策的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)火熱。相比于購(gòu)買新房來(lái)說(shuō)，二手房交易過(guò)程更為復(fù)雜，其中有更多需要注意的環(huán)節(jié)。今天我們就來(lái)與大家分享一下二手房交易的詳細(xì)流程，考慮購(gòu)買二手房的置業(yè)者，一定要了解清楚了。一般來(lái)講，自行交易要分為以下幾步：一、發(fā)布或了解房源信息進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過(guò)親朋好友介紹；另一種是通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性，以避免受到無(wú)謂的打擾，甚至造成不必要的損失。二、看房、挑房作為買方，通過(guò)了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來(lái)就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì)；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。作為賣方，**好了解一下買方的付款能力和資信狀況。三、買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金通過(guò)看房，買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來(lái)簽約的一個(gè)保證，防止賣方將房再賣給他人，同時(shí)也對(duì)買方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。四、談判簽約，買方向賣方支付**款買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。因?yàn)楹贤墙鉀Q糾紛時(shí)**重要的依據(jù)，因此買賣雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況，付款方式和時(shí)間、過(guò)戶期限 、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過(guò)戶登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對(duì)買賣雙方來(lái)講，無(wú)論是先付款還是先過(guò)戶都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付**款，過(guò)戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的**款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。五、繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過(guò)戶材料。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查，向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。六、買方支付剩余房款如果全款（指不需要貸款的客戶），買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過(guò)戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款。如果買方申請(qǐng)貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付**款后，買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過(guò)戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶。如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時(shí)（通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證），銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣方賬戶。七、交鑰匙產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完畢，賣方收到全款后，買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣方將房屋鑰匙交給買方。

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• 問(wèn) 二手房自行交易是什么? 二手房交易流程是什么？交易注意事項(xiàng)有哪些
  答

  買賣雙方簽訂購(gòu)房合同，然后根據(jù)合同要求交錢，買房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過(guò)戶。如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們?cè)诮灰踪I賣雙方無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無(wú)力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 賣方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閴|資公司會(huì)留下賣方的結(jié)算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻竺娼灰字型臼掷m(xù)不能順利進(jìn)行，那么之前還貸的事實(shí)是不能改變的。私下交易流程：1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網(wǎng)站上下載合同文本，按買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，約定定金等簽訂合同；3、進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估時(shí)間大約要5~7個(gè)工作日；4、辦理按揭業(yè)務(wù)。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。此過(guò)程比較消耗時(shí)間，大約40個(gè)工作日；5、按揭辦理完成后，及時(shí)注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證；

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• 問(wèn) 現(xiàn)在二手房交易政策有哪些？
  答

  二手房貸款政策有規(guī)定有哪些呢?首先我們了解一下二手房按揭貸款，二手房按揭貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例**款，其余部分以要購(gòu)買的房產(chǎn)作為抵押，向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。 下面我們看看二手房貸款政策有哪些規(guī)定吧!適用對(duì)象：已經(jīng)支付了部分房款，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購(gòu)房人。貸款額度：住房的**高貸款額度為80%。貸款期限：二手房住房按揭貸款的期限一般不超過(guò)20年，且房產(chǎn)已使用年限與按揭年限之和不超過(guò)30年。 貸款利率：貸款利率、貸款逾期利率、罰息利率按中國(guó)人民銀行、貸款行有關(guān)按揭貸款利率政策和管理規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。職工購(gòu)買的自有住房包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、私產(chǎn)住房、集資建造住房、危改還遷住房和公有現(xiàn)住房。貸款額度：公積金貸款額度的上限計(jì)算公式是： 貸款職工月計(jì)繳住房公積金額度÷貸款職工住房公積金的繳存比例×0.45×12×實(shí)際可貸年限公積金貸款額度一般要求不超過(guò)房屋總價(jià)的70%,且一般都有上限限制。貸款期限：**長(zhǎng)可達(dá)30年。

• 問(wèn) ??怎樣交易二手房?二手房的交易有哪些費(fèi)用？
  答

  一、2017二手房交易流程：1、看房買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時(shí)買賣雙方可以協(xié)商、交付定金。3、簽署合同買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。4、審查買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7——8個(gè)工作日左右。6、立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。目前，北京市已經(jīng)取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。7、繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。8、房屋過(guò)戶交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，需5個(gè)工作日。9、銀行放款買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查2017二手房交易流程及費(fèi)用2017二手房交易流程及費(fèi)用。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。10、房屋、物業(yè)交接買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。二、2017二手房交易稅費(fèi)1、契稅(買方支付)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定;非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%;二次購(gòu)房都是3%，不分面積。2、營(yíng)業(yè)稅(買方支付)此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，個(gè)人購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住宅對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，具體如下： 房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5.6%; 房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%; 房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。3、個(gè)稅(買方支付)核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。4、印花稅(買賣雙方各0.05%)印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。5、土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。6、登記費(fèi)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)2017二手房交易流程及費(fèi)用房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%8、傭金成交價(jià)*2%，交易雙方各付一半。9、貼花：5元/套如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：10、評(píng)估費(fèi)評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登記費(fèi)個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元12、委托公證費(fèi)如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會(huì)產(chǎn)生如下費(fèi)用：13、贖樓擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用計(jì)算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個(gè)月，**低收費(fèi)2000元。14、贖樓罰息不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取15、贖樓短期借款利息一般1個(gè)月贖樓短期借款利息≈欠款金額×116、買賣合同公證費(fèi)由公證機(jī)關(guān)向涉外方收取，征收標(biāo)準(zhǔn)：過(guò)戶價(jià)×0.003%(過(guò)戶價(jià)<50萬(wàn))過(guò)戶價(jià)×0.0025+250(50萬(wàn)<過(guò)戶價(jià)≤500萬(wàn))過(guò)戶價(jià)×0.002+2750(500萬(wàn)<過(guò)戶價(jià)≤1000萬(wàn))17、抵押合同公證費(fèi)買方涉外并需要貸款時(shí)，由公證處向涉外方收取的服務(wù)費(fèi)

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