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二手房買賣陷阱常見，購房者屢屢上當，直接造成經(jīng)濟損失。在二手房市場中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，包括：按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;集資合作建設(shè)的住房;按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房;按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。但是在法律規(guī)定下不能參與二手房買賣的房屋包括哪些呢？購房者又如何來鑒別？讓我們一起來看看：不可交易二手房:1.只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；2.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；4.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；5.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；6.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；8.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；9.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。如何鑒定房屋是否能進行二手房買賣？核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前，買賣雙方應(yīng)該對對方的身份進行確認，尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐。查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無產(chǎn)權(quán)共有人，是否抵押出去，是否為小產(chǎn)權(quán)房等。一方面要實際去看房，對物業(yè)和周邊住戶進行咨詢，另外區(qū)房管局進行信息咨詢，查明產(chǎn)權(quán)，謹防受騙。二手房買賣個人權(quán)益的維護都是無法保證的，購房者應(yīng)該提前將以上九中不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋權(quán)屬狀況，同時在簽署二手房買賣合同的時候，要仔細核對合同內(nèi)容，有什么修改可詳細落款與合同上，避免日后發(fā)生合同糾紛事件。如果購房者實在是不能進行判斷，可以找中介進行評估或者咨詢，能買到放心的二手房才是**重要的。
全部5個回答>禁止二手房買賣可以嗎? 二手房禁止買賣的情形有哪些，二手房買賣要哪些資料
158****1689 | 2019-01-25 09:27:44
已有3個回答
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144****8008
二手房交易十大注意事項：
查看全文↓ 2019-01-25 09:28:05
一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 -
148****9310
二手房過戶需要準備的材料:
查看全文↓ 2019-01-25 09:28:01
1、買方：本人到場，提供有效身份證件、房屋買賣合同。
2、賣方：持有效身份證件及房屋所有權(quán)證到場辦理 該房產(chǎn)為夫妻共有時，則夫妻雙方都應(yīng)該同時到場并提供有效身份證件、房屋共有權(quán)證及結(jié)婚證等其它相關(guān)證件。 -
131****5771
查看全文↓ 2019-01-25 09:27:57
房屋買賣交易流程復(fù)雜，提前知道交易流程很有必要。本月起，這件事關(guān)房產(chǎn)買家和賣家的大事，有了**新變化。
近日，隨著寧波房產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)平臺的上線運行，與之配套的“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”（也改版上線，全市的房屋交易正逐步匯總到一個平臺上。二手房交易，有了哪些變化？房東如何登記房源？對購房的消費者來說，交易時又有哪些變化？哪幾種情況下，房源核驗會通不過？為了幫助市民弄清楚這些問題，記者請教了市房產(chǎn)市場管理中心的相關(guān)專家。
記者 周科娜
新增房源核驗環(huán)節(jié)
房產(chǎn)交易重要的環(huán)節(jié)是待售房源尋找買家的過程，跟以往相比，這次變化**大的是房東掛牌出售房源環(huán)節(jié)。
“以往，房東只要將自己所要出售的房源信息到網(wǎng)上掛牌即可。現(xiàn)在需要經(jīng)過一個房源核驗環(huán)節(jié)，目的是確保房源的真實有效?！笔蟹慨a(chǎn)市場管理中心相關(guān)負責(zé)人告訴記者。
不少市民都碰到過這樣的情況，看中一套房源，打電話過去一問，壓根兒沒有或被告知早已經(jīng)賣了，甚至是被司法查封的房源也在網(wǎng)上掛牌出售?！艾F(xiàn)在賣家掛牌房源之前，就得把房源的真實性弄清楚，避免類似問題的發(fā)生。”該負責(zé)人表示。
登錄“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”（www.cnnbfdc.com），可以發(fā)現(xiàn)，掛牌的每套房源都有由一串數(shù)字組成的“房源核驗碼”，一旁還有一個二維碼，用手機掃二維碼，就能將房源信息顯示到手機上，方便隨時查看。
這個房源核驗碼和二維碼，能證明這是一套真實有效的可交易房源，而是否存在查封等限制交易的信息，通過二維碼也能獲悉。有了這兩個信息，意味著這是經(jīng)房產(chǎn)監(jiān)管部門核驗過的房源。
因此，在二手房交易之前，房東在房源登記過程中，新增了一個房源核驗環(huán)節(jié)，買房者的權(quán)益得到了保護，不再需要費時費力去核實了。
房東如何登記房源？
既然房東在掛牌房源信息前，有了房源核驗這一環(huán)節(jié)，那么房源核驗如何進行？房東需要攜帶哪些資料？核驗需要多久？核驗結(jié)果，又會以何種方式告知？昨天，記者就此咨詢了市房產(chǎn)市場管理中心相關(guān)專家。
專家稱，市民有一套房源需掛牌出售，可以通過“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”找到合適的中介機構(gòu)或中介人員接受相應(yīng)的經(jīng)紀服務(wù)，并書面簽訂委托。這委托可以是獨家委托，也可以是非獨家委托?！蔼毤椅泻炗單袇f(xié)議，非獨家委托簽訂委托書。兩者的區(qū)別是，委托協(xié)議撤銷需要雙方達成一致后才能撤銷，委托書房東可以單方撤銷。由此可見，兩者提供的服務(wù)也是不一樣的。兩種委托書都支持線上或線下簽訂。”
一旦簽訂了委托協(xié)議或委托書，接下來就由中介提供服務(wù)了。每一個經(jīng)備案的中介人員都具有“寧波房產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)平臺”操作權(quán)限，可按照房東的委托進行房源核驗，并發(fā)布房屋出售信息。
房源核驗通過后，結(jié)果會以短信的形式發(fā)給房東，查封的房源也會進行告知。真實的可出售房源完成核驗后，系統(tǒng)會生成一個18位數(shù)的房源核驗碼和二維碼。只有通過核驗的房源信息才能掛牌發(fā)布，并可通過房源核驗碼對該房源進行隨時核查。
那么，房源是否一定要通過中介進行核驗？市房產(chǎn)市場管理中心的相關(guān)專家說，房東也可以到房管部門的服務(wù)窗口申請房源核驗，同時需要攜帶以下資料：不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，房屋權(quán)利人的身份證明。如果是委托他人核驗的，還需有授權(quán)委托書和受托人的身份證明。
哪幾種情況房源核驗會通不過？
房源核驗結(jié)果有四類。第一類大部分房源可自動核驗通過，即時生成核驗碼并以短信形式發(fā)送給申請人；第二類房源被限制交易的，核驗時將在系統(tǒng)上以提示框的形式當場告知申請人結(jié)果；第三類房源需由不動產(chǎn)登記部門進一步確認的，如房屋面積、房屋用途出現(xiàn)記載不明確的情形，核驗時也會在系統(tǒng)上以提示框的形式告知；第四類房源是由于歷史原因造成數(shù)據(jù)質(zhì)量問題，需核查后作進一步后臺處理的，由系統(tǒng)提示框告知當事人向房管部門申請人工核驗，對部分歷史數(shù)據(jù)需要進行人工核驗后，才能進行掛牌。
經(jīng)過核驗的房源信息，下一步就是掛牌發(fā)布了。看到這里，可能有市民會問，一經(jīng)掛牌的房源，如果房東發(fā)現(xiàn)價格賣虧了，或者掛高了無人問津的情況下，能否對房源信息進行修改？市房產(chǎn)市場管理中心的相關(guān)專家表示：“有權(quán)限操作的中介機構(gòu)工作人員，可以對房源狀況書進行多次修改。”
房源掛牌發(fā)布促成交易后，中介機構(gòu)將會安排為買賣雙方提供交易合同的網(wǎng)簽?！洞媪糠课葙I賣中介合同》、《存量房屋買賣合同》，兩者都有統(tǒng)一的合同示范文本。“為確保買賣雙方的利益，我們不支持線下簽訂合同?！?br/>
這里要注意的是，經(jīng)房管部門備案的合同出現(xiàn)變更、撤銷時，需要買賣雙方向房管部門提出申請。
**后一步是，買賣雙方根據(jù)合同約定，進行過戶納稅及不動產(chǎn)登記。
對買方來說房產(chǎn)交易有何變化？
對于打算購房的消費者來說，登錄“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”后，可以先找中介，找一家有資質(zhì)、信譽好、服務(wù)好的中介，也可以先找房源，通過平臺找到了價格合適、符合自己需求的房源。
發(fā)布在“房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”統(tǒng)一平臺上的房源，除了以往常見的掛牌信息內(nèi)容外，還多了兩個顯著特征：一是通過核驗的房源都會帶有核驗碼和二維碼標志；二是顯示房源的四種實時狀態(tài)：鎖定狀態(tài)、抵押狀態(tài)、限制狀態(tài)和查封狀態(tài)，這四種狀態(tài)以不動產(chǎn)登記共享數(shù)據(jù)進行及時更新。
那么，這新增的四種房源狀態(tài)，各有什么含義？該負責(zé)人進一步介紹說：“抵押狀態(tài)，房屋權(quán)利已被抵押，有貸款尚未結(jié)清；鎖定狀態(tài)，即房源已經(jīng)被其他買家選中正在進行網(wǎng)簽操作；查封狀態(tài)，房屋被司法機關(guān)查封，禁止交易；限制狀態(tài)，尚不滿足交易的條件，例如保障性住房不符合上市條件的就屬于限制狀態(tài)?！?br/>
選中房源后，就到了聯(lián)系中介人員實地看房、協(xié)商交易事項的環(huán)節(jié)，這個與賣方是一致的。
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那么為了防止錢交了，房子卻過不了戶的情況發(fā)生。本文將列舉哪些情況下買的房子沒辦法過戶，大家買房的時候可千萬要注意啦。情況一：未解除抵押的房產(chǎn)目前房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的，未還清銀行的房子叫抵押房。根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房子，才能辦理過戶。因此，購買此類房子，買家需要先到銀行辦理解押（所謂的贖樓）。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，買家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。情況二：被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。原因可能是房價打漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)關(guān)系，讓法院查封房產(chǎn)使交易被迫終止，也可能賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但是根據(jù)規(guī)定合家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。情況三：賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)如果房子是多個人共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要證得所有共有人的同意。共有人步同意的，買賣屋校。即使完成了過戶只后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要所有共產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了。要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)書，盡可能的降低毀約風(fēng)險。情況四：賣家沒法提供房產(chǎn)證沒有房產(chǎn)證的二手房是過步了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋的歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子要承擔(dān)很大的風(fēng)險，權(quán)利也沒有保障。情況五：正在出租的房屋我國法律原則之一的“買賣不破租約”也就是說房屋買賣不能對抗先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有校。情況六：產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)如果房屋有違建，按照有關(guān)規(guī)定，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
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1、注意審核賣方是否為房屋所有權(quán)人。購房者在購買二手房時，首先應(yīng)注意房屋是否歸賣方所有，其是否有權(quán)利處置該房屋，因此購房者應(yīng)嚴格審核房屋所有權(quán)證及土地使用證。2、注意所購房屋上是否存在其他優(yōu)先權(quán)利。例如，購房者應(yīng)注意是否有承租人承租所購房屋且承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)；所購房屋是否存在抵押情況；如果房屋是公房，公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，從而避免自己的權(quán)利受損甚至無法有效取得房產(chǎn)。3、注意對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的檢查。購房者在對房屋質(zhì)量進行查驗的同時，還須進一步了解有關(guān)供電、供水、供氣、供暖及相關(guān)管線的具體情況，以及物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。4、注意房屋上戶口的遷移。根據(jù)目前的戶籍政策，通俗來講，房屋和戶口的關(guān)系屬于“一個蘿卜一個坑”，因此，只有在原業(yè)主戶口全部遷出后，新業(yè)主的戶口才能遷入。因此，對于有落戶需求的購房者，除應(yīng)當查看戶主的戶口簿并前往政府部門核實戶籍信息外，為全面保障自己的合法權(quán)益，可與賣方在簽訂合同時約定待房屋上所對應(yīng)的戶口全部遷出后再行支付相應(yīng)房款。5、注意貸款周期避免造成違約。購房者應(yīng)當預(yù)留出足夠的時間辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，以免造成逾期付款而承擔(dān)違約責(zé)任。6、注意是否存在限購情形。購房者在簽訂合同之前，應(yīng)前往房管部門落實自身是否具有購買資格，否則若因自身原因?qū)е潞贤瑹o法履行，購房者應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。7、注意不要過早的支付中介費。對于有中介參與的交易，建議購房者在辦理完畢所有購房手續(xù)后再向中介公司支付居間費，以免房屋在未購買成功的情況下無法追回已支付的中介費用。
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1、需要戶口本的。2、二手房過戶需要的手續(xù)：（1）買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。（2）簽訂二手房買賣合同。（3）找評估公司做評估。這個過程一般來說要5～7個工作日。（4）貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。（5）按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。（6）將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。（7）憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費，拿契稅完稅證。（8）憑完稅契證到土管部門辦理國土證。（9）憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。3、二手房交易買方需要攜帶的證件資料：（1）若買方單身，需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅二手房買賣交易的契稅完稅證明。（2）若買方已婚，需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證（若購房者是外地人，需要根據(jù)當?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件）、家庭戶口本（戶口本是外地的需要提供暫住證、二手房買賣交易的契稅完稅證明。（3）若買方離異，需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果購房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本。4、二手房交易賣方需要攜帶的證件資料：（1）賣方需要攜帶個人身份證、房產(chǎn)證，如果交易房屋賣方有多個權(quán)利共有人，需要共有人到場簽字，如果不能到場簽字，需要由簽字人員提供未到場權(quán)利人的公證委托書，（家庭滿五住房，需要賣方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本）。（2）如果是房產(chǎn)是繼承過戶得來的房產(chǎn)，賣方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書。
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