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• 133****0921

  一、有效房屋租賃合同糾紛怎么處理
  （一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。
  （二）合同解除時(shí)有關(guān)問(wèn)題的實(shí)體處理
  1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：（1）承租人欠租超過(guò)合同約定期限；（2）合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上；（3）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；（4）承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的；④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
  2、承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償；對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān)；因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過(guò)錯(cuò)的，由雙方按過(guò)錯(cuò)大小分別承擔(dān)。
  3、因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒(méi)收；（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。
  4、因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。
  二、無(wú)效房屋租賃合同糾紛怎么處理
  （一）房屋使用費(fèi)的處理。合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計(jì)。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生前承租人已按無(wú)效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：
  1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無(wú)效的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫(kù)；
  2、其它原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效的，高出部分承租人一般無(wú)權(quán)要求返還。
  （二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對(duì)出租人可用部分經(jīng)評(píng)估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無(wú)效合同的損失，由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:46:48
• 142****2221

  一、房屋租賃合同生效當(dāng)以合同的成立為前提。
  1、雙方必須達(dá)成合意，即租賃合同的成立原則上必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩階段。
  租賃合同的成立原則上必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩階段。實(shí)踐中，一些出租人在出租房屋前書(shū)寫(xiě)“此房出租”等字樣的做法，應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。如果承租人表示要承租，而出租人拒絕，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同并未成立。
  2、租賃合同是要式合同，當(dāng)事人必須訂立書(shū)面合同。
  根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)采取書(shū)面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責(zé)任等權(quán)利義務(wù)，并且雙方當(dāng)事人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)備案。所以當(dāng)事人即使就主要條款達(dá)成協(xié)議，而沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，租賃合同亦未成立。
  但是，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！币虼?，如果房屋租賃雙方當(dāng)事人已實(shí)際履行合同的，應(yīng)認(rèn)定合同已經(jīng)成立。
  二、判斷房屋租賃合同的效力應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定的合同生效要件。
  生效要件是衡量合同是否具有法律效力的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)具備下列條件：
  1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
  2、意思表示真實(shí)；
  3、不違反法律或者社會(huì)公共利益。
  三、以下是實(shí)踐中容易發(fā)生爭(zhēng)議的房屋租賃合同效力問(wèn)題。
  1、登記備案與房屋租賃合同的效力。
  結(jié)論：登記備案并不影響合同的效力。
  法律依據(jù)：**高院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
  《城市房地產(chǎn)管理法》第53條并未規(guī)定登記是房屋租賃合同生效或者成立的要件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第17條規(guī)定：《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。
  可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)租賃登記取得《房屋租賃證》只是是租賃行為合法性的證據(jù)而已，并非房屋租賃合同成立或生效的要件。事實(shí)上，房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國(guó)家稅收的流失，是國(guó)家對(duì)房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強(qiáng)的行政功能。它與民事行為的效力無(wú)關(guān)。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:46:43
• 158****2845

  一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題
  出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：
  (一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
  (二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
  而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠(chǎng)房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:46:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 關(guān)于小區(qū)綠地法律糾紛要如何處理？
  答

  關(guān)于小區(qū)綠地法律糾紛，法律上有明確的規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！　【G地是小區(qū)公共部位，屬全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)它進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。開(kāi)發(fā)商在公共綠地上擅自修筑建筑物，由于這部分綠地屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的部分，所以開(kāi)發(fā)商這種行為是違法的。由于小區(qū)綠地屬于公攤面積，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，已經(jīng)為綠地花了錢(qián)，綠地的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，所以開(kāi)發(fā)商如果占用公共綠地，建造樓房等設(shè)施時(shí)，屬于侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商把建筑物改回綠地，還業(yè)主對(duì)公共綠地的共有權(quán)。

• 問(wèn) 房屋租賃糾紛如何處理，房屋租賃糾紛有哪些？
  答

  房屋租賃糾紛的類(lèi)型有：(1)承租人不履行合同，拖欠租金糾紛。這類(lèi)糾紛是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。企業(yè)和個(gè)人租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公，因經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生負(fù)增長(zhǎng)，隨之發(fā)生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛；個(gè)別住宅出租屋也存在這個(gè)情況。出現(xiàn)拖欠租金糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法：①租賃雙方協(xié)商一致，要么承租人及時(shí)付清租金，要么出租人同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。②在解決拖欠租金問(wèn)題的同時(shí)，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題一并解決，繼續(xù)履行租賃合同。③解除租賃合同。對(duì)已失去繼續(xù)履行合同基礎(chǔ)的租賃關(guān)系，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴而終止。(2)不簽訂書(shū)面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住雙方缺乏法律知識(shí)，或怕麻煩、圖簡(jiǎn)便，特別是農(nóng)村股份公司村民出租房屋時(shí)，很少簽訂書(shū)面合同，更是留下了糾紛的種子。(3)損害賠償糾紛。房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見(jiàn)的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償、承租人擅自對(duì)房屋所作的裝修如何賠償?shù)?。從司法?shí)踐看，目前頗有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人對(duì)房屋所作的裝修如何賠償。(4)房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛。在房屋租賃期間，出租人可以出售房屋，但根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的權(quán)利。出租人在出售房屋之前應(yīng)按規(guī)定時(shí)間(深圳市規(guī)定應(yīng)提前一個(gè)月)書(shū)面通知承租人。(5)轉(zhuǎn)租糾紛。這屬于出租人沒(méi)有租賃權(quán)而出租房屋，房屋的所有權(quán)人不予以追認(rèn)而發(fā)生的糾紛。按規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋時(shí)應(yīng)得到出租人的同意，否則出租人有權(quán)解除租賃合同。(6)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。房屋的用途是由房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定的，利用出租屋從事旅館、餐飲、娛樂(lè)、網(wǎng)吧等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)必須符合有關(guān)規(guī)定。近年來(lái)，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛在房屋租賃糾紛中為數(shù)不少。這類(lèi)房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，極易發(fā)生租賃糾紛。又如，承租人出租屋用來(lái)經(jīng)營(yíng)旅館，但出租人所出租的房屋事實(shí)上不允許用來(lái)經(jīng)營(yíng)旅館，而出租人未履行告知的義務(wù)，導(dǎo)致被有關(guān)機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施而無(wú)法經(jīng)營(yíng)，發(fā)生糾紛。(7)為逃避管理和偷逃稅費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交租賃稅費(fèi)，便和承租人串通，假以合作、聯(lián)營(yíng)、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無(wú)效，而得不到法律的有效保護(hù)。(8)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)欠租金的租戶(hù)聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營(yíng)虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主(承租人)以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途等方面存在瑕疵的話(huà)，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場(chǎng)所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。(9)出租人提前終止合同引起的糾紛。租賃期限未滿(mǎn)，出租人提出種種借口，提前終止合同的履行，要求承租人騰出出租房屋而發(fā)生的糾紛。這種情況在無(wú)限期合同中也經(jīng)常出現(xiàn)。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛如何處理?小產(chǎn)權(quán)房子發(fā)生法律糾紛了怎么處理
  答

  一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

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• 問(wèn) 房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  答

  您好，法律風(fēng)險(xiǎn)包括：一、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題房屋維修責(zé)任應(yīng)該是租賃合同中**常見(jiàn)的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù) ，但當(dāng)事人另有約定的除外?！眮?lái)約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是簡(jiǎn)單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤(pán)考慮。1、房屋修繕責(zé)任房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)，但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。2、承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意 ，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”?，F(xiàn)實(shí)中出租人同意承租人對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造 (當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全)，使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭(zhēng)議較多，為避免此種爭(zhēng)議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責(zé)任問(wèn)題。

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• 問(wèn) 代理房屋合同糾紛如何處理呢？
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  一、逾期交付的違約責(zé)任。 出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任? 【處理方法】按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。 二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金;合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。 三、 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理? 【處理方法】按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 四、對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的，買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些? 【處理方法】買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有： (1)實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 (3)違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 (4)違約侵權(quán)責(zé)任。 五、出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問(wèn)題： 【處理方法】(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。 (2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。 (3)責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

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