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• 145****5206

  由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
  
  房產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:42:00
• 144****0257

  不論是售房者還是購買者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，可是卻不知道具體應(yīng)該怎么做，**后往往只能選擇委托中介。小編今天就來為大家解決這個難題，告訴你們房屋應(yīng)該如何進(jìn)行估價？具體方法有哪些？
  
  1、 市場比較法
  
  市場比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對房子做出準(zhǔn)確的定價，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個。
  
  2、 收益還原法
  
  收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  
  3、 成本估價法
  
  成本估價法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價法。二手房的的價格按成本估價法進(jìn)行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊
  
  4、假設(shè)開發(fā)法
  
  假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本，稅金等，**后扣除地價，剩下來的就是預(yù)期的利潤。
  
  5、 基準(zhǔn)地價法
  
  基準(zhǔn)地價法是指針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。
  
  6、 混合法
  
  混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:41:55
• 152****0571

  你是要買賣，還是要貸款？
  1.
  所謂房產(chǎn)評估，就是根據(jù)現(xiàn)在的市場價格，對房產(chǎn)進(jìn)行的一個價值的估量。
  簡單的說，就是這個房子值多少錢。
  2.
  但是這里面還是有水分，比如你要貸款你可以讓評估公司給你評高一點(diǎn)，如果買賣，還是要看 買的人會不會接受那個價格。也有很多時候你的房子的價格超過你在評估公司評估的價格。
  評估主要是對于貸款，抵押。等等實(shí)用的比較多，一般的買賣是不需要進(jìn)行評估的。
  就根據(jù)一個市場價格來救可以了，只要你的房子有人接手，便可。
  3.
  沒有一個判斷準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)。如果非要判斷，那就是現(xiàn)在市場上房子的價格。但是往往評估的價格要比市價低點(diǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:41:48

相關(guān)問題

• 問 房屋怎樣評估才能準(zhǔn)確。
  答

  不論是售房者還是購買者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，可是卻不知道具體應(yīng)該怎么做，**后往往只能選擇委托中介。小編今天就來為大家解決這個難題，告訴你們房屋應(yīng)該如何進(jìn)行估價？具體方法有哪些？1、 市場比較法市場比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對房子做出準(zhǔn)確的定價，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價法成本估價法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價法。二手房的的價格按成本估價法進(jìn)行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本，稅金等，**后扣除地價，剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、 基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價法是指針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

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• 問 房產(chǎn)價格如何評估才準(zhǔn)確呢？
  答

  每個房主出售房屋之前都必須對自己的房子進(jìn)行定價，那么如何才能準(zhǔn)確判斷自己的房屋價格呢？可以從以下幾個方面入手：一、房齡對于二手房來說，房齡對于房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。當(dāng)然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應(yīng)求的二手房可能會因?yàn)槠湎∪毙栽诙▋r上忽略減分因素，部分地區(qū)動輒每平方米幾萬元的市重點(diǎn)地產(chǎn)就是常見的例子。另外，房主為二手房定價時要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w（或貶值）幅度。二、地段較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。另外，一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。三、外部環(huán)境所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可。這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右。同樣交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5%左右的價格。四、樓棟好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、的內(nèi)外部裝修會為房價加分5%左右。五、電梯數(shù)量和品牌相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。六、戶型對于同樣的室內(nèi)面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的房產(chǎn)也是購房者關(guān)注的重點(diǎn)，因此房主定價時可高于其他房產(chǎn)價格。想要把房子賣出個好價錢，房主還需要在細(xì)節(jié)上費(fèi)些心思。例如出售前適度整修，包括水龍頭、門把手、墻面等，購房者看房時盡力保持房屋的清潔，這樣房子的價值也會增加不少。

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• 問 ??房屋裝修評估中怎樣計算面積?如何計算才正確?
  答

  1、墻面面積的計算房屋裝修的計算面積因材料不同，所以其計算方法也不同。墻面的裝飾材料包括石材、涂料、壁紙、軟包、墻磚、護(hù)墻板、踢腳線等。涂料、壁紙、軟包、護(hù)墻板的面積是長度乘以高度，單位以“平方米”來計算的。精確計算方法：（長+寬）×2×房高＝墻面面積。長×寬＝頂面面積（墻面面積+頂面面積-門窗面積）÷35＝使用桶數(shù)。房屋裝修高度，如無墻裙的從墻裙頂點(diǎn)算至樓板底面，有吊頂?shù)膹氖覂?nèi)地面算至天棚下沿再加20厘米，長度按主墻面的凈長度來計算。房屋裝修時門窗所占面積應(yīng)扣除，但不扣除踢腳線、頂角線，單個面積在0.3平方米以內(nèi)的孔洞面積和梁頭與墻面交接的面積。踢腳板的面積按居室內(nèi)墻周長計算，單位為米。鑲貼石材和墻磚時，按實(shí)鋪面積以“平方米”計算。2、地面面積的計算房屋裝修面積怎么算，在房屋裝修時，樓梯的踏步面積按實(shí)際展開的面積以“平方米”計算，不扣除寬度在30cm以內(nèi)的樓梯井所占面積，樓梯扶手和欄桿的長度可按其全部水平投影長度(不包括墻內(nèi)部分)乘以系數(shù)1.15以“延長米”計算。其地面面積要按墻與墻間的凈面積以“平方米”來計算，不扣除間壁墻、穿過地面的柱、垛和附墻煙囪等所占面積。3、墻頂面面積的計算房屋裝修時，其天棚(包括梁)的裝飾材料包括吊頂、涂料、頂角線(裝飾角花)及采光頂棚等。天棚施工的面積均按墻與墻之間的凈面積以“平方米”來計算。頂角線長度按房屋內(nèi)墻的凈周以“米”計算。

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• 問 免費(fèi)房產(chǎn)在線評估準(zhǔn)確嗎？
  答

  一般做比較詳細(xì)的房產(chǎn)評估報告是需要費(fèi)用的，大概在幾百塊錢吧。有一些網(wǎng)站可以查詢小區(qū)的價格的。我之前用過一個叫房估估的，免費(fèi)的，可以查詢到你小區(qū)的房價和近期成交狀況，可以看看

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• 問 房屋評估如何收費(fèi)才合理呢？
  答

  二手房的交易過程中，售房者如果想要將房屋賣出個好價錢，就需要做房屋評估，如果購房者需要進(jìn)行貸款，那也需要做房屋評估，既然要做房屋評估，費(fèi)用應(yīng)該如何計算呢？房屋評估費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢？其實(shí)，這些都有著相關(guān)規(guī)定可以遵循，現(xiàn)在就看看關(guān)于房屋評估費(fèi)有哪些具體規(guī)定吧？一、凡依法設(shè)立并經(jīng)資質(zhì)審核合格的房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其它社會組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)是房地產(chǎn)交易市場重要的經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)不同情況分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商定價。實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目，由北京市物價局會同北京市房屋土地管理局制定。三、房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附件。每宗房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價格評估，評估機(jī)構(gòu)按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計收評估費(fèi)。清產(chǎn)核資中的土地價格評估，按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%計收評估費(fèi)。因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格評估的，按補(bǔ)償價款金額的1-1.5%向征用拆遷單位收取評估費(fèi)。仲裁房地產(chǎn)價格評估中出現(xiàn)的價格糾紛，需重新核定價格的，按標(biāo)準(zhǔn)的20-40%計收評估費(fèi)。企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)的50%計收評估費(fèi)。四、實(shí)行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是書面咨詢費(fèi)、房屋租賃代理費(fèi)和房屋買賣代理費(fèi)。普通咨詢報告，每份收費(fèi)300-1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)**高不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。房屋租賃代理費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額分檔累進(jìn)計收：500萬元以下2.5%501-2000萬元2%2001-5000萬元 1.5%5001-10000萬元 1%10001萬元以上 0.5%實(shí)行獨(dú)家代理的**高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8%。五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。六、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開、誠實(shí)、信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)，在醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的收費(fèi)辦法及服務(wù)的內(nèi)容。七、各房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，并對服務(wù)內(nèi)容的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。因中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主觀故意服務(wù)失實(shí)、違法造成委托方經(jīng)濟(jì)損失或者有欺詐行為的，承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。凡中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格未經(jīng)確認(rèn)，自立名目亂收費(fèi)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或越權(quán)制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，屬于價格違法行為，由物價檢查機(jī)關(guān)按有關(guān)法規(guī)予以處罰。附件：1、房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)檔次標(biāo)的總額(萬元)累進(jìn)計費(fèi)率‰1 100以下(含100) 52 101以上至1000 2.53 1001以上至2000 1.54 2001以上至5000 0.85 5001以上至8000 0.46 8001以上至10000 0.27 10000以上0.1注：本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中可下浮，但下浮幅度不得超過20%。2、基準(zhǔn)地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)檔次城鎮(zhèn)面積(平方公里)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(萬元)1 5以下(含5) 4-82 5-20(含20) 8-123 20-50(含50) 12-204 50以上20-40

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