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• 151****4956

  一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
  有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。
  二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
  共有房屋形成的原因一般是：
  1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;
  2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;
  3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;
  4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。
  三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的
  開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

  查看全文↓ 2019-01-19 21:09:12
• 154****6324

  如果是訂金，不是定金，可以退。
  
  不過，如有證據(jù)證明因你解除買賣協(xié)議確有產(chǎn)生損失，賣家可另行要求你賠償。
  
  訂金實為預(yù)付款的性質(zhì)，目的在于以率先支付一定款項作為合同履行的誠意，不具有懲罰的性質(zhì)，建議與賣方協(xié)商處理。協(xié)商不成可以通過訴訟的方式解決。
  
  像你家這種情況即使是你母親代理簽字,所付訂金即 使不用你父親出 但是也是由你母親所出的,因為你母親不存在不負(fù)法律責(zé)任的條件 。
  
  例如:精神疾病,年齡限制等 這些問題都不存在 。
  
  所以這份合同是有效的。
  
  正常情況下退還訂金的請求是有時間限制的，看具體的合同如何規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-01-19 21:09:03
• 153****6332

  如果交易手續(xù)已經(jīng)完成，一般是不能退房的。但是對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。
  
  　　二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。
  　　根據(jù)**高人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。
  　　對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
  　　由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。
  　　在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

  查看全文↓ 2019-01-19 21:08:58
• 133****5936

  在賣家未能如實告知的情況下，買賣合同是否有效？
  
  一購房者買房入住不到一個月時間，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)居然有白蟻。聘請專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行仔細(xì)檢查，才發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)不少地方已被白蟻啃食一空。通過細(xì)致查看之后發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)有部分裝修重新更換過，如門套等。但是賣家在與購房者簽訂買賣合同之前，并未告知住房內(nèi)有白蟻。
  
  對于這種情況，專業(yè)人士認(rèn)為賣家存在過錯，構(gòu)成了欺詐。房屋出賣人在出售此類房屋時，負(fù)有信息披露義務(wù)，應(yīng)該如實將所售房屋有關(guān)信息特別是瑕疵如實告知買方，并在買方愿意接受的情況下再進(jìn)行交易。但該賣家刻意隱瞞了屋內(nèi)有白蟻的事實，違反了誠實信用原則，已經(jīng)構(gòu)成了欺詐。
  
  
  
  對于購房者來說，碰到哪些情況可以退房?
  
  退房涉及到《購房合同》的撤銷，那么，哪些情況下可以撤銷合同呢?根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同的撤銷，必須符合以下幾個條件：
  
  1.因重大誤解訂立的合同;
  
  2.在訂立時顯失公平的合同;
  
  3.一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同;
  
  4.一方以脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同;
  
  5.一方乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同。房產(chǎn)買賣合同撤銷，也屬于此范疇，所以如果涉及到退房，則必須滿足合同撤銷條件。
  
  此外，我國《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定符合以下條件的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  
  1.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
  
  2.依法收回土地使用權(quán)的;
  
  3.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
  
  4.權(quán)屬有爭議的;
  
  5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
  
  因此，如果以欺詐手段欺騙購房者的信任并簽訂買賣合同，或者出售不具備轉(zhuǎn)讓條件的房產(chǎn)，可以退房。

  查看全文↓ 2019-01-19 21:08:49

相關(guān)問題

• 問 二手房買房定金能退嗎？什么情況下才能退呢？
  答

  定金不會退回。定金是指當(dāng)事人雙方為了保證債務(wù)的履行，約定由當(dāng)事人方先行支付給對方定數(shù)額的貨幣作為擔(dān)保，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。定金合同采用書面形式，并在合同中約定交付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日生效。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金

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• 問 ??電梯噪音能退房嗎?什么情況下才能退房呢?
  答

  退房的條件包括約定條件與法定條件兩種。1、延遲交付房屋這種情況是目前買房人**可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。2、開發(fā)商缺證.導(dǎo)致合同無效目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同。購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況。購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。4、無法得到貸款在簽訂合同時.除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款。需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件。購房人因此而不能取得公積金貸款。購房人就可以要求退房。5、拿不到產(chǎn)權(quán)證由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證.如約定此條件可退房.買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范.一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金.導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人也可以要求退房。6、房屋面積誤差超過3%目前.如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。7、房屋質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量不合格是房屋的硬傷，目前房地產(chǎn)市場較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。9、開發(fā)商把房子抵押如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押.或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后。就可以要求退房。如果您的情況符合合同約定的退房條件，我們建議您**好還是請一名律師先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，盡量避免進(jìn)入訴訟程序。如果開發(fā)商提出的補償條件能使您滿意，您可根據(jù)自身情況收回退房要求，或讓律師幫您辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁，律師也能幫助您維權(quán)，把損失降到**低。

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• 問 簽了合同什么情況下才能退房？
  答

  1、房屋面積出現(xiàn)嚴(yán)重偏差 這個很簡單了，交房后，發(fā)現(xiàn)和原定的面積不符，而且相差程度巨大，這種情況如果和開發(fā)商協(xié)調(diào)無果，就可以申請退房! 2、延期交房 一般來說，開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)沒有按時交房，經(jīng)購房者催告后仍然沒能在合理的期限內(nèi)交付，購房者可要求解除合同，退房。 3、擅自更改房屋規(guī)劃設(shè)計 如果購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在未經(jīng)允許和告知的情況下，擅自修改了房屋結(jié)構(gòu)或者房屋的用途等行為，可解除購房合同，要求退房。 4、房屋的主體質(zhì)量不合格 房屋質(zhì)量比較差，工程質(zhì)量粗糙，驗收時就發(fā)現(xiàn)問題，但是迫于不交錢不給鑰匙，沒辦法了便簽了字，拿到房發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格，此時可以要求退房! 5、房產(chǎn)證不能按期辦理 很多開發(fā)商都是在期房的時候預(yù)售，答應(yīng)拿到房之后居住1000日后可以拿到產(chǎn)證，但是有很多開發(fā)商卻始終沒有兌現(xiàn)，一拖再拖!這種情況可以要求退房! 6、購房者未能辦理銀行貸款 現(xiàn)在買房大多數(shù)依賴貸款，如果因為非買賣雙方的原因?qū)е沦J款沒有成功辦理的情況，買房人可以依據(jù)合同申請退房的。 7、一房多賣或者房屋已抵押 有些無良開發(fā)商在房屋銷售的過程中，出現(xiàn)了一房多賣的現(xiàn)象;或者開發(fā)商一方面將房子抵押給銀行，一方面還拿出來公開銷售，這兩種情況一旦發(fā)現(xiàn)都是可以要求退房的。 8、開發(fā)商有沒有銷售資格 在開發(fā)商做期房銷售的時候都會有預(yù)售許可證，這種時候如果沒有相關(guān)類的證件是不允許出售的，出售的房子也沒有法律保障，沒有銷售資格。如果開發(fā)商一直沒有證件，購房者的合法權(quán)益無法保證，這類情況可以要求退房。

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• 問 ??二手房買房定金能退嗎？哪些情況下才能退呢？
  答

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。

  全部5個回答>
• 問 ??房號更改了能退房嗎？什么情況下能退房呢？
  答

  可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識時，購房者可以起訴至法院或依據(jù)合同的仲裁條款申請仲裁要求退房。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。具備法定退房條件的，即使合同沒有規(guī)定，購房者也可單方提出退房。一般情況下購房者可以退房的情形主要包括以下幾項:一、是開發(fā)商延期交付房屋。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效。三、開發(fā)商沒有經(jīng)過購房人同意擅自變更設(shè)計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。四、就是房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失；六、房子存在抵押或其它經(jīng)濟(jì)糾紛等情況時，業(yè)主也可要求退房。比喻開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。

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