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• 131****7866

  建議購買有房產(chǎn)證的房屋，否則無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，有一定風險
  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:49:21
• 143****0820

  二手房沒有規(guī)定買多久可以在賣，可以剛剛買了就賣都可以了。只要產(chǎn)權(quán)證的名字變更為買受人的名字了，那么想在想將房子賣掉都是可以的，只不過需要繳納稅費，辦理過戶的稅費如下：
  
  1、個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；
  
  2、契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；
  
  3、交易手續(xù)費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；
  
  4、工本費：80元（買方出）。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:49:16
• 138****4732

  因為在辦理二手房貸款時，需要銀行進行前置審批的，審批通過后才允許進行過戶
  買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：
  1、第1日遞交材料，提出申請
  買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估。
  2、第2-7日 評估
  根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費?！　?br/>3、第8-10日 銀行審批
  銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時間1-2天即可完成。
  4、第11-33日 交**，辦理過戶
  審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。
  5、第34-35天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸
  買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:49:12
• 152****6214

  
  一買一賣 買的時機**重要
  
  提問：徐sir，我在上海工作，上海郊區(qū)首套房三層**2014年買入。武漢藏龍島陽光100大湖地一套無貸款，漢口興華尚都國際一套3成**，古田拆遷房兩套，一套已交付，一套未交付。蔡甸老城區(qū)有私房馬上拆遷。兩個小孩，一個3歲，一個1歲。
  
  我的問題：我應(yīng)該怎么規(guī)劃未來幾年的房產(chǎn)和孩子教育？
  
  1. 明年在上海換城市副中心（莘莊）的學區(qū)房，**要7成，需要賣掉武漢一套或者兩套房。
  
  2. 維持現(xiàn)在的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不變，等待武漢下一波漲幅后賣掉，再在上海換房。
  
  3. 目前的房產(chǎn)貸款都是7成，換掉買上海7成**的二套房是否劃算？
  
  
  回答：首先回答你第一個問題。
  
  其實，你已經(jīng)錯過了武漢**佳賣房時機——今年年初，現(xiàn)在武漢二手房降了10%—15%，現(xiàn)在賣可能價格會低于你的心理預(yù)期，目前上海的市場也在橫盤期，也小跌了一點，建議現(xiàn)在開始籌備先賣武漢的房子，賣房的**佳時機，我個人預(yù)測2019年年底或者2020年年底，具體到什么時候，要看當時政策。
  
  橫盤期就是**佳的買房機會，目前來看，上海的價格還算合理，賣掉武漢的房子，可以拿著現(xiàn)金隨時撿筍，例如像學區(qū)房這種硬通貨。
  
  我注意你在上海只有一套，我個人建議還可以再配置一套，至少兩套吧。作為國際化大都市，上海的潛力有目共睹，未來的發(fā)展可能像香港看齊，因此，我還是建議你可以在能力范圍內(nèi)多配置一點。
  
  我個人預(yù)測這一波橫盤期可能至少要到明年年底，時間比較長，如果不賣掉武漢的房子，留在手里也是耗利息，賣了拿著現(xiàn)金做點投資也是不錯的。
  
  第二個問題，換房時機的問題。在上海買房要抓住這一波，建議不需要等武漢回暖，直接出掉即可。作為一線城市上?？隙ū任錆h敏感，市場反應(yīng)也會靈敏很多，如果堅持等武漢的下一波，可能就會錯過上海**佳入手機會，得不償失。
  
  第三個問題，我稍微跟你簡單做個整合，由于信息不太多，我大致說一下：
  
  你有一套全款和三成**的房產(chǎn)，我的建議是賣掉全款和拆遷還建的房產(chǎn)，你也可以自行判斷一下；三成**買的房子可以先留著，畢竟目前武漢的利率高得有目共睹，當時買的肯定還是劃算的。
  
  那么，三成**的房子在什么時候賣掉呢？就是你確實買上海房子差一點資金，那只能出掉三成**的房產(chǎn)。
  
  以目前武漢市場來看，比較適合長持，未來潛力還是有，馬上要召開的軍運會，以及光谷未來的發(fā)展，我都是極為看好的，但是需要時間來兌現(xiàn)，如果手上資金比較寬裕，可以給自己做一個5—10年的資產(chǎn)規(guī)劃。
  
  
  
  Q&A | 貳
  
  
  
  買房前弄清楚需求
  
  提問：我是外地戶口，女兒在武漢大學畢業(yè)，兩套房的指標已用完，兩套房都在青山，都有缺陷都在四層，花樣年一套2014年86平，綠地香樹花城一套，17年96平，這一套是作為投資用的，將來要賣，目前還未交房。現(xiàn)手上還有100w，想投資房產(chǎn)保值，不知公寓好還是住宅好？住宅可以用我侄女的指標。 前看過的住宅有漢口傳奇、濱江大華。 看過的loft有光谷東H+、漢口遠洋青年公寓，想請徐總賜教指點。
  
  
  回答：先說句題外話，親戚代持肯定還是有風險的，通常都不是很建議。
  
  如果確實還是想買的話，我是建議可以出掉一些不那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比如2014年買的花樣年86平的房子，可以先賣掉。然后在徐東附近買一個大一點的房產(chǎn)，比如保利城、保利江錦之類的，盡量往中心區(qū)靠一些，越核心的區(qū)域價值肯定越高。
  
  如果你沒有區(qū)域要求，可以考慮白沙洲、四新、常青花園，光谷東也都可以的。
  
  從你看過的萬科漢口傳奇、大華鉑金瑞府、光谷H+、遠洋心漢口SOHO公寓這四個項目來看，萬科漢口傳奇還是不錯的，漢口二環(huán)邊，附近有**，目前才2萬多一點點，未來空間還是較大的。大華鉑金瑞府位于青山區(qū)，也是近年才漲起來的，之前都是賣1萬多一點。
  
  一般而言，住宅>公寓，因此萬科漢口傳奇首選，大華鉑金瑞府次之。再談到光谷H+和遠洋心漢口SOHO兩個公寓，要看租售比，因為公寓主要是看地段和租金回報率。
  
  如果說這個光谷H+，租金真的能租到7150元/月，那肯定優(yōu)選光谷H+；因為價格雖然貴5、6000元/平，但是實得兩層面積，再加上光谷的東潛力我一直看好，光谷H+>遠洋心漢口SOHO。
  
  因此，這四個項目，我大致排序是：
  
  萬科漢口傳奇>大華鉑金瑞府>光谷H+>遠洋心漢口SOHO
  
  坦白說，你挑的這四個項目都還不錯，各有各的好處，萬科漢口傳奇地段不錯，而且漢口中心區(qū)未來供應(yīng)也會越來越少，相對而言會比較稀缺；
  
  大華鉑金瑞府雖然在青山但是屬于濱江板塊，同時有江景學區(qū)稀缺資源，目前2價格2w多一點點的毛坯，未來也是看好的，但是要做長持打算；
  
  光谷H+還是占的地理優(yōu)勢，目前來看，幾大區(qū)域光谷兌現(xiàn)能力**強，后期潛力大；
  
  遠洋心漢口SOHO地段也較好，單價也不高，才1w5、6，還是有一定空間的。
  
  
  
  Q&A | 叁
  
  
  
  現(xiàn)在才是**好的買房時機
  
  提問：徐總你好，有個問題想咨詢一下你，我和我老婆目前是離異狀態(tài)，我名下在金沙泊岸按揭的137平房子，才交房，暫時還沒有辦證，不考慮住，一時也不能交易，老婆名下有四套公寓，貸款是我還每個月1.7萬；
  
  武昌府一套90平全款，自住，在平安貸了100萬；
  
  今年5月在南湖大華三期買的，370萬全款買了套153平的頂樓，預(yù)計自住方便孩子讀書的；
  
  現(xiàn)在又不想住大華，賣又賣不出去，我每個月穩(wěn)定收入15萬左右，固定開支7萬左右，我想用大華的房子做抵押貸款，在買套大戶型，武昌府的和大華的都是我老婆名下，我想用大華的房子找機構(gòu)可以貸個240萬出來，在以我的名字買套大戶型自住，等行情好了在把現(xiàn)有的三套賣掉，又怕行情一直低迷，每個付利息成本太高了，不劃算 。
  
  
  
  回答：目前市場來說，以穩(wěn)為主，所有的購房杠桿**好都要在自己還款能力范圍內(nèi)，以穩(wěn)妥取勝。
  
  以你目前的情況，貸出240w出來，首套毛坯可以買到700w左右，如果是精裝修差不多也可以買到600w總價的房產(chǎn)，其實選擇余地還是比較多的。
  
  市場是處于橫盤期，如果想買南湖的二手房可以先等一等，在大華、金地等稍微好一點的小區(qū)買大戶型，或者洋房也可以；買新房選擇也有很多：攬勝公園，保利大都會，正榮紫闕臺都在附近，品質(zhì)都還不錯；更中心一點的話，位于武珞路的佳兆業(yè)廣場天御、百瑞景可以了解一下；中北路的復(fù)地東湖國際，金沙泊岸二手房，保利城洋房，華僑城也是可以的；徐東的可選余地是比較大，可以多選擇徐東附近的，也盡量買大一點。
  
  現(xiàn)在樓市處于調(diào)整期，價格還是略微有些下調(diào)，也是撿筍的好時機，例如復(fù)地東湖國際之前都是4w的均價，目前3w5就可以買到了，還是有很大吸引力的。
  
  今年上半年是賣房行情，不是好的買房行情，你前期節(jié)奏沒有把握好，后期節(jié)奏就要把控好，之前二手房價格虛高15%—20%，現(xiàn)在回調(diào)了15%左右，因此，現(xiàn)在是買二手房的**好時機，卻不是賣二手房的**好時機。
  
  一步到位，等過了這一波調(diào)整期之后，你就可以再重新做一下資產(chǎn)配置。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:49:06
• 149****8609

  2018年上半年以來，全省樓市的標桿——杭州土地市場吹起陣陣涼風，先是臨安地塊流拍，隨之低溢價成交頻現(xiàn)，連主城區(qū)的黃金地塊也同樣遇冷。
  
  土地市場降溫，買房者搖號熱情也降了不少，有的樓盤在首輪選房后，還有房源空余。原本價格倒掛的二手房市場也被潑了一瓢涼水，看房客減少，掛牌價下降，有的紅盤房東自降20萬，竟難以出手。
  
  
  
  從“抑制房價過快上漲”到“堅決遏制房價上漲”，可以看出，房地產(chǎn)“緊調(diào)控”基調(diào)沒有改變。那么，一線城市的樓市降溫，對麗水樓市有何影響呢？
  麗水樓市，現(xiàn)在什么行情？
  
  說起今年麗水市區(qū)的房價，相信大家都有共同的感受，就是更貴了。價格變動**大的3、4月份，新開的樓盤直逼2萬元大關(guān)，某個全裝修交付的新盤更是達到2萬2千余元每平米。有的人一邊喊著買不起，一邊又悄悄地給中介塞錢拿房源。
  
  2萬元大關(guān)，實際上麗水市區(qū)老早就有超過這個價格的房子，像綠谷莊園的獨棟別墅，原來秀麗春江位置比較好的江景房，或者一些學區(qū)房，附加屬性比較高，所以價格高。
  
  
  
  2017年下半年以來麗水市區(qū)二手住宅價格漲跌幅（%）
  
  
  
  到了今年上半年，小編的朋友圈突然就掛出來很多均價2萬多的二手房。比如新湖國際、紫金豪庭、恒嘉茗都等小區(qū)，總價動不動就超過了250萬，有的還不包括車位。雖然成交價比報價要低點，但不得不承認，麗水新房和二手房價格也出現(xiàn)了倒掛的情況。
  
  對比之前的高價房，今年開出來的高價樓盤真的很普通。可能銷售經(jīng)理會跟你說地段好，得房率高，物業(yè)有品質(zhì)，小區(qū)自帶幼兒園等等，但這些優(yōu)勢在對比飆升的價格后，真是男默女淚，畢竟看看拿到手的工資……
  
  而現(xiàn)實情況是，今年上半年，市區(qū)8個樓盤相繼推出的12期新開樓盤，幾乎都是當天售罄。簡而言之，新房靠搶，手慢無。
  
  新開樓盤情況如何？
  
  就拿麗水市區(qū)**近拿到預(yù)售證的兩個樓盤來說吧。
  
  
  
  建設(shè)中的綠城留香園
  
  
  
  7月31日，綠城留香園7幢至12幢進行預(yù)售證公示，住宅備案均價 21100 元/m2 。就在開盤當天，全部賣光。
  
  仔細講講這個樓盤，因為這個樓盤還剩13幢至18幢，**后140余套房，預(yù)計在9月底清盤。
  
  這個小區(qū)有高層、洋房和排屋，由北向南依次排列。高層和排屋已經(jīng)售罄，之前的高層的備案均價是18800元/㎡。這次賣完的7幢至12幢，以及即將開出來13幢至18幢，都是帶有電梯的洋房。
  
  
  
  141平米戶型圖
  
  
  
  
  
  129平米戶型圖
  
  
  
  一梯兩戶共有兩種戶型，一種是三房兩廳兩衛(wèi)129平米，一種是四房兩廳兩衛(wèi)141平米，南北通透。這種價格和面積，自然面對的是有改善需求的人群了。
  
  
  
  售樓部會被改成未來的幼兒園
  
  
  
  因為帶有電梯，公攤面積在14%左右。這個公攤比例屬于正常的范圍，但對于買在1至3樓的住戶會比較坑，電梯不是十分必要，實用面積確實是減少了。而且實地看了看，北面是小區(qū)的高層，南面是排屋和桃源山莊小區(qū)，視野不是很開闊。
  
  據(jù)銷售顧問介紹，小區(qū)容積率1.8，學區(qū)是城北**，小區(qū)自帶一個幼兒園。未來有兩個入口，北面正大門是主入口，西面的教工路是次入口。物業(yè)也是口碑比較好綠城。
  
  因為展廳不讓拍照，小區(qū)干擾因素沒有完整記錄下來，主要就是靠近麗水學院，可能會比較吵。
  
  當我想看看裝修標準時，銷售經(jīng)理告訴我，這是毛坯交付。真的要特別強調(diào)一下，這是毛坯房，這是均價2萬1的毛坯房。住在夾在中間的洋房，你既看不見山，也望不到水，為啥這么貴？因為當年拍下來的樓面價就要1萬1。
  
  講真的，這個價錢你可以買到杭州偏一點的地鐵口的新房了，比如，位于蕭山新街地段，7號線經(jīng)過的中南君奧時代，陽光城翡麗公園，包裝修就2萬出頭，畢竟杭州是懷著打造世界名城的雄心在發(fā)展，遐想空間多大啊。
  
  再說回來，這種戶型全套裝修下來怎么也要50萬起步吧。so，如果你預(yù)算夠，那么就要盯緊點了。小編有位朋友就買在了這個小區(qū)，他說，當時認籌的人數(shù)超過了總的房子套數(shù)，是按照**比例來選房，他**了5成，**后買到了，一些**低的就沒買到。
  
  還有一個好消息和一個壞消息要告訴大家，好消息是可以公積金貸款，壞消息是車位25萬一個，要和**一起交清。如果不買車位，那么……你懂得。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 11:48:54

相關(guān)問題

• 問 我想買一套二手房
  答

  磚家來了，蕞好的辦法就是過去給房東一板磚！從房子上來看，是有瑕疵的，肯定是有風險的，但你想買，說明房屋合適你，而且價格一定比市場價便宜，**要求150w，說明房東自己沒有償還能力，房子已經(jīng)抵押給銀行了，但不確定有沒有抵押給別的人，這是**大的風險。建議一：不要買，看其他的房子。建議二：你一定要買的話，可以進行資金監(jiān)管交易，具體的可以找?guī)憧捶康闹薪樽稍儯?/p> 全部6個回答>

• 問 我想買一套二手房
  答

  看房子是否滿五年賣方是不是唯一一套物業(yè),且賣方的房子是否在按揭欠款,您本人是否首次置業(yè);如果都回答是的話,費用就沒有多少(契稅評估價的1%、贖樓費欠款金額的1%、委托公證費380元、產(chǎn)權(quán)登記費50元、交易服務(wù)費每平米6元、銀行的短期借款利息欠款金額的1%、傭金3%與按揭服務(wù)費1000元)。如房子沒滿五年且賣家不是唯一套物業(yè),要多交5.6%的營業(yè)稅\1%的個稅;如您本人是二資置業(yè)的話要交3%的契稅。

  全部9個回答>
• 問 我想買一套二手房可以嗎？ 我想買一套二手房，但是沒有房本，能買嗎
  答

  二手房交易涉及一下問題，必須清楚明白，否則會存在風險。1、產(chǎn)權(quán)問題。2、費用問題。3、設(shè)施問題。4、房屋交付問題。5、物業(yè)交接問題。6、室內(nèi)戶籍問題。7、學區(qū)問題。

  全部5個回答>
• 問 我想買套二手房可以嗎? 我想買一套二手房，請問律師應(yīng)該注意哪些問題
  答

  可以購買。買房需要考量：目的在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當下的經(jīng)濟狀況。位置房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學，當然要選擇學區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風險能力都相對較強，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開

  全部5個回答>
• 問 我想買套二手房可以嗎? 我想買一套二手房，但業(yè)主沒有房產(chǎn)證，可以買嗎
  答

  建議不要買。業(yè)主沒有房產(chǎn)證，這套房子就過不了戶，以后你要過戶，就不可能了。你必須買套有房產(chǎn)證的，免得以后煩惱。

  全部3個回答>