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• 157****5650

  二手房交易涉及一下問題，必須清楚明白，否則會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。
  1、產(chǎn)權(quán)問題。
  2、費(fèi)用問題。
  3、設(shè)施問題。
  4、房屋交付問題。
  5、物業(yè)交接問題。
  6、室內(nèi)戶籍問題。
  7、學(xué)區(qū)問題。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:48:03
• 136****2348

  因?yàn)樵谵k理二手房貸款時(shí)，需要銀行進(jìn)行前置審批的，審批通過后才允許進(jìn)行過戶
  買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：
  1、第1日遞交材料，提出申請(qǐng)
  買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評(píng)估。
  2、第2-7日 評(píng)估
  根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3-5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評(píng)估費(fèi)。　　
  3、第8-10日 銀行審批
  銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個(gè)工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個(gè)寫字樓辦公，報(bào)批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時(shí)間1-2天即可完成。
  4、第11-33日 交**，辦理過戶
  審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。
  5、第34-35天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸
  買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:47:59
• 135****3786

  建議購買有房產(chǎn)證的房屋，否則無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，有一定風(fēng)險(xiǎn)
  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法

  查看全文↓ 2019-01-13 11:47:53
• 135****1873

  東挪西湊了45.5萬元，今年的3月8日，成女士和媽媽終于有了一套屬于她們母女的市區(qū)住房。然而，喜悅的心情還沒有持續(xù)多久，成女士和母親就陷入了極度的煩惱之中。
  
  
  
  由于兩個(gè)人的疏忽大意，房屋過戶前竟然沒有去查原房主的取暖費(fèi)，而交付了全款、辦理了房產(chǎn)證之后，她們查詢發(fā)現(xiàn)原房主侯先生竟然欠下17年的暖氣費(fèi)，2000年到2017年，取暖費(fèi)總額為21583.74元，滯納金為10633.43元，總計(jì)32217.17元?！翱吹竭@么大數(shù)字的欠費(fèi)時(shí)候，我們母女頭都要炸開了，我們立即聯(lián)系原房主和代理人侯女士，**初侯女士還接電話解釋未交原因，到**后干脆就不接電話，根本就沒有要解決問題的意愿?！闭f到這里，成女士的母親雙手發(fā)抖，她眼含淚水地說：“房子一天也沒有住，無緣無故地就讓我們交3萬多元的費(fèi)用，我們感覺特別的冤枉?！?br/>
  
  
  天上掉下3.2萬欠款
  
  
  21日上午，記者來到了青松小區(qū)某處住宅，這個(gè)面積為77.22平方米的老房子就是成女士和母親在市區(qū)的新家。拿著房本和二手房買賣合同，母女倆一臉的愁云。
  
  
  
  
  
  成女士說：“因?yàn)槔褷斨夭?，我們住在白云看病不方便，今年年后我們就張羅著在市區(qū)距離醫(yī)院較近的地方購買一套價(jià)格較低的二手房，一是在市區(qū)安家，另外可以接來姥爺養(yǎng)病。經(jīng)媽媽的朋友介紹，我們認(rèn)識(shí)了青松小區(qū)一中介的老板楊先生，他給我們聯(lián)系了這套住房。當(dāng)時(shí)楊先生稱他認(rèn)識(shí)房主侯先生。由于是朋友介紹，楊先生又認(rèn)識(shí)房主，我們就放松了警惕，很多事情上很信任自稱在中介領(lǐng)域有過多年經(jīng)驗(yàn)的楊先生，并順利地談成相關(guān)事宜。交錢之前，我們當(dāng)時(shí)問過楊先生和侯女士水電暖氣的繳費(fèi)情況，當(dāng)時(shí)他們都表示沒有欠費(fèi)，隨后不久我們雙方順利地辦理了過戶手續(xù)。”
  
  
  
  4月房產(chǎn)證下來之后，成女士突然看到了自己家樓洞里的分戶供暖供熱閥門上有一個(gè)黃色的即時(shí)貼，上面清晰地寫著“包頭供暖經(jīng)營管理處2017年度采暖期報(bào)停用熱封條”，上面還有手寫的“2018.1.1崔”。
  
  
  
  “看到這個(gè)我心里就有不詳?shù)念A(yù)感，但并沒有意識(shí)到問題會(huì)如此的嚴(yán)重。我立即找到了包頭市供暖經(jīng)營管理處?！痹谇嗨尚^(qū)鍋爐房的電腦系統(tǒng)中，工作人員調(diào)取了成女士家的繳費(fèi)記錄，結(jié)果讓我大吃一驚?！蹦弥召M(fèi)人員給她抄寫的欠費(fèi)記錄，成女士說：“這3.2萬元，就像一把刀插在了我的心上。”
  
  
  
  “是我購買房屋時(shí)太輕信房主和中介，我該承擔(dān)一定的責(zé)任，但是讓我承擔(dān)這么大的代價(jià)我認(rèn)為不合理。”為了找到欠費(fèi)的原因，以及讓該負(fù)責(zé)的人承擔(dān)責(zé)任，成女士和媽媽開始不斷聯(lián)系原房主侯先生和代理人侯女士以及中介楊先生，可是時(shí)間過去了4個(gè)多月，問題仍沒有得到解決?！榜R上就到了今年的供暖期，我們家的暖氣還被關(guān)閉著，這個(gè)不是我們?cè)蛟斐傻膯栴}如果得不到解決，很可能今年冬季我們母女就要挨凍，我們渴望在這不到兩個(gè)月的時(shí)間里，趕緊解決這個(gè)問題。”
  
  
  
  欠款誰來交
  帶著成女士的困擾，記者電話聯(lián)系到中介的老板楊先生，楊先生稱：“我人在外地，這件事發(fā)生后我一直在聯(lián)系原房主侯先生和他的女兒，但是對(duì)方并不愿配合，目前我也聯(lián)系不上他們，我覺得還是起訴他們?yōu)楹??！庇浾邌柕溃骸白鳛橹薪椋课荽嬖谶@么多的欠款，是否存在未履行告知或者確認(rèn)義務(wù)？” 楊先生：“如果不行，就讓成女士告我吧！”
  
  
  
  
  
  隨后，記者又來到青松小區(qū)鍋爐房的收費(fèi)處，工作人員郝師傅調(diào)取了成女士所買房子的繳費(fèi)記錄，上面清楚地統(tǒng)計(jì)顯示2000年到2017年的欠費(fèi)情況。郝師傅介紹，他從2015年開始收費(fèi)工作，第一次遇到這么大額的欠費(fèi)。欠費(fèi)的組成主要由直接欠費(fèi)和滯納金組成，青松小區(qū)在2010年實(shí)施了分戶供暖改造之后，對(duì)熱費(fèi)未交的居民開始收取滯納金。
  
  
  
  記者問道：“這么多的欠費(fèi)，為何一直還在供熱？”郝師傅說：“過去小區(qū)一直不是分戶供暖，如果停了未交費(fèi)人家的暖氣就會(huì)影響繳費(fèi)人家的供熱，所以就無法停供?！?記者：“分戶供暖之后，為何也沒有控制未交費(fèi)家庭供熱？” 郝師傅：“分戶后，由于過去還有一段時(shí)間是鍋爐供暖，我們又試行了幾年的時(shí)間，至于他們家為何直到2018年1月1日才停暖，具體情況我也不太清楚。”記者：“如何制約那些不愿繳費(fèi)的住戶？” 郝師傅：“對(duì)于惡意不愿繳費(fèi)的住戶，我們的收費(fèi)人員去催繳，無果的情況下就開始實(shí)施滯納金制度。這個(gè)辦法的效果會(huì)好很多。”記者：“具體到成女士買的這處房子的欠費(fèi)情況，如何處理？”
  
  
  
  郝師傅：“收費(fèi)站對(duì)暖氣費(fèi)的繳納是對(duì)房不對(duì)人，人是流動(dòng)的，我們追繳難度極大，所以一直以來，收費(fèi)工作都是針對(duì)房屋，我們只能向房屋的所有人追繳。所以在買房的過程中，買房人到我們這里查詢，我們都全力配合，避免購房者的損失?！泵鎸?duì)成女士一家的特殊情況，郝師傅稱，這件事已經(jīng)發(fā)生，還需要他們一起協(xié)商，找到**合適的解決方式，但是暖氣費(fèi)**終還需要交付。
  
  
  
  針對(duì)包頭市供暖經(jīng)營管理處工作人員解釋的“對(duì)房不對(duì)人”的說法，以及成女士一家如何應(yīng)對(duì)目前的狀況，記者電話采訪了內(nèi)蒙古冠坤律師事務(wù)所的趙立文律師。趙律師表示：“目前基本有兩種方法可以實(shí)行，第一種是新的房主先把所拖欠的費(fèi)用全部繳清，然后再向原房主進(jìn)行追討；第二種是新的房主可以起訴供暖經(jīng)營管理處，要求供熱?！畬?duì)房不對(duì)人’的說法是站不住腳的，因?yàn)楣岬闹黧w是房屋所有權(quán)人或房屋使用人，而不是房屋本身。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:47:49
• 146****5039

  網(wǎng)友提問一：
  
  
  
  
  網(wǎng)友：律師你好，我家房屋就出現(xiàn)了頂板2毫米以上的裂縫，裝修時(shí)沒發(fā)現(xiàn)，入住了2年以后頂板的墻皮鼓包開裂。
  
  
  
  然后敲開墻皮發(fā)現(xiàn)混凝土層2毫米以上的裂縫，這個(gè)裂縫有后修補(bǔ)的痕跡，因?yàn)榍瞄_時(shí)明顯比其它位置涂層要厚。
  
  
  
  這種我該怎么辦，開發(fā)商還沒給我說法，我可以要求退房嗎？謝謝！
  
  
  
  法律解讀：根據(jù)網(wǎng)友的描述，該裂縫屬于墻體開裂，但該開裂程度未達(dá)到《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的危及人身、他人財(cái)產(chǎn)安全的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，無法成為退房的理由。
  
  
  
  根據(jù)我國的建筑法律法規(guī)及商品房合同的約定，主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為工程的合理使用年限，該問題在保修期內(nèi)，網(wǎng)友可以要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。
  
  
  
  
  網(wǎng)友提問二：
  
  
  
  
  網(wǎng)友：趙律師您好，我**近看上的一套二手房要到今年6月才能拿到房產(chǎn)證，能跟這樣的房東交易嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)？如果出現(xiàn)中途變故，有什么追責(zé)憑據(jù)和方式嗎？
  
  
  
  法律解讀：這類房子交易的關(guān)注點(diǎn)主要在于：確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)人及簽訂比較完善的二手房買賣合同以規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
  一、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)人。
  
  
  
  核實(shí)商品房買賣合同的原件，確認(rèn)購房者人數(shù)，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，要求全部購房者都簽字或者提供公證授權(quán)委托書的原件。
  
  
  
  如果有條件，還可以去國土資源局查詢?cè)摲课莸念A(yù)告登記信息，確認(rèn)是否已經(jīng)完成預(yù)告登記，進(jìn)一步確認(rèn)購房者信息。
  
  
  
  二、簽訂比較完善的二手房買賣合同，主要涉及以下幾點(diǎn)內(nèi)容：
  
  
  
  1、款項(xiàng)支付時(shí)間的約定。
  
  
  
  因?qū)Ψ缴形慈〉?a target="_blank" href="http://sensitron.com.cn/baike/19219.html">不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，無法配合辦理過戶手續(xù)，建議在此之前不要付清全款，而是支付一部分款項(xiàng)。
  
  
  
  如果房屋上設(shè)定有按揭，比較合適的金額是與按揭的金額差不多，且該款項(xiàng)必須直接支付至貸款銀行用于解除抵押，避免被對(duì)方挪用。
  
  
  
  2、辦證時(shí)間的約定。
  
  
  
  合同中應(yīng)約定清楚對(duì)方兩次辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間（登記至對(duì)方名下及配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)），并合理設(shè)定逾期的違約責(zé)任，防止對(duì)方拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  
  
  
  3、對(duì)方違約責(zé)任的約定。
  
  
  
  在房地產(chǎn)行情上漲的情況下，有些房東寧愿違約也要一房二賣，以獲取更高的收益，建議在合同中約定如果房東違約，則房?jī)r(jià)增值部分也作為買受人的實(shí)際損失（若形成訴訟，一般以評(píng)估為準(zhǔn)）由房東賠償。
  
  
  
  若房東無法通過違約獲取暴利，則可有效抑制房東的違約沖動(dòng)。
  
  
  
  4、建議收取對(duì)方的商品房購房合同原件保管。
  
  
  
  如出賣人沒有合同原件，沒有辦法輕易的做到一房二賣。
  
  
  
  三、關(guān)于稅費(fèi)的問題。
  
  
  
  網(wǎng)友的這種交易模式下，會(huì)有雙稅，稅費(fèi)比較高，增值稅為5.6%，個(gè)稅為1%，目前二手房交易一般都會(huì)轉(zhuǎn)嫁至買受人，所以網(wǎng)友還要慎重考慮。

  查看全文↓ 2019-01-13 11:47:43

相關(guān)問題

• 問 我想買一套二手房，但是沒有房本，能買嗎？為啥呢？
  答

  這個(gè)房子現(xiàn)在**好不要買，等到一切有定數(shù)了再談！

  全部9個(gè)回答>
• 問 我想買套二手房可以嗎？ 我想買一套二手房，怎么貸款呢？
  答

  建議購買有房產(chǎn)證的房屋，否則無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，有一定風(fēng)險(xiǎn)二手房交易十大注意事項(xiàng)：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  全部5個(gè)回答>
• 問 我想買一套二手房
  答

  看房子是否滿五年賣方是不是唯一一套物業(yè),且賣方的房子是否在按揭欠款,您本人是否首次置業(yè);如果都回答是的話,費(fèi)用就沒有多少(契稅評(píng)估價(jià)的1%、贖樓費(fèi)欠款金額的1%、委托公證費(fèi)380元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)50元、交易服務(wù)費(fèi)每平米6元、銀行的短期借款利息欠款金額的1%、傭金3%與按揭服務(wù)費(fèi)1000元)。如房子沒滿五年且賣家不是唯一套物業(yè),要多交5.6%的營業(yè)稅\1%的個(gè)稅;如您本人是二資置業(yè)的話要交3%的契稅。

  全部9個(gè)回答>
• 問 我想買一套二手房
  答

  磚家來了，蕞好的辦法就是過去給房東一板磚！從房子上來看，是有瑕疵的，肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，但你想買，說明房屋合適你，而且價(jià)格一定比市場(chǎng)價(jià)便宜，**要求150w，說明房東自己沒有償還能力，房子已經(jīng)抵押給銀行了，但不確定有沒有抵押給別的人，這是**大的風(fēng)險(xiǎn)。建議一：不要買，看其他的房子。建議二：你一定要買的話，可以進(jìn)行資金監(jiān)管交易，具體的可以找?guī)憧捶康闹薪樽稍儯?/p> 全部6個(gè)回答>

• 問 我想買套二手房可以嗎? 我想買一套二手房，但業(yè)主沒有房產(chǎn)證，可以買嗎
  答

  建議不要買。業(yè)主沒有房產(chǎn)證，這套房子就過不了戶，以后你要過戶，就不可能了。你必須買套有房產(chǎn)證的，免得以后煩惱。

  全部3個(gè)回答>