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• 153****3310

  二手房買賣糾紛如何處理：
  一、與賣家協(xié)商解決
  任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。
  二、向消費(fèi)者協(xié)會投訴
  如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。
  三、向有關(guān)行政部門投訴
  如果你購房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴。
  四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁
  合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。
  五、向有關(guān)人民法院起訴
  向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:21:59
• 153****4380

  1.明確中介收定性質(zhì)
  
  定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。
  
  為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣買方就會有保障。
  
  2、找尋一個(gè)有良好聲譽(yù)的中介公司
  
  二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，購房者還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些服務(wù)項(xiàng)目又是如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款等。
  
  3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況
  
  這是比較關(guān)鍵的一步。購房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購房者應(yīng)注意查驗(yàn)賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。
  
  4、簽訂一個(gè)詳細(xì)明確的買賣合同
  
  二手房買賣雙方應(yīng)對付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房價(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對雙方的違約責(zé)任及救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟(jì)無門的窘境。
  
  5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續(xù)
  
  買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因?yàn)闀r(shí)間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時(shí)間，也是為了預(yù)防因價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致毀約和糾紛。
  
  順利進(jìn)行二手房買賣，這個(gè)問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報(bào)。因此，在簽訂合同約定條款時(shí)更是要斟酌仔細(xì)，有問題建議向有經(jīng)驗(yàn)的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。
  
  6、買賣雙方當(dāng)面談合同
  
  即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)買賣雙方一定坐下來當(dāng)面談好房價(jià)，過戶時(shí)間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。
  
  7、購房者要小心支付房款
  
  所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認(rèn)過戶申請已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過房價(jià)的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前應(yīng)付不超過房價(jià)減去上家貸款余額的1/2。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:21:33
• 143****9892

  一、二手房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：1、交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。2、交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。3、交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。4、產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險(xiǎn)。購買二手房屋要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。
  二、怎樣避免出現(xiàn)二手房糾紛1、產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實(shí)，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)。而房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。2、交易程序要明確，要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時(shí)過戶時(shí)一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以進(jìn)行過戶，以避免日后的糾紛3、合同內(nèi)容**關(guān)鍵如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:21:26
• 137****2112

  一、二手房買賣常見糾紛有哪些？
  
  1、賣方隱瞞真實(shí)信息
  
  賣方為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，買方可以在購房前向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
  
  2、房價(jià)變化快
  
  有些賣方在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另買方只好將之起訴至法院。對此，買方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對方反悔。
  
  3、中介人員的行為不規(guī)范
  
  由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，而中介人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致當(dāng)事人產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免此情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  
  4、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理
  
  房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)通常僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，買方可以在簽訂合同時(shí)讓對方提供確保有權(quán)處分的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  
  二、如何避免二手房買賣糾紛？
  
  1、了解交易流程
  
  買房之前，雙方應(yīng)先了解一下買賣房屋的一般流程，對整個(gè)買賣流程有個(gè)大致的認(rèn)識，這樣才能避免在房屋交易的過程中避免犯一些不該犯的錯(cuò)誤，也避免雙方因交易過程漫長而導(dǎo)致互相不信任的情況出現(xiàn)。
  
  2、弄清產(chǎn)屋產(chǎn)權(quán)
  
  二手房一般有售后公房、共有公房、“限轉(zhuǎn)”房屋、抵押房屋等多種產(chǎn)權(quán)形式，這就容易引發(fā)糾紛。所以，買方**好憑身份證到房產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)人，以便核對房屋的真實(shí)信息，從而避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。
  
  3、明確雙方違約責(zé)任
  
  房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，在簽署合同時(shí)**好明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，以此約束雙方的行為，減少糾紛發(fā)生的可能性。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:21:23
• 157****5523

  購買二手房--六大注意事項(xiàng)
  隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價(jià)格低的優(yōu)勢，被眾多的消費(fèi)者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。
  ★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
  在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
  由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。
  當(dāng)前對于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
  ★二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
  二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
  另外，購買二手房還要對房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
  如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
  ★三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
  隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
  對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
  總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。
  ★四、考察一下二手房的物業(yè)管理
  購買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
  對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。
  還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
  ★五、買二手房選個(gè)安全中介
  目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。
  首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。
  中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實(shí)例，對于一般居民來說，準(zhǔn)確地對房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行基本客觀的估價(jià)，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
  另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師收費(fèi)還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
  ★六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成
  購買二手房時(shí)要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購買二手房時(shí)，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。

  查看全文↓ 2019-01-10 23:21:15

相關(guān)問題

• 問 ??自己買賣二手房如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  常見的二手房糾紛案件有哪些？律師表示，二手房糾紛主要有這么幾種：一是由于房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)引起的糾紛。當(dāng)利好政策出臺時(shí)，房價(jià)可能上漲，這時(shí)賣方違約的情形比較多，賣 方通常會以未經(jīng)配偶或其他共有權(quán)人同意為由主張合同無效。當(dāng)限制政策出臺時(shí)，房價(jià)可能下跌，這時(shí)買方違約的情形較多，買方通常會以合同存在漏洞為由要求解 除合同退房。二是連環(huán)買賣引起的糾紛。對于改善需求家庭來講，需要把自己的房屋賣掉，用賣房的錢來購買新的房屋，當(dāng)自己賣房過程中發(fā)生問題，例如買方未能 按時(shí)支付房款，導(dǎo)致自己在買房過程中會造成對賣方的遲延。但是由于賣房與買房沒有必然的因果關(guān)系，所以由于上家違約導(dǎo)致對下家的違約，難以向上家索賠。三 是共有人為轉(zhuǎn)移房產(chǎn)而引起的糾紛。離婚一方為了轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者繼承人一方為了多占有房產(chǎn)，而將房產(chǎn)出售。其他權(quán)利人以惡意串通為由主張合同無效。四是由于 特殊性質(zhì)房屋，交易受到限制引發(fā)的糾紛。如經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房屋等特殊類型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。遇到房產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)怎么辦？二手房買賣交易程序比較復(fù)雜，歷時(shí)較長，糾紛在所難免。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，對于購房者來講，需要做兩件事，一是通過中介直接與對方積極協(xié)商解決，找到糾紛發(fā) 生的原因，對于因誤會產(chǎn)生的糾紛要消除誤會；不要激化矛盾，盡量保證交易可以順利進(jìn)行。如果是政策原因?qū)е录m紛，可以在互諒互讓的基礎(chǔ)上與賣方協(xié)商變更合 同或解除合同。二是保存好證據(jù)，當(dāng)然賣方毀約時(shí)，購房人也無須擔(dān)心，保存好雙方往來的通知函或協(xié)商記錄，積極運(yùn)用法律保護(hù)自身權(quán)益。及時(shí)找專業(yè)房地產(chǎn)律師 咨詢，做好應(yīng)對方案，該調(diào)取的證據(jù)要進(jìn)行調(diào)取，為訴訟做好充分的準(zhǔn)備，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。對于向房地產(chǎn)主管部門或公安部門投訴不是**好方法，上述部門很 難介入民事糾紛，反而會耽誤時(shí)間。哪些房子不能辦理按揭貸款？針對這一問題，律師表示，在買房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有：（1）沒有房產(chǎn)證的；（2）舊城改造內(nèi)的房屋；當(dāng)?shù)胤抗懿块T已經(jīng)封檔，不能辦理抵押登記；（3）土地使用權(quán)已抵押的房屋；（4）已經(jīng)被依法查封凍結(jié)的房屋。貸款比較困難的房屋有：（1）集體土地上的房屋；（2）房齡很老的房屋，一般超過30年的房子就不能貸款了，有些甚至都屬于危房。二手房買賣能繞開經(jīng)紀(jì)人嗎？律師建議，買賣雙方**好不要繞開經(jīng)紀(jì)人。接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的房源信息，繞過他就違反了誠實(shí)信用的原則。（1）經(jīng)紀(jì)人為購房者提供房源信息是**大 的價(jià)值體現(xiàn)，既然接受了服務(wù)就應(yīng)支付費(fèi)用；（2）買賣雙方非專業(yè)人士，對貸款銀行、過戶部門、稅務(wù)部門的工作流程及整個(gè)購房流程都不了解，會導(dǎo)致辦理時(shí)間 拉長；（3）雙方缺乏基本的信任，會由于一些小的分歧而引發(fā)大的矛盾，而如果有經(jīng)紀(jì)人從中斡旋，能化解矛盾。選擇經(jīng)紀(jì)公司與選擇律師一樣。要選擇相對大一 些公司，大公司業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)相對完備，合同版本相對完善。還要注重選擇經(jīng)紀(jì)人，要選擇工作經(jīng)驗(yàn)相對豐富的經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。

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• 問 ??買賣二手房糾紛怎么處理?如何避免糾紛的發(fā)生?
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  1與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。2向消費(fèi)者協(xié)會投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。3向有關(guān)行政部門投訴如果你購房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴。4向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。

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• 問 二手房怎樣交易?如何避免糾紛的發(fā)生?
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  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么，怎么避免發(fā)生二手房糾紛呢？1.明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣買方就會有保障。2、找尋一個(gè)有良好聲譽(yù)的中介公司二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，購房者還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些服務(wù)項(xiàng)目又是如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款等。3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況這是比較關(guān)鍵的一步。購房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購房者應(yīng)注意查驗(yàn)賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。4、簽訂一個(gè)詳細(xì)明確的買賣合同二手房買賣雙方應(yīng)對付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房價(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對雙方的違約責(zé)任及救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟(jì)無門的窘境。5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續(xù)買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因?yàn)闀r(shí)間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時(shí)間，也是為了預(yù)防因價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致毀約和糾紛。順利進(jìn)行二手房買賣，這個(gè)問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報(bào)。因此，在簽訂合同約定條款時(shí)更是要斟酌仔細(xì)，有問題建議向有經(jīng)驗(yàn)的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。6、買賣雙方當(dāng)面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)買賣雙方一定坐下來當(dāng)面談好房價(jià)，過戶時(shí)間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。7、購房者要小心支付房款所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認(rèn)過戶申請已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過房價(jià)的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前應(yīng)付不超過房價(jià)減去上家貸款余額的1/2。

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• 問 ??自己買賣二手房怎么避免糾紛的發(fā)生?
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  1.明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣買方就會有保障。2、找尋一個(gè)有良好聲譽(yù)的中介公司二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，購房者還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些服務(wù)項(xiàng)目又是如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款等。3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況這是比較關(guān)鍵的一步。購房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購房者應(yīng)注意查驗(yàn)賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。4、簽訂一個(gè)詳細(xì)明確的買賣合同二手房買賣雙方應(yīng)對付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房價(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對雙方的違約責(zé)任及救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟(jì)無門的窘境。5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續(xù)買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因?yàn)闀r(shí)間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時(shí)間，也是為了預(yù)防因價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致毀約和糾紛。順利進(jìn)行二手房買賣，這個(gè)問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報(bào)。因此，在簽訂合同約定條款時(shí)更是要斟酌仔細(xì)，有問題建議向有經(jīng)驗(yàn)的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。6、買賣雙方當(dāng)面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)買賣雙方一定坐下來當(dāng)面談好房價(jià)，過戶時(shí)間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。7、購房者要小心支付房款所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認(rèn)過戶申請已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過房價(jià)的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前應(yīng)付不超過房價(jià)減去上家貸款余額的1/2。

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• 問 買賣二手房糾紛怎么處理?怎么避免糾紛的發(fā)生?
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  第一，因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。第三，因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買賣雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。

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