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• 151****6708

  01、樓盤開盤前提早認購
  
  幾乎新房在開盤前都要經(jīng)過一個儲客的進程，這個進程中有很多能拿到較低折扣的時機。開發(fā)商雖然在此刻還沒有斷定報價，但由于對市場反映情況心里沒底，會為前期掛號的買家供給必定起伏的扣頭，一般的廣告語是現(xiàn)VIP掛號開盤可享額定××折。
  
  02、參與各種名義的團購
  
  房產(chǎn)團購近幾年來越來越火，而各大機關(guān)單位、銀行、沙龍更是成為各大開發(fā)商追捧的優(yōu)異團購資本。團購折扣價理論上秘而不宣。
  
  03、買尾貨、特價房
  
  仔細的購房者就能夠發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都會期間性地推出某些優(yōu)惠單位，例如清尾貨時的優(yōu)惠等，有時候以一口價的方式出現(xiàn)，較為實惠。
  
  一直以來，尾房給人的直觀感受即是被人挑到**終剩余的，而現(xiàn)實卻并非如此。專家以為，當(dāng)商品住宅的出售量到達80％以后，開發(fā)商現(xiàn)已獲利，因而一般就進入項目的清盤出售期間，此刻的尾房一般對比實惠。
  
  04、找舊業(yè)主介紹
  
  買樓砍價打折找老業(yè)主介紹，也是一條可行之道?，F(xiàn)在很多樓盤賣樓，都有推出老業(yè)主介紹額定折扣、并免買家和介紹人必定年限物業(yè)管理費、贈送別的方式大禮包等優(yōu)惠。雖然節(jié)約的絕對數(shù)額關(guān)于總價來說并不算多，但關(guān)于買家和介紹人而言，這都是實實在在的優(yōu)點，而且也是老業(yè)主樂于承受的。
  
  05、找開發(fā)商高層謀額定優(yōu)惠
  
  人脈關(guān)系的折扣也是買樓常用到的另一種砍價辦法。例如，知道樓盤開發(fā)商內(nèi)部人士，一般能夠經(jīng)過其取得額定的優(yōu)惠。像項目經(jīng)理、出售經(jīng)理等甚至更一等的管理層人士手上，一般握有更大的購房折扣審批權(quán)。
  
  06、找銷售人員談額定折扣
  
  要想買到廉價房子，找出售人員確實是一個不錯的途徑。
  
  當(dāng)然，向出售人員要折扣，買家必定要表現(xiàn)出恰當(dāng)?shù)牟少彑嵝?，既要表現(xiàn)出對樓盤的喜歡，又要有對報價等要素優(yōu)柔寡斷的姿態(tài)。如果您是幾個人一同買樓，那么和出售人員砍價取得更多折扣的可能性就更大。
  
  07、一次性付款
  
  買房選擇一次性付款時，折扣空間一般控制在存貸款利率差內(nèi)。一般來說一次性付款能夠從出售人員那里得到2％-5％左右的房價款優(yōu)惠。關(guān)于現(xiàn)金十分富余的購房者來說，一次性付款無疑是可以拿到更多優(yōu)惠的好方法。
  
  08、找急售的業(yè)主和急于銷售的中介
  
  急售的業(yè)主一般是急需資金，只需買家自愿迅速購買并一次性付款，報價會比商場價低10％左右。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-04 10:36:39
• 142****5040

  一、怎么買新房更劃算？
  
  新房一般在以下情況買房會相對劃算，比如實行團購、看準推盤時讓利和尾盤讓利時機、用對砍價策略等，運用合適的殺價辦法，完全可以省掉少則數(shù)千、多則數(shù)萬的房款。
  
  1、開盤前的折扣，大部分的樓盤，在開盤前都要經(jīng)過試探市場的過程，這可以有拿到折扣的機會。開盤前，開發(fā)商對市場反應(yīng)沒有把握，會在前期登記買家，提供一定幅度的價格，并**終確定售價。
  
  2、尾盤樓房價格相對實惠。尾房給購房者的感覺是“被人挑到**后剩下的”，事實卻并非如此。當(dāng)樓盤的銷售量達到80%以上，開發(fā)商已經(jīng)獲利，項目進入清盤銷售階段，此時的價格比較實惠。如果對某樓盤特別喜歡，就得多與銷售人員聯(lián)系，多多留意促銷的信息。
  
  3、找已經(jīng)買過房子的業(yè)主介紹，也可能有優(yōu)惠。很多樓盤都有老業(yè)主介紹新業(yè)主的優(yōu)惠政策，節(jié)省的數(shù)額對于總價來雖然不算多，但對于買家和介紹人而言，這都是實實在在的好處。并且這種三方共贏的方式，很容易促成合作。
  
  4、開發(fā)商團購優(yōu)惠，為盡快回籠資金，開發(fā)商會和相關(guān)單位舉行團購的優(yōu)惠，要瞅準時機，如果本單位沒有優(yōu)惠，可“混”入親戚朋友單位的行列，還可以參加網(wǎng)上或中介組織的團購。
  
  二、怎么買二手房更省錢？
  
  
  
  二手房價格空間很大，因為大家的信息是不對稱的，且售房者的情況各不一樣，同樣的房子價格也會五花八門，在這種情況下，全面掌握信息是**關(guān)鍵的。
  
  1、做足功課，貨比三家
  
  想在某個區(qū)域買房，對整體范圍內(nèi)房價情況非常熟悉，包括不同年代、不同戶型、不同樓層、不同物業(yè)等情況都要了解。充分掌握多方信息，多看房?？梢宰约喝ズ蜆I(yè)主談，也可以多找?guī)准抑薪閹兔φ?，中介為了業(yè)績，在有其他同行介入的情況下，會主動為你當(dāng)說客。買業(yè)主急售房，如果業(yè)主著急用錢，或者已經(jīng)簽訂了買房合同，著急把房子賣掉，二手房的降價空間會大很多。同樣的房子，可能低于市場價的10%，甚至更多，才能更快的把房子賣掉。
  
  2、全款買房
  
  一方面節(jié)省了很多程序和時間，省去很多麻煩事，節(jié)約了好多成本；另一方面，賣方資金回收快，可以馬上拿這些錢去干其它的事情，尤其是急需用錢的業(yè)主，全款買房議價空間很大。
  
  3、滿五唯一
  
  房子是業(yè)主以家庭為單位的唯一普通住宅，再滿足產(chǎn)權(quán)滿五年條件，可免除買賣中的增值稅、個稅。以北京市區(qū)一套200萬網(wǎng)簽價（以網(wǎng)簽價為計稅依據(jù)）的原值為100萬的80平米的普通住宅為例，假設(shè)不滿兩年，需要繳納增值稅及附加稅10.67萬元、契稅1.89萬元、個稅13.67萬元，共計26.23萬元。滿五唯一，只需要繳納契稅1萬元，比不滿兩年的房子少交25.23萬元的稅費。當(dāng)然這些費用不一定全讓買房承擔(dān)，但是多少會影響到交易的價格。
  
  三、盡量都使用公積金貸款
  
  不論是新房還是二手房，在買房的時候，能夠用公積金貸款盡量使用公積金貸款，公積金貸款利率5年以上是3.25%，相比商業(yè)貸款5年以上4.9%要低。假設(shè)買房的購房總價是200萬，貸款120萬，公積金每年利息是：3.9萬，商業(yè)貸款5.88萬，比公積金貸款每年多還利息1.98萬。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:36:21
• 153****5797

  一、怎么買新房更劃算？
  
  新房一般在以下情況買房會相對劃算，比如實行團購、看準推盤時讓利和尾盤讓利時機、用對砍價策略等，運用合適的殺價辦法，完全可以省掉少則數(shù)千、多則數(shù)萬的房款。
  
  1、開盤前的折扣，大部分的樓盤，在開盤前都要經(jīng)過試探市場的過程，這可以有拿到折扣的機會。開盤前，開發(fā)商對市場反應(yīng)沒有把握，會在前期登記買家，提供一定幅度的價格，并**終確定售價。
  
  2、尾盤樓房價格相對實惠。尾房給購房者的感覺是“被人挑到**后剩下的”，事實卻并非如此。當(dāng)樓盤的銷售量達到80%以上，開發(fā)商已經(jīng)獲利，項目進入清盤銷售階段，此時的價格比較實惠。如果對某樓盤特別喜歡，就得多與銷售人員聯(lián)系，多多留意促銷的信息。
  
  3、找已經(jīng)買過房子的業(yè)主介紹，也可能有優(yōu)惠。很多樓盤都有老業(yè)主介紹新業(yè)主的優(yōu)惠政策，節(jié)省的數(shù)額對于總價來雖然不算多，但對于買家和介紹人而言，這都是實實在在的好處。并且這種三方共贏的方式，很容易促成合作。
  
  4、開發(fā)商團購優(yōu)惠，為盡快回籠資金，開發(fā)商會和相關(guān)單位舉行團購的優(yōu)惠，要瞅準時機，如果本單位沒有優(yōu)惠，可“混”入親戚朋友單位的行列，還可以參加網(wǎng)上或中介組織的團購。
  
  二、怎么買二手房更省錢？
  
  
  
  二手房價格空間很大，因為大家的信息是不對稱的，且售房者的情況各不一樣，同樣的房子價格也會五花八門，在這種情況下，全面掌握信息是**關(guān)鍵的。
  
  1、做足功課，貨比三家
  
  想在某個區(qū)域買房，對整體范圍內(nèi)房價情況非常熟悉，包括不同年代、不同戶型、不同樓層、不同物業(yè)等情況都要了解。充分掌握多方信息，多看房。可以自己去和業(yè)主談，也可以多找?guī)准抑薪閹兔φ?，中介為了業(yè)績，在有其他同行介入的情況下，會主動為你當(dāng)說客。買業(yè)主急售房，如果業(yè)主著急用錢，或者已經(jīng)簽訂了買房合同，著急把房子賣掉，二手房的降價空間會大很多。同樣的房子，可能低于市場價的10%，甚至更多，才能更快的把房子賣掉。
  
  2、全款買房
  
  一方面節(jié)省了很多程序和時間，省去很多麻煩事，節(jié)約了好多成本；另一方面，賣方資金回收快，可以馬上拿這些錢去干其它的事情，尤其是急需用錢的業(yè)主，全款買房議價空間很大。
  
  3、滿五唯一
  
  房子是業(yè)主以家庭為單位的唯一普通住宅，再滿足產(chǎn)權(quán)滿五年條件，可免除買賣中的增值稅、個稅。以北京市區(qū)一套200萬網(wǎng)簽價（以網(wǎng)簽價為計稅依據(jù)）的原值為100萬的80平米的普通住宅為例，假設(shè)不滿兩年，需要繳納增值稅及附加稅10.67萬元、契稅1.89萬元、個稅13.67萬元，共計26.23萬元。滿五唯一，只需要繳納契稅1萬元，比不滿兩年的房子少交25.23萬元的稅費。當(dāng)然這些費用不一定全讓買房承擔(dān)，但是多少會影響到交易的價格。
  
  三、盡量都使用公積金貸款
  
  不論是新房還是二手房，在買房的時候，能夠用公積金貸款盡量使用公積金貸款，公積金貸款利率5年以上是3.25%，相比商業(yè)貸款5年以上4.9%要低。假設(shè)買房的購房總價是200萬，貸款120萬，公積金每年利息是：3.9萬，商業(yè)貸款5.88萬，比公積金貸款每年多還利息1.98萬。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:36:13
• 159****0467

  買房自住，首要的是買得起，其次還寓含一個根本的東西，就是不要出現(xiàn)剛買就出現(xiàn)數(shù)字化虧絀，以下幾招可以解決部分剛性需求者的資金困難。不過提醒廣大購房者，國家調(diào)控政策頻出，并且有越來越嚴厲的趨勢，購房時一定要弄懂政策，免得做無用功。
  
  竅門一：購買地段型房產(chǎn)
  
  當(dāng)然我們無法到一類地段淘房，因為每個城市在前兩年劇漲期間都將中心地段的房價推上了新高度，一般消費者無法顧及。這里所說的地段，是一種發(fā)展中的地段，交通設(shè)施與經(jīng)濟特區(qū)可做為兩大判斷標準。
  
  交通設(shè)施包括輕軌,地鐵，城際快速交通線三類，大凡處于市政交通快速更新的區(qū)域，地段是不斷向好的;尤其是輕軌出入口附近，地鐵終端所在地，這些地方將來都會形成區(qū)域商業(yè)中心，即使不能形成商業(yè)中心，也基于沿線交通與附近居住人口，形成一個附屬的生活型社區(qū)。
  
  經(jīng)濟特區(qū),包括每個城市的開發(fā)區(qū)，也可包括商務(wù)中心區(qū)，就業(yè)中心區(qū)，這兩類區(qū)域并非建設(shè)在一個城市的中心地段之上，相反新城,新的城市功能區(qū),新的疏散區(qū)，是這些商務(wù)，就業(yè)區(qū)域的**佳選擇，在新區(qū)形成過程中購買的房子，伴隨地段將不會發(fā)生數(shù)字上的虧絀。
  
  竅門二：父母房產(chǎn)再過戶取得貸款可沖抵第二套房產(chǎn)**
  
  據(jù)市場專項調(diào)研數(shù)據(jù)分析，60%以上適婚年輕人表示面對當(dāng)前房價無力購房，其中40%左右表示，即使依靠父母的支持，當(dāng)前的**款支付依然困難。
  
  建議這類型客戶，可將父母房產(chǎn)再過戶取得貸款沖抵第二套房產(chǎn)**。有這樣一個例子：小崔準備與女友結(jié)婚，但是**款不夠，小崔父母由于2007年買房貸款還未還清，也一時拿不出錢來。**后，小崔父母決定將自己的房產(chǎn)過戶給小崔未婚妻，并以其未婚妻的名義進行了轉(zhuǎn)按揭貸款，由于這套房產(chǎn)不到3年**了80萬左右，因此，銀行批貸供120萬，其中30萬元用來給小崔父母還清尾款，另外90萬則以小崔的名義交了另一套房產(chǎn)的**。這類做法一定要衡量家庭的月收入是否能夠負擔(dān)兩套房產(chǎn)的壓力，以免持有成本過大造成入不敷出的尷尬。
  
  竅門三：加息下合理選擇還貸方式
  
  在加息通道之下，等額本金還款比等額本息還款、固定房貸利率更劃算，是**省錢的還款方式。等額本息還款是指從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。而等額本金還款方式是指在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。在假設(shè)利息不變的情況下，等額本息所還整體利息加本金總額，低于等額本金。但是在強烈的加息預(yù)期之下，等額本金還款方式在初期償還較大款項，同時此刻利息較低。隨著時間的推移，利息雖然增加，但是本金也相對減少，產(chǎn)生的利息總負擔(dān)也降低了。
  
  對于不同的人群來說，選擇的還款方式也有所不同。等額本金還款，在初期還款階段，因為生息本金大，需要還的利息也就多，總體還款金額較大，隨著時間的推移，還款金額逐漸下降。相對于一些剛步入職場的人，還款負擔(dān)較重。因此這種還款方式適合收入較高，相對穩(wěn)定的成熟白領(lǐng)。而對于剛剛工作的年輕人來說，更適合采用等額本息還款方式。
  
  竅門四：選好物業(yè)別買郊區(qū)房
  
  水管爆裂、電線跳閘、電梯的燈像鬼火一樣閃，遇到這種問題，怎么辦?我們買房子是想要安心地居住，安靜地生活，這些亂七八糟的事情丟給物管來操心就OK。選擇物業(yè)和選擇房子一樣重要。
  
  每天6點起床上班，在上下班路上花上2小時的生活顯然是不可取的。而且以后交通仍然是問題，需要自己考察，別聽開發(fā)商的，你可能有車，你老婆一般就沒有。方便的交通可以讓我們在這個城市活動得更自如，況且郊區(qū)房子**慢、**空間小配套也不齊全，到時候住著不爽想轉(zhuǎn)手都賣不出去就麻煩了。有經(jīng)濟條件的建議不要在郊區(qū)買房，一句話不值。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:36:05
• 148****6463

  1.等額本金和等額本息
  
  去銀行貸款工作人員一般會給你介紹等額本息這種方法。連續(xù)加息對準備貸款購房者構(gòu)成了巨大的心理壓力，考慮到日后提前還貸因素，從貸款利息角度來看，等額本金方式明顯要優(yōu)于等額本息方式，但等額本金的初期還 貸壓力要明顯高于等額本息，所以房貸者要正確估計自身收支情況，考慮對生活質(zhì)量是否構(gòu)成影響，然后做出合理判斷。
  
  如果是高薪者或是收 入多元化的人群，建議采用等額本金還款法。因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到**后還款越輕松。如果是一位工 作四平八穩(wěn)、與世無爭的購房者，建議選擇等額本息還款方式。當(dāng)然，如果購房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會更加節(jié)省些許利息，較 為劃算。
  
  需要注意的是，由于等額本息還貸前幾年利息占比較大，已經(jīng)打算要提前還貸的購房者建議采用等額本金還款方式。如果是部分提前還貸，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為只有選擇縮短貸款期限才可以有效減少利息的支出。來舉一個簡單的例子：
  
  需要貸60萬元商業(yè)性貸款，期限20年。在對兩種貸款方法作了簡單的比較后，如果一味認定“等額本金還款法”能少支出利息，那也是不科學(xué)的。就讓辦貸款 的工作人員算一下每月還款是多少。工作人員計算后得出，第一個月的還款數(shù)是5020元，并告知要此客戶提供的“收入證明”必須證明夫婦倆每月收入合計金額 是借款額的兩倍，即必須超過1萬元。但該客戶雙方單位開具的收入證明卻只有8000元。他認定等額本金法合算，便讓工作人員按第一個月還4000元左右來 推算借款期限，這樣工作人員便推算出，借30年的話首月還款是4187元，于是該客戶選擇貸款30年。殊不知，此人將原來計劃貸20年的期限拉長至30 年，60萬元30年“等額本金還款法”利息是 45.5萬元，而60萬元20年“等額本息還款法”利息是35.4萬元。顯然，他選擇“等額本息還款法”才對。
  
  除了傳統(tǒng)還貸款方式外，銀行推出了各種房貸產(chǎn)品，其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。在相同的金額和相同貸款年限下，付出利息**少，**省錢的是氣球貸。針對貸款期限中短期的優(yōu)質(zhì)客戶設(shè)計的。
  
  氣球貨的優(yōu)點：
  
  1.月供壓力小，貸款買房更輕松通過『氣球貸』，可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(譬如30年)來計算月供，每月還款壓力自然減少，實現(xiàn)輕松還貸。
  
  2.還貸期限短，房貸理財更輕松由于『氣球貸』的期限較短，可以享受對應(yīng)的較低貸款利率。
  
  3.信用記錄好，到期續(xù)貸盡安心貸款到期后，如果您確實需要再融資，并且還款記錄良好，銀行將提供再融資服務(wù)。
  
  “氣球貸”是以一個較長期限來計算月供，但以短期貸款期限確定貸款利率，客戶在前期分期償還本息，剩余本金到期一次償還。簡單來說，就是長貸短供。因其 前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是一個氣球的樣子，所以就命名為“氣球貸”。適用未來收入呈上升趨勢、還款能力較強的客 戶。
  
  3.組合貸：公積金+商貸
  
  組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住 房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向 銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。簡單說組合貸是部分享受公積金貸款，另一部分按照商業(yè)貸款利率計算。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸 款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。
  
  公積金貸款較商業(yè)貸款而言，利率較低。組合貸款一般在貸款的時 候，都是分階段計算利息，因此，組合貸款首先享受了較低的利率貸款買房。其次，商業(yè)貸款的貸款額度較高，貸款者在申請買房時候可選擇貸款額度較高的房屋貸 款。因此，組合貸款較商業(yè)貸款和公積金貸款而言，具有利息低額度高的優(yōu)點。

  查看全文↓ 2019-01-04 10:35:57

相關(guān)問題

• 問 我想知道低**購房的優(yōu)缺點有哪些？
  答

  優(yōu)點是低**,無需全額支付就能夠享用。缺點就是每月產(chǎn)生利息,后續(xù)月供壓力較大。簡言之就是使用未來錢享受現(xiàn)有住房問題,一般低**購房適合想立即購房資金又不足的人。

  全部3個回答>
• 問 2010年5月2日或8日搬家注意事項是什么?
  答

  肯定好，原因是我有親戚也是明天就是初九入住新房！

  全部2個回答>
• 問 我想知道我的公積金余額？
  答

  1柜臺查詢：柜臺查詢須帶好公積金卡及身份證。然后直接到公積金辦事大廳，向柜臺操作員出示身份證及公積金卡，要求查詢余額。如果是代人查詢，須帶查詢?nèi)舜趴?，身份證，查詢證明以及代理人的身份證。>02網(wǎng)上查詢：網(wǎng)上查詢首先登陸當(dāng)?shù)毓e金網(wǎng)站，找到個人賬戶信息或者余額查詢的按鈕，然后輸入公積金賬號和簽證號，輸入驗證碼后點“查詢”即可查出狀態(tài)及余額>03電話語音查詢：首先撥通當(dāng)?shù)毓e金電話語音查詢電話，按照提示輸入單位賬號，然后輸入個人賬號后可以查詢，有些地方有設(shè)置電話查詢密碼，這時需要輸入正確的電話查詢密碼即可查詢到個人余額，有些地方還有明細傳真的服務(wù)。>04短信查詢：短信查詢在目前公積金的操作中普及率比較低，一般是輸入公積金個人賬號或身份證號到指定的服務(wù)號碼，然后對方自動以短信息回復(fù)，而且不少地方還會出現(xiàn)延遲的現(xiàn)象，如今天繳存一筆公積金，可能要過幾天才能查到>05公積金磁卡查詢：磁卡一般指的是公積金卡。查詢機一般放在公積金辦事大廳大堂或者銀行網(wǎng)點。繳存人首先在查詢機上刷卡，查詢機會讀出磁卡信息，輸入查詢密碼即可進入查詢。這里可以查詢到的信息比較有，有余額，明細，狀態(tài)以及貸款信息。>06銀行ATM機或網(wǎng)站查詢：有些地方的公積金中心會與銀行聯(lián)合推出聯(lián)名卡。這樣繳存人可以直接在ATM機上通過銀行卡及密碼查詢到自己怕公積金信息，也可以在網(wǎng)上通過輸入用戶名和密碼的方式查詢到自己的余額及明細。>07單位經(jīng)辦人：這個查詢方式是**快捷的，因為每個繳存公積金的企業(yè)都會有一個指定的經(jīng)辦人，她的手里有一份公積金余額及明細表。這張表有每個職工的繳存信息

  全部3個回答>
• 問 我想知道地基加固的方法有哪些？
  答

  地基基礎(chǔ)加固，就是因為天然地基軟弱無法滿足地基強度、變形等要求，那么就需要事先對地基進行處理，利用換填、夯實、擠密、排水、膠結(jié)、加筋和熱學(xué)等方法改良地基土的工程特性，從而達到地基加固的目的。地基處理的目的及意義主要有下面5點：1.提高地基土的抗剪切強度地基的剪切破壞表現(xiàn)在：建筑物的地基承載力不夠；由于偏心荷載及側(cè)向土壓力的作用使結(jié)構(gòu)物失穩(wěn)；由于填土或建筑物荷載，使鄰近地基產(chǎn)生隆起；土方開挖時邊坡失穩(wěn)；基坑開挖時坑底隆起。地基的剪切破壞反映在地基土的抗剪強度不足，因此，為了防止剪切破壞，就需要采取一定措施以增加地基土的抗剪強度。2.降低地基土的壓縮性地基土的壓縮性表現(xiàn)在建筑物的沉降和差異沉降大；由于有填土或建筑物荷載，使地基產(chǎn)生固結(jié)沉降；作用于建筑物基礎(chǔ)的負摩擦力引起建筑物的沉降；大范圍地基的沉降和不均勻沉降；基坑開挖引起鄰近地面沉降；由于降水地基產(chǎn)生固結(jié)沉降。地基的壓縮性反映在地基土的壓縮模量指標的大小。因此，需要采取措施以提高地基土的壓縮模量，借以減少地基的沉降或不均勻沉降。3.改善地基土的透水特性地基土的透水性表現(xiàn)在堤壩等基礎(chǔ)產(chǎn)生的地基滲漏；基坑開挖工程中，因土層內(nèi)夾薄層粉砂或粉土而產(chǎn)生流砂和管涌。以上都是在地下水的運動中所出現(xiàn)的問題。為此，必須采取措施使地基土降低透水性或減少其水壓力。4.改善地基土的動力特性地基土的動力特性表現(xiàn)在地震時飽和松散粉細砂(包括部分粉土)將產(chǎn)生液化；由于交通荷載或打樁等原因，使鄰近地基產(chǎn)生振動下沉。為此，需要采取措施防止地基液化，并改善其振動特性以提高地基的抗震性能。5.改善特殊土的不良地基特性主要是消除或減少黃土的濕陷性和膨脹土的脹縮性等。地基處理一般有：1、換土墊層法 2、振密、擠密法 3、排水固結(jié)法 4、置換法 5、加筋法6、膠結(jié)法 7、冷、熱處理法，7種方法。1、換土墊層法基本原理：就是挖除淺層軟弱土或不良土，分層碾壓或夯實。分類：按回填的材料可分為砂(或砂石)墊層、碎石墊層、粉煤灰墊層、干渣墊層、土(灰土、二灰)墊層等。干渣分為分級干渣、混合干渣和原狀干渣；粉煤灰分為濕排灰和調(diào)濕灰。作用：換土墊層法可提高持力層的承載力，減少沉降量；消除或部分消除土的濕陷性和脹縮性；防止土的凍脹作用及改善土的抗液化性。常用機械碾壓、平板振動和重錘夯實進行施工。適用范圍：常用于基坑面積寬大和開挖土方量較大的回填土方工程，一般適用于處理淺層軟弱土層(淤泥質(zhì)土、松散素填土、雜填土、浜填土以及已完成自重固結(jié)的沖填土等)與低洼區(qū)域的填筑。一般處理深度為2～3m。適用于處理淺層非飽和軟弱土層、濕陷性黃土、膨脹土、季節(jié)性凍土、素填土和雜填土。注：墊層只解決承載力問題而無助于減少沉降。2、振密、擠密法原理：是采用一定的手段，通過振動、擠壓使地基土體孔隙比減小，強度提高，達到地基處理的目的。1）表層壓實法 采用人工或機械夯實、機械碾壓或振動對填土、濕陷性黃土、松散無粘性土等軟弱或原來比較疏松表層土進行壓實。也可采用分層回填壓實加固。適用范圍：適用于含水量接近于**佳含水量的淺層疏松粘性土；松散砂性土；濕陷性黃土及雜填土等。2）重錘夯實法 利用重錘自由下落時的沖擊能來夯擊淺層土，使其表面形成一層較為均勻的硬殼層。適用范圍：適用于無粘性土、雜填土、非飽和粘性土及濕陷性黃土。3) 強夯法 利用強大的夯擊能，迫使深層土液化和動力固結(jié)，使土體密實，用以提高地基土的強度并降低其壓縮性、消除土的濕陷性、脹縮性和液化性。適用范圍：適用于碎石土、砂土、素填土、雜填土、低飽和度的粉土與粘性土及濕陷性黃土。4)振沖擠密法 振沖擠密法一方面依靠振沖器的強力振動使飽和砂層發(fā)生液化，顆粒重新排列，孔隙比減少；另一方面依靠振沖器的水平振動力，形成垂直孔洞，在其中加入回填料，使砂層擠壓密實。適用范圍：適用于砂性土和小于0.005mm的粘粒含量低于10%的粘性土。5)土(或灰土、粉煤灰加石灰)樁法 是利用打入鋼套管(或振動沉管、炸藥爆破)在地基中成孔，通過”擠”壓作用，使地基土得到“加密”，然后在孔中分層填入素土(或灰土、粉煤灰加石灰)后夯實而成土樁(或灰土樁、二灰樁)。適用范圍：適用于處理地下水位以上濕陷性黃土、新近堆積黃土、素填土和雜填土。6)砂樁 在松散砂土或人工填土中設(shè)置砂樁，能對周圍土體或產(chǎn)生擠密作用，或同時產(chǎn)生振密作用?？梢燥@著提高地基強度，改善地基的整體穩(wěn)定性，并減少地基沉降量。適用范圍：適用于處理松砂地基和雜填土地基。7)夯實水泥土樁 利用沉管、沖擊、人工洛陽鏟、螺旋鉆等方法成孔，回填水泥和土的拌和料，分層夯實形成堅硬的水泥土柱體，并擠密樁間土，通過褥墊層與原地基土形成復(fù)合地基。適用范圍：適用于處理地下水位以上的粉土、素填土、雜填土、粘性土和淤泥質(zhì)土等地基。8)爆破法 這個用的不多，原理是利用爆破產(chǎn)生振動使土體產(chǎn)生液化和變形，從而獲得較大密實度，用以提高地基承載力和減小沉降。適用范圍：適用于飽和凈砂，非飽和但經(jīng)灌水飽和的砂、粉土和濕陷性黃土。3、排水固結(jié)法基本原理：就是軟土地基在附加荷載的作用下，逐漸排出孔隙水，使孔隙比減小，產(chǎn)生固結(jié)變形。在這個過程中，隨著土體超靜孔隙水壓力的逐漸消散，土的有效應(yīng)力增加，地基抗剪強度相應(yīng)增加，并使沉降提前完成或提高沉降速率。排水固結(jié)法主要由排水和加壓兩個系統(tǒng)組成。排水可以利用天然土層本身的透水性，尤其是軟土地區(qū)多夾砂薄層的特點，也可設(shè)置砂井、袋裝砂井和塑料排水板之類的豎向排水體。加壓主要是地面堆載法、真空預(yù)壓法和井點降水法。為加固軟弱的粘土，在一定條件下，采用電滲排水井點也是合理而有效的。(1)堆載預(yù)壓法 在建造建筑物以前，通過臨時堆填土石等方法對地基加載預(yù)壓，達到預(yù)先完成部分或大部分地基沉降，并通過地基土固結(jié)提高地基承載力，然后撤除荷載，再建造建筑物。一般臨時的預(yù)壓堆載等于建筑物的荷載，但為了減少由于次固結(jié)而產(chǎn)生的沉降，預(yù)壓荷載也可大于建筑物荷載，稱為超載預(yù)壓。為了加速堆載預(yù)壓地基固結(jié)速度，?？膳c砂井法或塑料排水帶法等同時應(yīng)用。如粘土層較薄，透水性較好，也可單獨采用堆載預(yù)壓法。適用于軟粘土地基。(2)砂井法(包括袋裝砂井、塑料排水帶等) 在軟粘土地基中，設(shè)置一系列砂井，在砂井之上鋪設(shè)砂墊層或砂溝，人為地增加土層固結(jié)排水通道，縮短排水距離，從而加速固結(jié)，并加速強度增長。砂井法通常輔以堆載預(yù)壓，稱為砂井堆載預(yù)壓法。適用范圍：適用于透水性低的軟弱粘性土，但對于泥炭土等有機質(zhì)沉積物不適用。(3)真空預(yù)壓法 在粘土層上鋪設(shè)砂墊層，然后用薄膜密封砂墊層，用真空泵對砂墊層及砂井抽氣，使地下水位降低，同時在大氣壓力作用下加速地基固結(jié)。適用范圍：適用于能在加固區(qū)形成(包括采取措施后形成)穩(wěn)定負壓邊界條件的軟土地基。(4)真空-堆載聯(lián)合預(yù)壓法 當(dāng)真空預(yù)壓達不到要求的預(yù)壓荷載時，可與堆載預(yù)壓聯(lián)合使用，其堆載預(yù)壓荷載和真空預(yù)壓荷載可疊加計算。適用范圍：適用于軟粘土地基。(5)降低地下水位法 通過降低地下水位使土體中的孔隙水壓力減小，從而增大有效應(yīng)力，促進地基固結(jié)。適用范圍：適用于地下水位接近地面而開挖深度不大的工程，特別適用于飽和粉、細砂地基。(6)電滲排水法 在土中插入金屬電極并通以直流電，由于直流電場作用，土中的水從陽極流向陰極，然后將水從陰極排除，而不讓水在陽極附近補充，借助電滲作用可逐漸排除土中水。在工程上常利用它降低粘性土中的含水量或降低地下水位來提高地基承載力或邊坡的穩(wěn)定性。適用范圍：適用于飽和軟粘土地基。

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• 問 如何買房省錢？買房省錢的技巧有哪些？
  答

  貸款買房要怎么用才能**省錢?首先，我們要了解**新的貸款政策。1、客戶(以家庭為單位)購買首套住房;或客戶家庭名下有一套房，并且房貸已全部結(jié)清，再買第二套房：用純商業(yè)貸款的，**25%，貸75%，利率執(zhí)行基準，即：4.9%用純公積金貸款的，**20%，貸80%，利率執(zhí)行基準，即：3.25%用公積金+商業(yè)組合貸款的，**25%，貸75%，利率執(zhí)行基準。2、客戶家庭名下有一套房，并且商貸未結(jié)清，再買房用：純商業(yè)貸款：**40%，貸60%，利率上浮10%，即5.39%純公積金貸款：**30%，貸70%，利率執(zhí)行基準，即3.25%公積金+商業(yè)組合貸款的，**40%，貸60%，商貸部分上浮10%即5.39%，公積金部分執(zhí)行基準3.25%3、客戶家庭名下有兩套或兩套以上都無貸款或貸款已全部結(jié)清，再買房用：純商業(yè)貸款，可按首套，**25%貸75%，利率執(zhí)行基準利率，即4.9%4、客戶家庭名下有兩套或兩套以上住房，其中有一套未結(jié)清，再買房：用商業(yè)貸款的，按二套，**40%，貸60%，利率上浮10%5、客戶家庭名下有兩套或兩套以上住房，都未結(jié)清貸款的，再買房不能貸。若貸款還清期間只打算購買一套房，那么優(yōu)先選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率5年(含5年)以下是2.75%，5年以上是3.25%;而商貸的利率是4.9%。貸款60萬元為例，等額本息貸款30年，公積金貸款將比商業(yè)貸款節(jié)省近20萬元利息。若還貸期間還打算再購買一套房，那么第一套房優(yōu)先使用商業(yè)貸款，第二套房再使用公積金貸款。舉例說明：分別以貸款60萬元，等額本息貸30年為例。第一種方法：首套房使用純商業(yè)貸款，貸款利率大部分銀行可以打九折，也就是4.64%，利息總額是512481.29元，有的銀行折扣更低。還款期內(nèi)再購二套房，根據(jù)現(xiàn)有政策，可按首套房標準執(zhí)行。貸款利率是3.25%，利息總額340045.65元。兩套房加起來利息總共是852526.94元。第二種方法：若首套房使用公積金貸款，貸款利率是3.25%，利息總額340045.65元。還款期內(nèi)再購二套房，根據(jù)現(xiàn)有政策，商業(yè)貸款將執(zhí)行二套房貸款標準，貸款利率上浮1.1倍，沒有任何折扣，也就是5.39%。利息是611558.54元。兩套房的利息總額加起來951604.19元。利息比第一種方法多花9萬元多。在買房時，不僅要有對未來的規(guī)劃，更要算好賬，看看哪種貸款方式更適合自己。

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