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• 145****5652

  首先，我們來看，農(nóng)村土地涉及的權(quán)力有哪些？
  1、土地所有權(quán)
  土地所有權(quán)指土地所有者對土地占有、使用、收益和依照國家法律作出處分并排除他人干涉的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)包括國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。
  意思就是，土地都不是你的，別瞎想啦。
  2、土地使用權(quán)
  土地使用權(quán)指土地使用者根據(jù)法律、文件、合同的規(guī)定，對國家或集體所有的土地享有的占有、使用、收益及部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)?！?a target="_blank" href="http://sensitron.com.cn/baike/15206.html">土地登記辦法》規(guī)定國有土地使用權(quán)包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)(不含土地承包經(jīng)營權(quán))。
  這里就要敲黑板劃重點啦，不要把土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)弄混！舉例來講，宅基地是使用權(quán)，自留地（農(nóng)民自己承包的土地）是承包經(jīng)營權(quán)?，F(xiàn)階段，自留地可以流轉(zhuǎn)，宅基地不能流轉(zhuǎn)！土地使用權(quán)簡單粗暴的解釋就是：你只能用用，別的就不要多想啦。
  3、土地他項權(quán)利
  土地他項權(quán)利是指土地所有權(quán)和使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，主要包括地役權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等。
  這個跟今天話題關(guān)系不大，你知道就得了。
  4、土地承包經(jīng)營權(quán)
  土地承包經(jīng)營權(quán)是指具備承包條件的單位和個人通過承包合同方式對集體所有的或國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于農(nóng)業(yè)的土地所獲得的占有、使用和收益的權(quán)利。
  **初，承包經(jīng)營權(quán)是一種權(quán)力。通俗講就是農(nóng)民通過集體分地，獲得自己的土地并耕種收益，即承包并經(jīng)營（誰承包誰經(jīng)營）。但是隨著社會的發(fā)展，農(nóng)民不再被土地捆綁在農(nóng)村，越來越多的的農(nóng)民放棄自己的土地進(jìn)城務(wù)工，荒廢了大量的耕地。國家為了給農(nóng)村注入新的活力，在各界的強(qiáng)烈要求下，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》千呼萬喚始出來呀，終于在05年的時候頒布了，并在各地開展試點工作。
  這個管理辦法一出，把之前的承包經(jīng)營權(quán)咔嚓一斧子劈成了兩半：承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。
  此番改革進(jìn)一步確立了集體對土地的所有權(quán)，穩(wěn)定了農(nóng)民對土地的承包權(quán)，讓經(jīng)營權(quán)能夠順暢流動起來，滿足了農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營主體對土地生產(chǎn)要素的需求，同時讓農(nóng)民通過經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，能夠從承包地中獲得更多的收益。
  今天我們討論的第二個問題就已經(jīng)很清晰了，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，留的是什么？轉(zhuǎn)的是什么？
  留的是農(nóng)村土地承包權(quán)，承包權(quán)留在農(nóng)民自己手中（土地承包證）。轉(zhuǎn)的是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)流入市場獲得收益。
  農(nóng)民通過村集體分地來獲得土地的承包權(quán)，而這個權(quán)利不能被流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)讓的僅僅是土地的經(jīng)營權(quán)。
  在目前階段，我們大部分能去從個體農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)的就是他們承包的土地，包括耕地、草地、林地等等。
  建設(shè)用地是可以流轉(zhuǎn)的呀。這個就不是從個體手中流轉(zhuǎn)了，需要從村集體手中流轉(zhuǎn)。
  **后需要注意的是，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途！

  查看全文↓ 2018-12-28 14:12:24
• 138****6600

  依據(jù)《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》
  第十五條 承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。
  第十六條 承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。
  第十七條 同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。
  第十八條 承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。
  第十九條 承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。
  第二十條 通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

  查看全文↓ 2018-12-28 14:12:06
• 155****2310

  土地流轉(zhuǎn)什么時候開始
  2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”
  同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。
  2014年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！兑庖姟芬蟠罅Πl(fā)展土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營，五年內(nèi)完成承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)。
  所以說土地流轉(zhuǎn)是從2014年開始的。
  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是什么意思？
  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
  農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)前提是明確權(quán)屬。
  十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同地同權(quán)；賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)，以及通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)農(nóng)民的財產(chǎn)性溢價收入，將把數(shù)億農(nóng)民從此前一直被禁錮在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的土地上、小農(nóng)生產(chǎn)的作業(yè)方式、與資產(chǎn)收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農(nóng)民將分享改革開放和資產(chǎn)溢價的紅利。如此，本世紀(jì)以來因資產(chǎn)價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實現(xiàn)軟著陸、內(nèi)需增長的動力有望全面啟動。
  集體土地市場化的改革能否達(dá)到“牽一發(fā)而動全身”的這種效應(yīng)，前提是確權(quán)工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的產(chǎn)權(quán)是市場交易的前提”。事實上，在城市化快速推進(jìn)的東部地區(qū)和中西部大城市，農(nóng)村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉(zhuǎn)早已風(fēng)起云涌，而根據(jù)用途比較的優(yōu)勢，微觀主體將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用途的自發(fā)行動，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區(qū)域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場化的大潮中，流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)的溢價差已經(jīng)擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產(chǎn)權(quán)房越禁越多，也并沒有被強(qiáng)拆多少就是**好的注解。確權(quán)既是順應(yīng)市場趨勢，也是助推市場發(fā)展。
  如果權(quán)利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農(nóng)民自然而然會遵循市場規(guī)則來行事，土地資源也就會得到**佳配置，農(nóng)村土地低效利用、浪費嚴(yán)重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護(hù)和建設(shè)用地之間的沖突等問題也就解決了。另外，明確權(quán)屬是構(gòu)建村民自治的基礎(chǔ)，長期以來農(nóng)村集體組織內(nèi)村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產(chǎn)的要素——土地，其分配上的實際控制權(quán)在村干部或村主任，農(nóng)民沒有完全實際產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在意識，無恒產(chǎn)者無恒心、無民主的物質(zhì)基礎(chǔ)和激勵，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場就缺乏主體。

  查看全文↓ 2018-12-28 14:11:57

相關(guān)問題

• 問 什么叫土地流轉(zhuǎn)？農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是怎么一回事?
  答

  定義：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。這里可以這樣解釋，A作為農(nóng)民擁有地塊的承包經(jīng)營的權(quán)利，A把承包下來的土地委托給B進(jìn)行經(jīng)營打理，B收取一定的管理費用，產(chǎn)生的收益則歸屬于A。我們可以看到這實質(zhì)上是一種信托行為。信托的實質(zhì)就是委托人把財產(chǎn)權(quán)交給受托人，由受托人以自己的名義按照委托人的意愿對這個財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中實質(zhì)上的財產(chǎn)權(quán)就是承包土地的經(jīng)營權(quán)。當(dāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，農(nóng)民面對更為高效的和快速的市場必須生產(chǎn)經(jīng)營方式更為集約化，而將多個農(nóng)戶的土地通過農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社等合法組織將散農(nóng)的土地經(jīng)營權(quán)集中在一起，將這份財產(chǎn)權(quán)交給信托，由信托對其進(jìn)行專業(yè)化，高效化的管理，或?qū)⑵渥赓U給單個農(nóng)業(yè)種植大戶，降低交易成本，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)集約化后利潤的放大化，將產(chǎn)生的收益分配給農(nóng)民，提高了農(nóng)民的收入，或征得農(nóng)民的同意，對農(nóng)業(yè)延生出來的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行二次升級，還可以通過購買經(jīng)營收益權(quán)的方式為這些產(chǎn)業(yè)融資，同時合理的分配也可以培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)合理化，結(jié)構(gòu)化。土地流轉(zhuǎn)信托是一項促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化的金融手段，不過目前全國試點范圍不多，還未成立真正意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托，但不少地方委托給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社或建立土地流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)在逐步實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信托化。

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)?農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是哪些?
  答

  土地確權(quán)后，就可以進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)了，這是為推行農(nóng)業(yè)合作社做準(zhǔn)備，也就是常說的規(guī)模農(nóng)業(yè)，農(nóng)民以土地參股的形式加入，其實又是變相的走大集體，從一個極端走向另一個極端，真心在幫你期待采納，

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• 問 ??農(nóng)村土地怎么流轉(zhuǎn)？
  答

  日前由農(nóng)業(yè)部制定的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）正式印發(fā)?！兑?guī)范》從交易主體、交易條件、交易品種等多個方面對土地流轉(zhuǎn)市場運行提出了規(guī)范?！兑?guī)范》指出，4類農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)：（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)?！兑?guī)范》對流入方進(jìn)場交易特別提出，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明?！兑?guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：（一）權(quán)屬清晰無爭議；（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿；（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個人；（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。《規(guī)范》指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)?農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是什么?
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意思是，將農(nóng)村承包經(jīng)營的土地，在承包農(nóng)戶自愿的基準(zhǔn)上，流轉(zhuǎn)給需要土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的個人或者企業(yè)，進(jìn)行規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：1、轉(zhuǎn)讓。承包戶將土地承讓給他人，由他人與村集體簽訂承包合同。2、出租。承包戶將土地租賃給他人，由他人在租賃期內(nèi)實際使得土地。3、轉(zhuǎn)包。承包戶將土地轉(zhuǎn)包給他人，由他人代為承包經(jīng)營土地。4、互換。承包戶將土地與他人的承包地互換，以更大發(fā)揮土地的價值和方便生產(chǎn)。

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• 問 什么叫土地流轉(zhuǎn)？農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是如何一回事?
  答

  對農(nóng)民來說收入增加農(nóng)民可以把自家的土地流轉(zhuǎn)給種田大戶，然后再去給企業(yè)打工。這樣的形式有諸多好處。有利于提高和穩(wěn)定農(nóng)民收入。土地一份收入，自己打工一份收入，比起過去自己播種土地的時候要高，否則農(nóng)民也不會把土地流轉(zhuǎn)出去。

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